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2020年12月29日下午，年度任務考核的最后時限，原勾地方大悅城落敗，香港置地脫穎而出，奪得觀音橋小苑地塊，樓面價14142元/平方米，為江北區(qū)帶來24.6億元 的土地出讓收入。值得一看的是，觀音橋第三次挑戰(zhàn)楊家坪，終于成功，成為新的地王。小苑地塊與鄰近的電測村地塊的開發(fā)計劃，提上日程好些年，不見回響，以至于民生銀行馬路對面的電測村地塊的閑置土地，已被太陽曬得龜裂。直到6月，江北區(qū)發(fā)布小苑地塊與電測村地塊一期的土地供應預公告，終于讓人 看到曙光。 
觀音橋電測村與小苑地塊
受限于觀音橋環(huán)道地理阻隔，觀音橋商圈的發(fā)展，歷來是向東側及東北拓展， 超出的僅有北城天街、星光68、茂業(yè)天地少數(shù)商場。預公告的小苑與電測村，一個在觀音橋西，一個在觀音橋北，不難看出，是觀音橋商圈向四周拓展的信號，是觀音橋商圈擴容至“一心四片”的關鍵舉措。小苑讓觀音橋西不再局限在商圈環(huán)路以內，助力打造時尚浪漫金街；電測村地塊在于商圈北拓，連通鷂子丘的龍湖新壹街片區(qū)，創(chuàng)商務總部示范之地，規(guī)劃中的步行街，將從現(xiàn)今的步行街一直延伸到龍湖新壹街。從觀音橋現(xiàn)狀來看，能拆得動的，能完全推倒重建的，也就只這兩宗地了。極為吸睛的看點是，小苑地塊的公告樓面價格即達到13018元/㎡。這個價格，已與重慶地王的樓面價13549元/㎡接近了。5月28日，經過23分鐘的瘋狂競拍，榮安以13549元/㎡的樓面價競得楊家坪灘子口大楊石組團W01地塊，意外地讓地王出現(xiàn)在楊家坪。這個天價，哪怕在同區(qū)域位置更好，商業(yè)更少，面積更大的鐵馬工具廠地塊面世后，依然未能打破。楊家坪成為延續(xù)一兩年的地王，只是榮安的失手嗎？并非如此。競拍當天，最后與榮安決一死戰(zhàn)的，是重慶本土標桿企業(yè)——龍湖！龍湖競拍的最后一手也達到了驚人的13486元/㎡。一向在重慶土拍市場以謹慎著稱的龍湖都出手如此豪爽，顯然不是一家企業(yè)對該地塊的認可。此后，楊家坪至灘子口一帶的土地，總能成為重慶土拍市場的亮點，價格一直高居不下。2020年8月，華潤奪得灘子口新華書店地塊，樓面價11034元/㎡；9月，新希望地產以13091元/㎡的樓面價拿下楊家坪鐵馬工具廠地塊。
楊家坪-灘子口已出讓及待出讓地塊
觀音橋不是沒挑戰(zhàn)過楊家坪地王的地位。但兩次沖鋒，是以失敗告終。第一次是觀音橋組團C6-1、C5-1地塊。在楊家坪榮安地塊成交兩月后，2019年7月31日，被人給予厚望的觀音橋組團C6-1、C5-1地塊，這宗純居住用地被合能地產以13167元/㎡的樓面價收入囊中。比楊家坪榮安地塊低382元/㎡。第二次沖鋒的觀音橋組團D10-5-1地塊——紅旗河溝汽車站地塊，差不多與楊家坪鐵馬工具廠地塊同一時間一起公告的。地塊剛公告時，網上一片歡騰，許多人都擼起袖子打呼：觀音橋組團成交價格肯定高過楊家坪！紅旗河溝汽車站地塊什么位置？坐擁重慶中軸線，樓下便是紅旗河溝軌道站，還在北區(qū)核心位置！況且上一次，位置比汽車站差得多的合能地塊價格不低了，汽車站地塊更能達新高吧！
但很快被現(xiàn)實打臉，紅旗河溝汽車站地塊最終成交樓面價是12750元/㎡，比楊家坪鐵馬工具廠地塊低341元/㎡，也沒有超過位置差得多的合能地塊，更別說挑戰(zhàn)地王了。最終，小苑地塊不負眾望超過楊家坪，奪得重慶新地王，實在來得不容易。最后的結果雖已知曉，不再議論。但我們得思考一個問題：觀音橋的“一心四片”商圈拓展計劃，在觀音橋西打造時尚浪漫金街，靠小苑地塊，能成嗎？商圈是個奇怪的東西，哪怕近在咫尺，都不定能火起來。你比如今年大火的楊家坪中迪廣場，明明就在楊家坪軌道站旁，占盡天時地利，他就是發(fā)展萎靡，反倒是離軌道站遠一些的幾個商場，日子滋潤得多。同樣的，緊鄰小苑地塊的觀音橋朗晴廣場，明明就在觀音橋人氣旺盛的嘉陵公園邊，商業(yè)氛圍終不慍不火。到什么樣子呢？一間間門面大門緊鎖，老化的商場配套讓你記不起這里跟浪漫金街有何聯(lián)系，時不時停運的電梯在提醒你得鍛煉腿腳，業(yè)委會主任收受物業(yè)公司近兩百萬元禮金的八卦新聞成了廣場刷存在感的談資。做成這樣，可能朗晴廣場的開發(fā)商——旭陽集團，還是只適合做他的主業(yè)——煤炭行業(yè)。做商業(yè)，還是得交給專業(yè)公司來吧。
朗晴廣場與待開發(fā)的小苑地塊
現(xiàn)在，朗晴廣場旁的小苑地塊成交，香港置地打造的項目，能帶動觀音橋西嗎？ 
I23-01地塊看向觀音橋未來國際 就地塊本身。整個小苑地塊，由五小塊土地組成，兩塊商業(yè)三塊住宅，其中真正在觀音橋環(huán)道旁不被遮擋的，只有朗晴廣場與金鵬北城旺角之間的一塊小地I23-01。然而，就這塊唯一的小地塊，已經被規(guī)劃條件，限制得死死的。建筑高度不得大于12米，建筑形式采用覆土建筑，形成屋頂公園并對外開放；就這幾條，基本上決定了I23-01地塊，其外形不可能過于出彩。對于釋放出的視覺空間，倒是有利于后排建筑露出。但恰恰規(guī)劃條件又在后排建筑設置了公共步行通廊與景觀視線通廊。
小苑地塊景觀視線通廊 這樣的規(guī)劃，對小苑地塊的開發(fā)來講，挺難為的。但從觀音橋商圈整個大盤來講，這樣的規(guī)劃，無疑是具有前瞻性的創(chuàng)舉。從觀音橋音樂噴泉旁的階梯，能順著這條視覺通廊看向螞蟥梁方向，這樣的通透感，在密集的鋼筋水泥森林中，彌足珍貴。想想在陜西路抬頭望來福士，在三峽廣場名人雕塑園看金沙天街，那種撲面而來咄咄逼人的壓迫感，襯托得觀音橋的體驗感得多愉悅。小苑地塊的容積率，達到3.5，限高規(guī)定80-100米，這個位置的住宅，基本上對應的便是大平層這種產品了。重慶市面上，打著大平層幌子的樓盤多如牛毛，然而真能讓人記憶深刻的，也只有玖璽臺、喜馬拉雅幾個盤了，在外省，的商業(yè)做得還挺好，但是能否在觀音橋拿出比肩商業(yè)水平的的住宅，就得看兩三年后地的操盤能力了。
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