業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)于業(yè)主有法律約束力嗎？

觀點(diǎn)一：合同有效業(yè)主應(yīng)該依法履行

依據(jù)民法典第280條，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

據(jù)此理解，只要業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定，原則上就對(duì)業(yè)主具有法律約束力；如果業(yè)主認(rèn)為相關(guān)決定侵害了自己的合法權(quán)益，法律給予的救濟(jì)手段是，可以向人民法院申請(qǐng)撤銷該決定，但在這種情況下，業(yè)主需要付出相應(yīng)的維權(quán)成本、承擔(dān)相應(yīng)的舉證義務(wù)，并且，即使成功撤銷了業(yè)主委員會(huì)的決定，也并不等同于撤銷了合同。

這種觀點(diǎn)的主要依據(jù)是，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，對(duì)外代表業(yè)主履行職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，只要未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)被視為合法有效，而簽訂合同屬于業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，至于業(yè)主委員會(huì)是否取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，是業(yè)主委員會(huì)與各業(yè)主之間的內(nèi)部法律關(guān)系，不影響業(yè)主委員會(huì)對(duì)外簽訂的合同的效力。如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，可以請(qǐng)求法院予以撤銷，但在未撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定前，業(yè)主委員會(huì)的決定仍對(duì)業(yè)主具有約束力。

觀點(diǎn)二：效力不確定 須經(jīng)業(yè)主大會(huì)認(rèn)可

按照民法典及《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主履行與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。如果業(yè)主委員會(huì)擅自訂立、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)訂立、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同的行為對(duì)全體業(yè)主不發(fā)生效力。

也就是說(shuō)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)外以全體業(yè)主的名義實(shí)施民事法律行為，相關(guān)民事法律行為對(duì)全體業(yè)主發(fā)生效力，相關(guān)法律后果由業(yè)主承擔(dān)。但是，業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)共同決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，屬于未獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)，是無(wú)權(quán)代理行為，對(duì)業(yè)主不發(fā)生效力。

觀點(diǎn)三：未經(jīng)依法選聘合同無(wú)效

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，評(píng)判業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同對(duì)業(yè)主是否產(chǎn)生法律約束力，前提之一是該物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)依法選聘的，否則，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主不具有法律約束力。

從物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的構(gòu)成要件來(lái)看，按照民法典規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。也就是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力并非當(dāng)然及于業(yè)主，必須是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同才能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。

民法典中規(guī)定了合同相對(duì)性和合同相對(duì)性的例外，即依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。原則上，雙方訂立的合同只對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力，如果要對(duì)訂立合同的當(dāng)事人以外的主體產(chǎn)生法律約束力，則必須有法律的明確規(guī)定。從物業(yè)服務(wù)合同的訂立來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)才是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同的真正當(dāng)事人，若要對(duì)并未參與訂立合同的第三人即其他業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，應(yīng)有明確的法律規(guī)定。

而民法典明確了物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力的前提條件之一是選聘程序的法定性，即由業(yè)主按照民法典規(guī)定，通過(guò)業(yè)主大會(huì)相應(yīng)比例表決選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)與經(jīng)過(guò)法定程序表決通過(guò)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，才能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。只有經(jīng)過(guò)法定程序，才能推定認(rèn)為是可以代表業(yè)主的真實(shí)意思表示，否則不能認(rèn)為體現(xiàn)了業(yè)主的真實(shí)意思表示，對(duì)業(yè)主無(wú)法產(chǎn)生法律約束力。