收購在建工程進行開發后再銷售，支付的項目收購款能否在土地增值稅清算時加計扣除？

雨送黃昏xzj 2022-01-17

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房地產企業購入在建工程續建后銷售，土地增值稅能否享受加計扣除

　　問：我公司取得某房地產企業轉讓的土地及在建工程，取得增值稅專用發票。若在建工程續建后銷售，請問，我公司在以后土地增值稅清算時能否享受取得原企業土地及在建工程成本加計20%的扣除政策(上游企業在土增稅清算時已享受20%加計扣除)?

　　【品稅閣解析】在建工程是指已進入實質施工階段但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

　　國稅函發[1995]110號《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》第六條規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

　　1、對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

　　2、對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。

　　3、對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。

　　可以看出，國家層面未明文規定在建工程受讓價款能否加計扣除。因此，各地存在不同的執行口徑，主要有三種：

　　1、不允許對購買未竣工項目支付的價款加計20%。

　　A、安徽省：

　　問：我公司取得甲房地產企業轉讓的土地及在建工程(分開開票)，取得增值稅專用發票。甲企業在轉讓時已進行土增稅清算，并已享受20%加計扣除政策。若在建工程續建后銷售，請問，我公司在在以后土地增值稅清算過程中能否享受取得原企業土地及在建工程成本的加價扣除政策?

　　國家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答復：

　　您好!您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：

　　對房地產開發企業購買在建工程，繼續建設再轉讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發成本的增量部分(即繼續建設投入部分)加計扣除。

　　由于在整體轉讓時，計算轉讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　感謝您的咨詢!上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系12366或主管稅務機關。

　　B、海南省：

　　《海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法》第二十一條規定，納稅人整體購買未竣工房地產開發項目后，取得規劃許可，繼續投入資金進行后續建設，完成后進行銷售的，其購買未竣工房地產所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為“財政部規定的其他扣除項目”計算的基數。

　　品稅閣注：按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款的規定，“財政部規定的其他扣除項目”即按照規定計算的取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和加計20%扣除。

　　C、山東省

　　受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證，能否加計扣除?

　　答復機構：山東省稅務局

　　答復時間：2020-04-13

　　答：您好!您提交的問題已收悉。對房地產開發企業購買在建工程，繼續建設再轉讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發成本的增量部分(即繼續建設投入部分)加計扣除。

　　由于在整體轉讓時，計算轉讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　D、江蘇省：

　　江蘇省地方稅務局公告2014年第16號，購買在建項目進行繼續建設再轉讓的扣除：房地產開發企業購買在建房地產開發項目后，繼續投入資金進行后續建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產開發成本加計20%扣除以及房地產開發費用按比例計算扣除的基數。后續建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規定執行。

　　E、福建省：

　　國家稅務總局福建省稅務局2019年8月26日互動交流板塊對問題9“房開公司收購在建工程后繼續開發再銷售，土增清算時可以再加計扣除全部開發成本的20%或僅限后續再投入成本的20%?”

　　解答如下，對房地產開發企業購買在建工程，繼續建設再轉讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發成本的增量部分(即繼續建設投入部分)加計扣除。由于在整體轉讓時，計算轉讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　F、新疆維吾爾自治區：

　　留言時間：2020-12-03

　　咨詢對象：新疆維吾爾自治區稅務局

　　問題內容：

　　房產公司購入在建工程，投入資金建設完成后出售，計算土地增值稅如何計算加計扣除?購入的在建工程成本是否可以計算加計扣除?

　　答復機構：新疆納稅服務中心

　　答復時間：2020-12-04

　　答復內容：

　　新疆稅務局12366呼叫中心答復：

　　您好!您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第六條的規定，計算增值額的扣除項目：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額;

　　(二)開發土地的成本、費用;

　　(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金;

　　(五)財政部規定的其他扣除項目。

　　同時又根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條的規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　經與相關部門核實：對房地產開發企業購買在建工程，繼續建設再轉讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發成本的增量部分(即繼續建設投入部分)加計扣除。

　　由于在整體轉讓時，計算轉讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規定，該加計的已相應加計處理，因此不予重復加計扣除。

　　因此，請您比照上述文件執行。

　　感謝您的咨詢!上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系新疆稅務12366或主管稅務機關。

　　有同類規定的還有上海、天津、青島、河南等地。因此，這個觀點也是實操中的主流觀點。

　　2、允許加計扣除的做法。就不點名具體地區了，已所剩不多。

　　3、據說，也有少數地區這么規定：房地產企業轉讓開發的土地、未竣工房地產項目，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除;承受土地、未竣工項目的房地產企業在完成房地產項目開發，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除。

　　筆者也傾向于第一種觀點，即對房地產開發企業購買在建工程，繼續建設再轉讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發成本的增量部分(即繼續建設投入部分)加計扣除。

　　因為筆者認為，在法無明確規定的前提下，對一個稅務問題的分析定性要結合到立法背景、立法意圖去綜合考量。現有土地增值稅制度是上世紀90年代按照當時的房地產行業現狀制定的。《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發〔1995〕110號)雖已失效，但其中關于立法目的闡述仍然具有參考意義，《提綱》第六條前三項規定：對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。

　　可以看出，20%加計扣除是當時國家為了鼓勵房地產行業的發展制定的一項優惠政策。但如今，房地產行業面臨的環境已經發生了很大的變化，國家層面已推出多項宏觀調整政策遏制房地產行業過熱，實現房地產業與經濟協調發展。在這個大背景下，如果允許房企購入在建項目再加計20%扣除，則不僅使房企享受了20%加計的稅收優惠，還會造成上下游的重復扣除，導致一個項目享受兩次優惠，這顯然與當前國家對房地產行業調整調控的導向不相符。