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為加強農村村民（指具備本村集體組織經濟成員身份的村民，下同）宅基地及住房建設的審批和管理，合理利用土地，切實保護耕地，維護農民權益，積極推進美麗鄉村建設和鄉村振興戰略，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《村莊和集鎮規劃建設管理條例》《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《 山東省保障農村村民住宅建設用地實施細則》（魯自然資發〔2020〕10 號）、《 山東省鄉村建設工程質量安全管理辦法》（山東省政府令第301號）等有關法律法規及政策規定，結合我市實際，提出以下暫行意見。 一、總體工作思路 依法建立健全“市主導、鎮街主責、村主體”的農村村民宅基地及住房建設的審批和管理體制。按照權責一致的原則，逐步完善構建由鎮政府、街道辦事處組織實施村民宅基地審批、建房規劃許可和行政處罰（或強制）的管理機制，落實鎮（街道）區域范圍內的鎮街屬地管理責任；明確市級各相關職能部門職責，全面理順審批、監管和執法三大體系；通過規范審批、嚴格監管、從嚴執法、嚴控新增宅基地違法建設；通過落實農村宅基地和住房建設審批和管理的事前、事中、事后全程監管，全面實現農村村民建房規劃先行、先批后建、一戶一宅、節約集約、生態環保、面積法定、戶有所居。 二、厘清部門和鎮街、村莊職責 農村宅基地和建房的審批和管理事關鄉村振興戰略和農民權益，各鎮政府、街道辦事處、相關單位要切實增強責任意識和服務意識，按照各自職能和國務院“放管服”改革要求，在市委、市政府統一領導下，切實履行各自職責。 市農業農村局負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農村村民建房新增建設用地需求通報市自然資源和規劃局；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。 市自然資源和規劃局負責統籌指導鎮國土空間規劃、村莊規劃、土地利用計劃等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求；依法辦理農用地轉用審批等相關手續；負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求。負責農村宅基地和住房的統一確權登記發證工作。擬定農村宅基地和住房的統一確權登記、權籍調查、成果應用的制度、標準規范等并組織實施。 市綜合行政執法局負責依據有關法律、法規和規章，負責實施農村宅基地方面的行政處罰和行政強制。 市住房和城鄉建設管理局負責指導農村住房建設和危房改造、限額以下鄉村住房質量安全工作。負責農村住房建設限額以上工程質量和安全的監督管理工作。 市行政審批服務局負責將農村村民住宅建設的《鄉村建設規劃許可證》下放到鎮政府、街道辦事處核發。負責農村住房建設限額以上施工許可證的審批工作。 市農業農村、自然資源和規劃、綜合行政執法、住房和城鄉建設、行政審批等部門，要建立多部門協調機制，做好信息共享互通，推動管理重心下沉，共同做好農村宅基地和建房的審批和管理工作。 各鎮政府、街道辦事處負責轄區內農村宅基地和建房工作的組織管理、日常審批及監管、綜合行政執法及爭議調處等工作，承擔屬地管理職責。負責鎮域國土空間總體規劃和村莊規劃的組織編制工作。負責統籌轄區內涉及宅基地管理派駐機構和基層執法力量，組織開展動態巡查，及時發現和處置各類違法違規行為。指導監督村級組織做好農村宅基地和建房管理等相關工作。 村集體經濟組織：負責村民宅基地和建房審批管理的申請核實、宅基地退出處置、民主決策、日常監管以及對違法違規問題的現場勸止、及時報告等相關工作。 三、保障村民住宅合理用地 堅持不規劃不建設、不規劃不投入。通盤考慮土地利用、產業發展、居民點布局、人居環境整治、生態保護和歷史文化傳承等因素，因地制宜編制實用性的村莊規劃，合理布局農村生產、生活、生態用地。國家原則上每年單列不低于5%的新增建設用地指標，專項保障農村村民住宅建設用地。當年新增建設用地指標不足的下一年度優先保障。 各鎮政府、街道辦事處每年6月底前，向市農業農村局和市自然資源和規劃局提報下一年度本轄區農村村民建設住宅使用土地的面積位置（包括但不限于根據四至確定2000坐標系地塊矢量數據及地類性質）。市農業農村局與市自然資源和規劃局共同確定地類面積后，對符合相關報批要求的，與市自然資源和規劃局聯合逐級上報。根據自然資源部批復情況，開展以需求調查為依據的農村宅基地審批工作。鼓勵村集體經濟組織優先利用村內空閑地、廢舊宅基地騰退等保障村民住宅用地。 四、規范農村宅基地和建房規劃許可申請 （一）農戶申請條件。 申請宅基地必須符合以下條件： 1．因結婚等原因，確需建房分戶，原有宅基地面積低于分戶標準的； 2．因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的； 3．經縣級以上人民政府批準回原籍落戶成為本集體經濟組織成員，沒有住宅需要新建住宅的； 4．原有宅基地被依法征收，或者因公共設施和公益事業建設被占用的； 5．實施村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的； 6．法律法規規定以及縣級以上人民政府規定的其他條件。 （二）農村宅基地及建房面積標準。 宅基地是農村村民用于建住宅及附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院用地。不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，村莊宅基地面積標準為：每戶不得超過一百六十六平方米；新建及整體改造的村莊每戶面積不得超過一百三十三平方米。 農村村民使用宅基地建設住宅，宅基地內所有建筑的基底面積不得超過宅基地面積的80%，建筑層數控制在二層及以下，層高一般不超過3.5米。 在城鎮開發邊界內的村莊和規劃撤并的村莊范圍內，不再劃定、審批宅基地，按照相關規劃并結合舊村改造統一建設住宅樓、住宅小區或農村新型社區。在上述區域內，除有資質機構認定危房改造外，不審批新建、翻建、改擴建住宅，其中危房改造應原址原面積翻建。 農村村民不得超過批準面積建設住宅，禁止未批先建。宅基地超過規定標準的，多占的宅基地以非法占用土地論處。 （三）農村宅基地和建房規劃許可申請程序。 1．申請。農村村民需要宅基地用地建房的，應當填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》，簽署《農村宅基地使用承諾書》，提交相關申請要件，以戶為單位向所在村集體提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。 2．審查。村集體收到申請后，應在5日內完成對申請農戶的宅基地和住宅現狀等的審查。重點審查提交的材料是否真實有效、申請人是否為村集體成員，擬用地建房是否符合村莊規劃、土地來源是否合法、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。村集體初步審查合格后，應在5日內提交村集體成員（代表）會議進行民主決策（經鎮街聯審聯辦辦公室現場勘查、條件初審后方可提交討論）。 辦理農轉用的宅基地，還需經村兩委和村民代表會表決通過宅基分配使用方案后，按程序履行報名、審核、抓鬮、公示等，通過公開公平公正方式確定建房戶和位置。 3．公示。未通過村集體初步審查或成員（代表）會議表決的，村集體應在5日內給予申請農戶書面說明；通過村集體成員（代表）會議表決的，將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房建筑面積、層數和建筑高度等情況在本村集體公示公開欄進行公示。公示時間為7日。自會議表決通過之日起算。 4．異議。公示期間，如對公示內容有異議，應以口頭或書面形式向村集體組織提出，村集體組織應在收到異議之日起3日內組織調查，情況復雜的應呈報所在鎮政府、街道辦事處，由鎮政府、街道辦事處組織指導調查。調查結果應通報異議人。如經調查，異議成立，村集體組織應按照調查結果更改公示內容。調查時間為7日。自收到異議之日起算。 5．上報。公示無異議或經調查異議不成立的，由村集體主要負責人在農村宅基地和建房（規劃許可）申請表（附件1）中簽字并加蓋村集體公章，在公示期滿5日內，連同申請農戶提交的其他相關材料一并報送鎮政府、街道辦事處。 （四）農村宅基地和建房規劃許可申報材料。 村集體應當向鎮政府、街道辦事處報送以下申報材料： 1．《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》； 2．《農村宅基地使用承諾書》； 3．家庭戶口簿復印件和戶主及申請人身份證復印件； 4．農村住宅的土地證明文件（屬于原址翻建、改擴建的情況須提供）； 5．申請農戶與村集體簽訂的申請用地協議（對已有宅基地、另行選址建房申請使用宅基地的，需提供與村集體簽訂的退出現有宅基地協議）； 6．村集體成員（代表）會議記錄、公開公示影像資料等證明材料； 7．住宅設計圖件：標明建設項目用地范圍的地形圖；住宅規劃建筑設計方案、土建施工圖（需要進行日照分析的提供日照分析報告）； 8．審批機關要求提供的其他材料。 五、嚴格農村宅基地和建房規劃許可審批 （一）明確宅基地和建房規劃許可審批流程。 1．部門聯審。鎮政府、街道辦事處受理農村村民宅基地和建房（規劃許可）申請后，應當在10個工作日內，組織自然資源分局（所）、鎮街規劃建設管理服務中心、鎮街農村經濟管理服務中心等部門人員，按照職責分工對申請事項進行聯合審查并繪制宅基地坐落平面位置圖。重點審查申請材料是否齊備、申請人是否符合條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村集體民主決策和公示、擬用地建房是否符合國土空間總體規劃（土地利用總體規劃）和村莊規劃、用途管制等要求。涉及占用農用地的，提出辦理農用地轉用審批建議，并分別在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）上簽署意見。涉及林業、水利、電力、環保、公路等部門的，鎮政府、街道辦事處應及時征求意見。 農村宅基地和住房的統一確權登記發證工作完成后，申請原址翻建和改擴建的，還應審查是否取得自然資源和規劃部門頒發的不動產權登記證書。 各鎮政府、街道辦事處在制定轄區下一年度新增建設用地計劃過程中，應在組織農村村民和村集體完成申請、審查、公示和上報等工作規程基礎上，組織完成部門聯審、繪制宅基地坐落平面位置圖以及聯審相關部門分別在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）上簽署意見等工作規程。 2．鎮街審批。根據各部門聯審結果，對審核認定農村村民宅基地申請、用地審批和建房規劃許可符合條件、報送材料完備的，應當自聯審確認合格之日起，在5個工作日內予以批準，分別由鎮政府、街道辦事處發放《鄉村建設規劃許可證》、《農村宅基地批準書》。鎮政府、街道辦事處完成審批5日內，將審批情況書面報市自然資源和規劃局、市農業農村局、市住房和城鄉建設局等部門備案。 經聯審不符合宅基地用地審批和建房規劃許可申請條件的，鎮政府、街道辦事處應當在3個工作日內依法答復申請人，并說明理由；屬報送材料不完備的，應當在3個工作日內一次性告知申請人需要補正的材料和相關要求。 （二）嚴格審查農村宅基地條件。 申請宅基地有下列情形之一的，不予批準： 1．宅基地選址不符合國土空間總體規劃（土地利用總體規劃）、村莊規劃和用途管制要求的； 2．占用永久基本農田的； 3．將原有住宅出賣、出租或贈與他人后再申請宅基地的； 4．申請另址新建住宅，不簽訂舊宅基地退出協議的； 5．新審批宅基地未納入年度使用新增建設用地計劃的； 6．不符合“一戶一宅”或用地標準的； 7．其他不符合相關法律法規和政策規定的。 （三）規范辦理農用地轉用審批。 新審批宅基地確需占用農用地的，應符合國土空間總體規劃（土地利用總體規劃）、村莊規劃、用途管制要求，在下達的新增建設用地指標范圍內，由市自然資源和規劃局按照城鎮分批次用地規定，依法組織農用地轉用審批材料，報市政府同意，經市政府審批后，鎮政府、街道辦事處再核發《農村宅基地批準書》。市政府批準農用地轉用10個工作日內，市自然資源和規劃局將農用地轉用批復，逐級報備到自然資源部建設用地審批備案監管系統。 六、強化審批服務和建房管理 （一）優化宅基地和建房審批服務。 各鎮政府、街道辦事處要按照一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的制度要求，成立農村宅基地用地建房聯審聯辦辦公室，由鎮街規劃建設管理服務中心、農村經營管理服務中心和自然資源和規劃局分局（所）組成，有關分管領導擔任辦公室主任。聯審聯辦辦公室主要負責宅基地審批過程中的條件審查、規劃審核、程序監督指導、批后監管和農村宅基地違法行為篩查取證等事項，并加強與上級業務部門的對接，聯審聯辦辦公室要在鎮街黨群服務中心設立農村宅基地受理窗口。各部門要增強責任意識和服務意識，切實履行各自職責。 鎮（街道）規劃建設管理服務中心：負責組織協調相關部門做好聯審聯辦辦公室日常工作，負責國土空間規劃和村（社區）鎮（街道）規劃建設的組織實施、農用地轉用申請、年度村民建住宅新增用地需求調查和計劃提報；負責《鄉村規劃許可證》發放工作，同時履行《農村宅基地批準書》發放，組織各部門做好宅基地建設開工前放線、建設中工程管理和竣工驗收監督工作。根據省政府授權，負責限額以下建設工程質量安全監管工作。 鎮（街道）農村經濟管理服務中心：負責指導監督村集體經濟組織（以下簡稱村集體）按照相關規定進行民主決策。負責審批過程中審查申請人是否符合申請條件、是否本集體經濟組織成員、村級民主決策相關手續是否完備齊全等工作，提出審批審查意見。 自然資源和規劃局分局（所）：負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、村莊規劃、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，辦理農用地轉用審批手續，共同參與條件審核、現場勘查、放線及驗收工作，提出審批審查意見。 （二）積極公開宅基地和建房審批信息。 各鎮政府、街道辦事處，市農業農村局、市自然資源和規劃局、市行政審批服務局、市住房和城鄉建設管理局等單位應按各自職責分工，依照市政府信息公開相關規定，將應公開的農村宅基地和建房的審批和管理等相關信息及時公開發布。經依法批準的農村宅基地和建房規劃內容，各鎮政府、街道辦事處和村集體應當及時公開審批結果，特別是《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》。 （三）加強農村住房建設監督管理。 農戶建房開工前，鎮政府、街道辦事處要組織鎮街規劃建設管理服務中心、自然資源和規劃分局（所）等部門人員到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，做好現場工作記錄，指導農戶按照批準面積和要求使用土地。 農戶建房施工中，鎮政府、街道辦事處要組織鎮街規劃建設管理服務中心、自然資源和規劃分局（所）等部門聯合村集體進行過程監督檢查，重點檢查是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，工程質量是否達到規定標準、施工現場是否符合安全生產相關要求，發現問題及時制止，責成整改。 農戶建房竣工后，鎮政府、街道辦事處要組織鎮街規劃建設管理服務中心、自然資源和規劃分局（所）等部門人員對照審批內容進行實地驗收，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。 經批準用地建房的農戶，要嚴格按照《農村宅基地使用承諾書》時限完成建房；應拆舊的，按照承諾的時間拆除舊房，并無償退出原有宅基地交由村集體安排使用。通過驗收的農戶，及時向不動產登記機構申請辦理農村房地一體不動產登記。 （四）嚴格宅基地和建房執法監察。 各鎮政府、街道辦事處要積極調配好農村宅基地和建房的審批管理機構人員，統籌協調轄區內執法力量，強化統一指揮和統籌協調職責，并按照網格化管理要求開展農村宅基地和建房管理動態巡查。要結合實際制定針對違法用地建房的發現、報告、處置措施，壓實村集體第一責任人的屬地管理責任，第一時間掌握違法用地建房線索和信息，對違法違規行為做到早發現、早制止，杜絕農村村民建房新增違法用地行為發生。對在鎮轄村莊規劃區內發現的涉及宅基地審批和建房規劃的各類違法違規行為，由鎮政府進行查處；對在鎮和街道轄區內（不包含鎮轄村莊規劃區）發現的農村宅基地違法行為，各鎮街要在及時制止違法違規行為的同時，由鎮街按照《萊州市關于加強綜合行政執法協作配合意見》（萊政辦便函〔2021〕13號）確定的萊州市綜合行政執法案件移送機制，將案件材料書面移交市綜合行政執法局進行行政處罰或行政強制。自然資源和規劃局收到上級在國土衛片檢查中發現的農村村民在宅基地上違法違規建設住宅問題線索，及時移交相關鎮政府進行查處，屬于鎮和街道轄區內（不包含鎮轄村莊規劃區）的問題線索，按照以上移送機制移交市綜合行政執法局進行行政處罰或行政強制。 村集體要強化主體責任，建立宅基地和建房協管員制度，由村黨組織書記、村集體經濟合作社理事長和村會計兼任宅基地和建房協管員，構建網格化管理模式，負責開展宅基地和建房工作日常監管，對違法違規行為做到早發現、早勸阻、早報告，努力把違法用地建房問題消除在萌芽狀態。 各鎮政府、街道辦事處、市農業農村局、市綜合行政執法局、市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設管理局等單位，應當向社會公開舉報、投訴電話，積極受理群眾舉報和投訴，按照各自分工領域，及時核查、依法依規處理。應將未批先建、騙取批準、違建超占、建新后應拆舊不拆舊等違法違規行為納入社會征信系統，將相關失信行為記入其個人信用記錄。 七、保障措施 （一）加強組織領導。建立健全全市農村村民宅基地和建房管理工作的組織協調機制。市級由市委農辦牽頭，成立由市農業農村局、自然資源和規劃局、綜合行政執法局、住房和城鄉建設管理局、行政審批服務局等單位組成的工作協調小組，作為全市農村村民宅基地和建房管理工作的組織協調議事機構，統籌抓好宅基地管理改革和村民建房管理工作。組織協調等日常工作由市委農辦承擔。各成員單位分管領導為市協調小組成員。各鎮街也要建立健全相應的由鎮政府、街道辦事處主要負責人任組長的組織協調機制，組織協調等日常工作由農村宅基地用地建房聯審聯辦辦公室承擔。 （二）強化考核獎懲。將農村村民宅基地和建房管理工作納入對各鎮街鄉村振興工作年度考核；各鎮街將其納入對村黨組織書記和村集體主要負責人的績效考核。要以結果為導向，嚴格考核標準，完善考核體系，真正實現宅基地規范化管理。加大責任追究力度，市里對監督管理不到位、非法占用土地建住宅行為處置不力的鎮街，進行通報批評、約談、掛牌督辦等處理，情節嚴重的予以執紀問責；各鎮街對當年新增農村村民違法占地建住宅的村集體主要負責人進行執紀問責。 （三）打造專業隊伍。統籌建立宅基地和村民建房管理服務體系，打造過硬專業人才隊伍。市級各相關部門、各鎮政府、街道辦事處要強化人才隊伍建設，調配充足專業人員力量，落實相關工作經費，保障農村宅基地和建房管理工作穩妥、有序、及時開展。市級各相關業務部門要按照各自職責分工，找準農村宅基地和建房管理工作的切入點和著力點，加強對鎮街基層人員的指導培訓，確保基層業務人員人人能懂、個個能干，真正把農村宅基地和建房管理相關制度貫徹落實到位。 八、其他 本意見由市農業農村局、市自然資源和規劃局等單位，按職責分工負責解釋。本意見自2021年7月24日起施行，有效期至2023年7月23日。
附件：1．農村宅基地和建房（規劃許可）申請表 2．農村宅基地使用承諾書 3．農村宅基地和建房（規劃許可）審批表 4．中華人民共和國鄉村建設規劃許可證 5．農村宅基地批準書 6．農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表
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