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表：部分港股上市房地產企業表現（截至10月7日） 
數據來源：Wind，以上數據僅供參考，不構成任何推薦和建議，市場有風險，投資需謹慎。 房地產企業持有的是國內的“不動產”資產，在香港、新加坡上市的部分REITs，亦是主要投資國內的“不動產”。在整個地產行業遇冷的情況下，房地產企業的股價表現不佳，但主要投資國內“不動產”的新加坡REITs卻表現出不一樣的行情。 在新加坡市場，有5只聚焦投資中國不動產的REITs，分別為：凱德商用中國信托、砂之船房地產投資信托、運通網城信托、大信商用信托，和北京華聯商用信托。近一年以來，5只REITs的股價加權上漲1.61%，加權平均分派率為6.36%，整體回報率為7.97%，業績表現亮眼。即使過去1個月，國內房地產企業股價大幅下跌的情況下，5只聚焦中國內陸的新加坡REITs產品加權下跌幅度僅8.24%，與房地產上市企業的股價表現形成了鮮明的對比。 表：5只新加坡REITs業績表現（截至10月7日） 
在內陸房地產行業受到嚴厲監管的環境下，REITs資產受到投資者青睞的原因主要有： 一是資產獨立上市。REITs本質是不動產的IPO，投資者擁有對底層資產的全部權利，而非依賴不動產發行人的主體信用，完全做到資產的破產隔離，不受房企經營不善的拖累。 二是穩定的現金分紅收益。REITs具有強制分紅的要求，資產運營產生的現金流，90%以上要分給投資人，給投資人帶來穩定的現金收益。 三是低杠桿率。按照新加坡規則，REITs杠桿率不超過50%。上述5只REITs的杠桿率均不超過40%，相比較房企動輒70%，甚至80%以上的高杠桿率，REITs財務指標穩健。 四是克制的規模擴張。鑒于90%強制分紅的要求，REITs本身不會預留大量利潤和現金，也就無法進行大規模資產擴張。在遇到優質標的時，REITs只能通過擴募方式募集資金進行投資，這有效克制REITs無序擴張。 除了上述共性特點外，5只新加坡REITs的發展之路不同，投資資產類型也有差異，也展現出不同的情況凱德商用中國信托是新加坡市場上最大的聚焦中國資產的REITs產品，其發行人為新加坡凱德集團，該公司目前為亞洲最大的房地產集團之一，也是重倉中國的外資之一。凱德商用中國信托在2020年進行改名，由之前的CapitaLand Retail China Trust改為CpitaLand China Trust，改名之后新增其投資范圍包括產業園，辦公樓，物流設施和信息中心等。去年11月，凱德商用中國信托首次收購產業園資產，以49.45億的價格收購了凱德集團關聯公司位于蘇州、西安和杭州的五個產業園區，以及位于廣州的樂峰廣場剩余49%的股權。在今年4月底，凱德集團以36.6億元的價格收購位于上海閔行區的超大規模數據中心資產，這也是凱德集團在中國的首個數據中心項目。與此同時，凱德集團在2018年1月以83.65億元的價格出售位于19座城市的20家購物中心，2020年2月，凱德中國信托以8.5億元的價格出售鄭州二七項目，2021年6月，凱德集團公告向平安人壽出售位于上海、北京和寧波等地的6個來福士資產組合的部分股權。凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔（Puah Tze Shyang）表示，凱德集團將在此基礎上進一步多元化資產投資類別，為投資人最大化投資收益，同時，未來將會擴大商業園區、物流設施和數據中心等新經濟資產的投資，未來對新經濟資產的資產規模將從目前的15億新元提升至50億新元。在凱德中國商用信托未來5年的收購規劃中，資產類別占比將由2021年的零售資產（85%）和新經濟資產（15%）優化為零售資產（30%）、新經濟資產（30%）和綜合體資產（40%）。截至2021年6月30日，凱德中國商用信托擁有零售資產價值182億元人民幣，擁有中國7個城市的11處資產，整體出租率為95.4%，較2020年末提高了1.3%。擁有產業園資產價值33億元人民幣，擁有3個城市的5處資產，整體出租率為94%，較2020年末提高了2.5%。凱德中國商用信托杠桿率為35.9%（離岸貸款（新幣）占65%，在岸貸款（人民幣）占比19%，中期票據占比為16%；其中78%為固定利率，22%為浮動利率），平均債務成本為2.57%，利息覆蓋倍數由2021年3月的4.1倍提高到了4.4倍，平均到期期限為3.8年。砂之船房地產投資信托擁有位于重慶、昆明和合肥的四座奧特萊斯商場，評估價值81.42億元人民幣。截至2021年上半年，整體出租率為92.5%。
砂之船房地產投資信托杠桿率為27.8%（離岸貸款（新幣+美元））占46.8%，在岸貸款（人民幣）占比53.2%，平均債務成本由4.9%下降為4.4%，利息覆蓋倍數由2020年末的4倍提高到了4.5倍，債務成本下降，覆蓋倍數提高，平均到期期限為1.7年。在砂之船房地產投資信托的半年報中提到，發行人除裝入REITs中的奧特萊斯商場外還有13座奧特萊斯商場可作為未來的擴募資產（7座已運營，6座即將開業），未來擴募空間較大。運通網城是新交所上市REITs中唯一一只投資于以電子商務、供應鏈管理及物流為主要用途的多樣化收益型房地產投資信托。投資組合包括8個物業，其中7個在杭州，1個在武漢。
運通網城2021上半年收入為3119萬新幣，較2020年同期提高10.6%。整體物業出租率穩定在99.1%，平均租約到期期限為3年。運通網城截至2021年上半年杠桿率為37.6%，其中在岸人民幣貸款10.95億元，利率為5.8%；離岸貸款4.22億新幣，利率為4.1%；循環貸款0.959億新幣，利率為1.2%-1.7%。平均債務成本為4.2%，利息覆蓋倍數為2.86倍，平均到期年限為1.13年。大信商用信托是聚焦于大灣區的新交所上市房地產信托，擁有位于中山、佛山和珠海的7座購物商城，資產總面積794017平方米，投資物業組合估值為116億元人民幣。2021年上半年的總收入比2020年上半年高出約1430萬新幣（同比增長38.5%），主要是由于租金收入增長和從疫情中的恢復，以及2020年7月收購的順德店和坦背店的貢獻。
按照租金收入計算，食品飲料/美食廣場占總收入的比例為23%，普通零售占比16.5%，服飾占比13.8%，占收入前三。租金以固定年租金和遞增式定額租金為基礎的租約為主，以2020年6月的總收入分拆為例，其中16.1%租金為固定租金，66.7%為固定租金與遞增租金并行，13.4%為基本租金或營業額提成租金（以較高者為準），3.7%為純營業額提成租金，其中純營業額提成租金受新冠疫情影響較大。目前租約結構中，按凈可出租面積加權平均租賃期為5.8年。大信商用信托目前的資產負債率為36.7%，其中在岸貸款平均到期年限為4.3年，離岸貸款平均到期年限為0.4年。截至2021年6月30日，大信商用信托上半年的“重大”流動負債5.572億新幣，現金和銀行余額僅為1.2398億新幣。該集團總計4.23億新幣，以及3.75億元人民幣（78，143，000新幣）的境內銀團定期貸款將于2021年12月19日到期應付。目前受托管理人正在與銀行積極磋商，以順利完成即將到期貸款的再融資。目前大信商用信托擁有優先購買權的資產有15個，全部位于大灣區，其中9個項目已經完工，如果將已開業的項目全部裝入信托，那么信托的投資組合總資產會是現在的1.9倍。截至2020年末，北京華聯商用信托擁有位于北京、成都、合肥、西寧和大連的6個購物商場。總建筑面積為311691平方米，凈可出租面積為178720平方米，擁有簽約租戶654家，出租率93.5%。2021上半年收入3430萬新幣，同比增長23.5%。
截至2021年6月末，華聯商用信托杠桿率34.9%，平均貸款成本為3.7%，利息覆蓋倍數為2.6倍，其中80%的貸款是以新幣和美元（離岸），大約60%的離岸貸款使用利率互換工具進行對沖。《China focused S-Reits resilient amid onshore property focus》，The Business Times，EMELIA Tan，2021.9.27《Dasin Retail Trust’s business fundamentals 'reasonably sound’ despite significant H1 liabilities》，The Business Times， Natalie Choy，2021.8.16《凱德出售6個來福士項目股權“換倉”數據中心等新經濟資產》中國經營報，7.5《Singapore’s CapitaLand To sell stakes in six Shopping，Office building across China for $7.2Billion to Ping An》，Forbes，JonathanBurgos，2021.6.28 不動產資管界 不動產資管領域行業內容分享。 2篇原創內容 公眾號 |
