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“舊改”中關于小區外部環境提升改造以及內部管線更換等方面，老舊小區居民基本上沒有太大的異議，唯獨對加裝電梯一事爭議較大。從目前情況來看，低層住戶與高層住戶之間就是否加裝電梯一直爭論不休，已經形成觀點截然相反的兩個“陣營”。對于高樓層住戶來說，當初買房時自己尚年輕，爬幾層樓沒什么感覺，但是隨著年齡的增長，高樓層住戶的身體素質在不斷下降，腿腳也不再像過去那樣靈便，幾十級的步梯每爬一層都倍感吃力。因此住的樓層越高，對于加裝電梯的意愿越強烈。再加上有一些專家預測，多層老舊小區加裝電梯以后，房子會有10%～20%的升值，某種程度上也調動起高樓層業主的情緒，讓高層住宅住戶的呼聲愈發高漲。 而低樓層住戶之所以強烈反對加裝電梯。原因無外乎以下幾個。例如：加裝電梯以后遮擋光線、影響通風、噪音污染、隱私泄漏、破壞房屋主體結構、增加居住成本等。特別是一樓住戶，裝了電梯以后自己根本就用不著，如果再讓自己掏錢，很難接受這個事實。關鍵是，當初自己之所以接受低樓層通風采光差的缺陷而選擇購買一樓，就是超前考慮到老了以后的出行難問題，因此當初一樓房子的價格要比頂樓的貴一些。而如今加裝了電梯以后，頂樓本來就具有通風采光效果好的優勢，再加上彌補了過去無電梯的缺陷，價格反而和一樓倒過來，成了所有樓層中最貴的一層，這就讓一樓更加難以接受了。因此，老房子加裝電梯之所以難以成行，直白地說是打破了原來各樓層間的利益平衡，導致一樓住戶的利益受損。 如何解決這些矛盾呢？社會各界人士也紛紛提出各種各樣的解決方案。具體來說有以下幾個方案： 第一種方案：一樓業主不用掏錢，電梯安裝費用扣除政府財政補貼，余下部分由二樓至六樓的業主根據樓層高低按比例分攤。比如一部電梯總價40萬，扣除政府財政補貼10萬，余下30萬二樓至六樓業主分別分攤10%、20%、30%、40%即3萬、6萬、9萬、12萬，再由高樓層業主按比例適當給予一樓因房屋貶值造成的損失。 第二種方案：電梯由第三方負責安裝，并承擔電梯安裝的所有費用，以及負責后期電梯運營、維修、管理等方面的問題，全樓棟業主都不用掏錢，而是按照“乘公交”的模式刷卡付費，即每乘坐一次電梯刷卡付費一次，不乘坐不用付費。這一辦法后來被認為是比較合理的解決方案，并在一些城市先行試點。 第三種方案：取消一樓的“一票否決權”，整個樓棟只要有三分之二的業主同意，加裝電梯就可以通過。目前這種方案在北京、上海、揚州、青島等地已經得到推廣。比如去年1月28日，青島政務網曾發布《青島市既有住房加裝電梯暫行辦法》，其中對加裝電梯征求意見的比例范圍進行了調整，正式取消“一票否決權”。 第四種方案：在原有的頂樓往上再加蓋一層。具體就是針對有加裝電梯想法的單元樓，在經過本單元全體業主同意的基礎上，頂樓是六樓的話，在六層往上再加蓋一層變成七層，一樓業主可以自主選擇住在原來的一樓或者搬到七樓。這樣對于多出來的一層可以對外售賣，售賣所得錢款，用來補貼加裝電梯的費用。 第五種方案：不加裝電梯，直接拆除重建。原因是，房齡超過20年的老房子，絕大多數都是樓板房，抗震性能非常差，無法抵御高烈度地震；舊房子經歷幾十年的風雨，質量已經變差，墻壁已不再像過去那樣堅固，設計的樓層低，地基也不是打得像高層那樣的深厚，有的更是出現墻體開裂、地基下沉的現象，外置電梯是緊挨著墻體開鑿墻洞，長期拉扯會加重質量隱患。 而對于以上這幾種解決方案，提出建議的人都認為比較合理，實際情況真的如此嗎？按照筆者的觀點，似乎都有些“美中不足”，下面一一進行分析。 第一種方案的不夠完美之處：資金不易籌集。加裝電梯的費用，扣除政府財政補貼，大頭仍需要部分業主自掏腰包，先不說各樓層業主的經濟承受力不同。以頂樓為例，一梯二戶分攤到家庭頭上每戶就需要6萬，這筆錢對于目前還居住在老舊小區的業主來說，多數人的收入都不高，6萬元對于他們來說不是一筆小數，況且還有對一樓最高比例的補償，以及今后電梯維護費用和電費等支出，可能真的讓他們出這些錢的話，一些人并不會同意。 第二種方案的不完美之處：很可能導致第三方經營虧本。刷卡付費看似合理，但是任何一家公司經營此項業務，前提都是要保持盈利。而電梯費、安裝費、維護費、管理費、電費等成本，統統要納入到成本核算中。如此一來，業主每乘坐一次電梯，保守估計不會低于1元。而目前的一個家庭往往都是三口之家，這樣算下來每月就需要支付數百元、每年需要支付數千元的電梯使用費，這筆乘梯支出就不是小錢了。那么很可能出現的情況是，一些高層住戶為了省下這筆錢，平常在沒有急事或攜帶重物的情況下，就會放棄使用電梯而繼續走步梯，而二三樓住戶甚至直接不乘電梯，那么當電梯成了“擺設”以后，第三方經營企業必定虧本。 第三種方案的不夠完美之處：取消“一票否決權”以后，的確能夠加快電梯加裝工作，但是從目前采取這種措施的城市數量上看，并不具有普遍性，只是少數城市按照因城施策的辦法，自行制定的政策而已。而按理說，如果是個完美的解決方案，一定會以文件的形式在全國范圍內推廣，但是截至目前為止沒見過這樣的文件下發，內中的原因不得而知，網友們也許可以根據自己的理解能夠找到答案，在此不敢妄加猜測。 第四種方案不夠完美之處：很難征得全樓棟業主的同意。老舊樓房本來質量就已經下降，而且存在諸多的安全隱患，當初建造時打的地基也僅能滿足對應樓層的承重，如今再往上加蓋一層，肯定要增加地基的負荷，如此不出事到罷，一旦出了事就是重大安全事故，相信拍板決策的人誰也承擔不起這樣的責任事故。而加蓋樓層不僅需要地方職能部門進行可行評估，還要履行非常嚴格的審批程序，老業主出于安全考慮，也不可能隨隨便便的就簽字同意。 第五種方案的不完美之處：大面積拆除樓板房不太現實。樓板房的確存在抗震性能差等諸多問題，但是目前農村地區以及城市中多層樓板房面廣量大，政策不可能采取一刀切的辦法一拆了之。原因很簡單，過去十幾年所啟動的棚改工程，大拆大建很大程度上助力了房價的快速上漲，如果重回過去老路，房價還會繼續攀升，這與當前樓市穩定房價的政策背道而馳。而即便對樓板房進行拆除，也會優先拆除那些危房，而很多房齡剛剛20年出頭的樓板房，質量上還不算太差，住人是沒有太大問題的，加之實行舊改以后，通過對房屋內外修繕改造以后，居住環境也會得到較大改善。 總結：老房子加裝電梯，雖然目前還沒有完美的解決方案，但是客觀地說，任何事物都無法做到十全十美，加裝電梯總體上還是利大于弊。畢竟老房子里的住戶以老年人居多，而隨著社會的不斷發展，人口老齡化也“壓力山大”，國家之所以考慮為老房子加裝電梯，也是為居住高樓層的老年人解決上下樓不便的“痛點”問題，這是一項實實在在的惠民工程。其次，通過舊改可以穩定房價，打擊炒房，讓少數還沒有房子住的剛需能夠盡快地解決住房問題，促進居者有其屋的目標早日實現。再者，啟動舊改項目，可以提升老舊小區的居住品質，帶動多行業協同發展，特別是增加電梯公司從業人員的就業機會，以及與舊改相關的上下游行業的發展，讓內外雙循環經濟插上騰飛的翅膀！ |
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