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8月26日，新修訂的《杭州市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）由市人大常委會正式發布，并將于2022年3月1日起施行。新修訂的《條例》共九章九十三條，重點針對物業管理實踐中較為突出、急需地方立法解決，而上位法未明確的問題作了規定，亮點多多。 （一）明確物業管理活動納入基層治理體系 一方面，在總則中明確規定“本市物業管理活動納入基層社會治理體系”。另一方面，在監督管理職責中明確規定：市人民政府應當加強對物業管理活動監督管理工作的領導，建立物業管理綜合協調制度，統籌解決物業管理工作中的重大問題；區、縣（市）人民政府應當協調解決物業管理工作中的相關問題；街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理活動納入基層治理工作，根據需要建立物業管理聯席會議等制度，落實人員、經費，履行各項職責。此外，在多個具體條款中充分落實街道（鄉鎮）、社區對物業管理活動尤其是業主大會、業委會的指導監督職能，推動物業管理工作從行業管理向社會治理轉變，真正融入基層治理格局。 （二）明確以黨建引領物業管理活動 一方面，在總則中明確規定“堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局”。另一方面，明確鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。通過總結近年來我市大力推進城市基層黨建工作經驗，將居民小區黨建工作、物業行業黨建工作的有效做法在條例中進一步鞏固提升，把黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢，進一步提高黨組織領導下的物業管理和基層治理水平。 （三）明確建立物業管理信息網絡系統 首先，在總則中明確規定“鼓勵運用新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用，提升物業管理質量和服務水平”。其次，在監督管理職責中明確市房產行政主管部門建立、維護本市物業管理信息網絡系統，以及建立業主電子投票系統并免費提供給業主投票使用。最后，在多個具體條款中明確了數字化、信息化措施的運用。例如，規定業主投票一般應當采用電子方式，但是業主要求提供紙質方式的，業主委員會應當提供；業主委員會、物業服務企業應當在物業管理信息網絡系統上填報公開規定信息；物業服務企業應當通過物業管理信息網絡系統聽取業主意見建議并建立投訴受理制度等等。通過大力推動新興網絡技術的運用，提高物業管理活動的透明度，提高業主決策效率，適應數字化改革的發展方向，也與我市智慧城市的定位相適應。 （四）明確物業管理活動中的信息公開要求 首先，在總則中明確了業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、建設單位以及街道（鄉鎮）、社區向業主公開信息義務的基本履行要求。其次，在多個具體條款中專門規定了業主委員會、物業管理委員會、物業服務人、建設單位的信息公開內容、信息公開形式等具體要求，并與物業管理信息網絡系統的使用緊密結合，切實保障業主的知情權、監督權。 （五）明確業主委員會成員的任職資格 一方面，明確規定業主委員會成員、候補成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業主擔任。另一方面，明確規定業主可以在業主大會議事規則中約定業主委員會成員、候補成員需要同時符合下列條件：（一）遵守法律、法規和管理規約；（二）具有必要的工作時間；（三）按照有關規定或者約定，交存物業專項維修資金、交納需要業主共同分攤的費用，且未惡意拖欠物業費；（四）本人及近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；（五）業主大會議事規則約定的其他條件。同時，明確規定業主委員會成員候選人通過社區推薦、業主自薦或聯名推薦產生，并由物業管理委員會在街道（鄉鎮）的指導下審查其資格條件。通過上述規定切實把好業主委員會的“人選關”，提高人員素質水平和履職能力，促進業主的良好自我管理。 （六）明確業主大會、業主委員會的規范運行要求 一是明確了業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議的情形，并規定業主委員會拒不召開時街道（鄉鎮）應當責令其召開以及代為指導業主召開；二是明確了業主委員會召開業主大會會議的工作程序要求；三是明確了業主委員會成員、候補成員、主任、副主任的產生要求以及印章保管要求；四是明確了業主委員會會議召開、出席、決定、公布、記錄以及告知社區等程序要求；五是明確了業主委員會向全體業主公開信息內容、時間以及公開渠道的要求；六是明確了業主委員會成員的違法或不當行為，并規定罷免程序以及街道（鄉鎮）的建議罷免權，同時明確了業主委員會的集體違法或不當行為，并規定街道（鄉鎮）可以建議罷免業主委員會全體成員職務；七是明確了業主委員會屆滿或終止時，公共財物和資料的移交要求；八是明確了業主大會、業主委員會運行經費的來源及財務管理制度；九是明確了業主大會可以決定給予業主委員會成員適當的工作津貼。經業主大會決定，業主委員會可以聘請執行秘書、財務人員；十是明確了對共有收入收支情況和運行經費使用情況應當委托審計的情形以及委托主體、費用來源，并明確業主委員會拒不審計的，社區可以代為委托審計。 （七）明確創新設立物業管理委員會制度 明確街道（鄉鎮）在五種情形下應當及時組建物業管理委員會，由物業管理委員會組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，并臨時代為履行業主委員會的職責。創新設立的物業管理委員會替代了原業主大會籌備組、業委會換屆工作組的職責，形成了統一的組織形式。同時，填補了以下實際情形中的業主自我管理空白：一是新建成交付的物業項目，因交付率未達到規定尚不具備召開首次業主大會會議條件的，組建物業管理委員會提前開展業主自我管理，加強對物業服務的監督；二是新建成交付物業項目已具備召開首次業主大會會議條件，但是因各種原因或矛盾糾紛尚未成立業主大會的，組建物業管理委員會彌補業主大會、業主委員會的空白；三是業主委員會任期屆滿需要正常換屆選舉的，組建物業管理委員會牽頭指導換屆工作；四是業主委員會因辭職缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的，組建物業管理委員會牽頭組織重新選舉工作；五是已經劃分物業管理區域但是尚未實施物業管理的老舊小區，可以組建物業管理委員會推動實施物業管理。此外，對物業管理委員會對人員組成、工作職責、任期期限等作了明確規定。 （八）明確對物業服務行為的監管規范要求 一是明確了新建物業的承接查驗工作要求，強化了街道（鄉鎮）、社區監督并規定了建設單位、物業服務企業的相關責任；二是明確了選聘、續聘物業服務企業的具體程序要求，確保業主的共同決定權；三是明確了物業服務企業應當履行的具體義務，并進一步規定禁止物業服務企業強制獲取業主生物信息、泄露個人信息、強制購買其提供或者指定的商品或者服務；四是明確了物業服務收費標準及其調整程序，并完善了物業費的承擔和交納規定；五是明確了物業服務企業聽取業主意見建議，建立投訴受理制度并限期答復的要求。通過上述規定進一步嚴格對物業服務企業的監管規范，促進依法誠信服務，提升物業服務質量。 （九）明確規范業主共有收入的管理使用 一方面，明確了小區業主共有收入在委托物業服務企業管理或業主委員會自行管理兩種情形下，相應的開設專門賬戶、公開收支情況以及委托專業機構審計的相關要求。另一方面，明確了共有收入應當主要用于補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業管理的其他需要。通過上述規定確保歸屬全體業主所有的共有收入得到規范管理使用，促進小區財務公開、透明。 （十）明確物業使用中的禁止行為及處理 明確了物業使用中不得實施的十一項行為，其中在原條例基礎上進一步增加規定了實踐中容易引發小區矛盾糾紛的幾項行為，包括違法飼養動物或者不履行飼養人義務，嚴重影響其他業主生活；違規進行生活垃圾分類投放；從建筑物中拋擲物品；電動汽車、電動自行車違規充電等等。同時，明確規定發現存在上述禁止行為的，業主有權投訴、舉報；物業服務企業應當進行勸阻、制止，必要時應當向相關主管部門報告，房管、城管、消防等相關主管部門應當依法及時處理，根據各自職責分工采取相應的執法措施，以維護小區的良好公共管理秩序。 （十一）明確擴大物業維修資金使用簡易程序范圍 原條例僅規定電梯、消防設施等涉及公共安全的維修項目可以按照簡易程序申請使用物業維修資金。為更好的保障業主切身利益，發揮物業維修資金的作用，明確將“外立面脫落，圍墻道路坍塌，屋面外墻滲漏，排水設施嚴重堵塞損壞”四種居民群眾經常遇到的急需維修情形進一步納入簡易程序范圍，并完善規定了相應的認定實施程序，從而減少了物業維修資金的申請程序和時間，確保及時維修、方便百姓。 |
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