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為什么公允價值模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產，差額計入公允價值變動損益？ 對于這個問題，有的人說：“不是說成本模式可以變更為公允模式，但公允模式不可以變更為成本模式嗎？你怎么公允模式變為非投資性房地產？” 有人說：“這個不是計量變更，是公允計量的投資性房地產轉換為非投資性房地產，差額計入公允價值變動損益，不會影響利潤嗎？可以人為調節利潤嗎？” 以上各種說法，第一是沒有建立投資性房地產的知識整體框架圖，導致各種觀念的混亂。那么我們先來從整體把握投資性房地產框架圖。
首先我們通過以上框架知道，公允價值模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產，不是投資性房地產計量的改變，因為公允價值模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產，也就是從投資性房地產轉為固定資產或開發產品，也就是兩個準則之間的轉換的事情了。如果是投資性房地產準則內，公允和成本計量之間的變更，則根據準則，投資性房地產成本模式轉為公允價值模式計量時，將轉換日投資性房地產的公允價值作為入賬價值，以轉換日原賬面價值與公允價值的差額為基礎調整起初留存收益。公允價值模式不能轉回成本模式，是為了防止利用在這兩種模式之間頻繁轉換操縱利潤，尤其是不能利用核算模式轉換來避免確認公允價值的下跌損失。 其次公允價值模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產，差額為何計入公允價值變動損益？有人說：“非投資性房地產轉為投資性房地產公允計量，不是說為了避免企業調節利潤，所以對于公允價值高于非投資性房地產賬面價值部分計入其他綜合收益，這樣考慮是為了避免企業調節利潤。那么為什么公允價值計量模式投資性房地產轉為非投資性房地產，就能計入公允價值變動損益呢？” 為什么公允價值模式計量的投資性房地產轉為非投資性房地產，差額計入公允價值變動損益？ 這樣處理是因為：當采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉為存貨或是自用房地產時，應繼續對其采用原先的計量模式計量直到轉換日為止，所以“公允價值和原賬面價值的差額計入當期損益”實際上是投資性房地產的公允價值變動影響金額。因為在這段時間內該房屋還是投資性房地產，所以該期間內仍遵循原先的公允價值計量核算模式。運用過公允價值計量模式的投資性房地產，后續轉換用途轉為自用固定資產時，不應對此前作為投資性房地產期間的核算結果進行調整，而是以轉換日公允價值作為轉為固定資產時的歷史成本，不違反歷史成本原則。也可以通俗解釋為“相當于轉換日把投資性房地產賣出，然后以公允價值從市場買回做為固定資產”。 以下看兩個案例： 2019年5月31日，甲公司將出租給乙公司的寫字樓收回，準備自用。該寫字樓采用公允價值計量模式計量，賬面價值230萬元，其中取得時成本200萬元，累計公允價值變動30萬元。轉換日，該寫字樓的公允價值為250萬元。則賬務處理如下：(會計分錄以“萬元”為單位） 借：固定資產 250 貸：投資性房地產--成本 200 投資性房地產--公允價值變動 30 公允價值變動損益 20 2019年5月31日，甲公司將出租給乙公司的寫字樓收回，準備自用。該寫字樓采用公允價值計量模式計量，賬面價值230萬元，其中取得時成本200萬元，累計公允價值變動30萬元。轉換日，該寫字樓的公允價值為210萬元。則賬務處理如下：(會計分錄以“萬元”為單位） 借：固定資產 210 公允價值變動損益 20 貸：投資性房地產--成本 200 投資性房地產--公允價值變動 30 公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉為存貨或是自用房地產時，對于轉換時采用公允價值計量固定資產/開發產品，差額計入公允價值變動損益。這種處理方式不是是只有投資性房地產這樣處理呢？顯然不是，在以公允價值模式計量的資產（金融資產）在不再使用公允價值計量模式時，也是以轉換日的公允價值作為后續計量的成本基礎。以下我們看幾個例子。 我們先看一般的金融資產重分類的會計處理模式，以一個例子說明。 金融資產核算： 2019年1月1日，甲公司以公允價值300萬購入一項債券投資，并按照規定將其分類為以攤余成本計量的金融資產，該債券賬面價值余額為300萬元，2020年1月1日，將該債券重分類為交易性金融資產，該債券的公允價值為350萬元，已確認的減值準備為5萬元。 借：債權投資-成本 300 貸：銀行存款 300 借：信用減值損失 5 貸：債權投資減值準備 5 重分類日的會計處理： 借：交易性金融資產 350 債權投資減值準備 5 貸：債權投資 300 公允價值變動損益 55 以攤余成本計量的金融資產重分類為交易性金融資產，應當按照該資產在重分類日的公允價值進行計量。按照以上例子的處理邏輯，那么是不是以公允價值模式計量的金融資產，轉為攤余成本計量的債權投資或其他債權投資，是不是就是按照攤余成本來計量呢？ 以公允價值模式計量的資產（金融資產）在不再使用公允價值計量模式時 2019年1月1日，甲公司以公允價值300萬購入一項債券投資，并按照規定將其分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，該債券賬面價值余額為300萬元，2020年1月1日，將該債券重分類為以攤余成本計量的金融資產，該債券的公允價值為350萬元。 借：交易性金融資產 300 萬 貸：銀行存款 300 萬 借：交易性金融資產 50 萬 貸：公允價值變動損益 50 萬 重分類會計處理 借：債權投資 350 萬 貸：交易性金融資產 350 萬 2019年1月1日，甲公司以公允價值300萬購入一項債券投資，并按照規定將其分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，該債券賬面價值余額為300萬元，2020年1月1日，將該債券重分類為以其他債權投資，該債券的公允價值為350萬元。 借：交易性金融資產 300 萬 貸：銀行存款 300 萬 借：交易性金融資產 50 萬 貸：公允價值變動損益 50 萬 重分類會計處理 借：其他債權投資 350 萬 貸：交易性金融資產 350 萬 以公允價值模式計量的資產（金融資產）在不再使用公允價值計量模式時，相當于以公允價值賣出去，然后在買回債券以攤余成本計量。所以如上例子所示，交易性金融資產轉為債權投資和其他債權投資，債權投資和其他債權投資都是以公允價值計量。 那有人說：“為什么非投資性房地產轉為公允價值計量模式的投資性房地產，處理為何不同？” 非投資性房地產轉為公允價值計量模式的投資性房地產基本處理原則是：借方差額計入公允價值變動損益，貸方差額計入其他綜合收益。 非投資性房地產轉為公允價值計量的投資性房地產： 2019年5月31日，甲公司與乙公司簽訂合同，約定將自用的寫字樓出租給乙公司，出租后該寫字樓采用公允價值計量，已知該寫字樓的賬面價值200萬元，已計提折舊30萬元，計提減值20萬元，轉換日改寫字樓的公允價值為250萬元。則賬務處理如下：(會計分錄以“萬元”為單位） 借：投資性房地產--成本 250 累計折舊 30 固定資產減值準備 20 貸：固定資產 200 其他綜合收益 50 2019年5月31日，甲公司與乙公司簽訂合同，約定將自用的寫字樓出租給乙公司，出租后該寫字樓采用公允價值計量，已知該寫字樓的賬面價值200萬元，已計提折舊30萬元，計提減值20萬元，轉換日改寫字樓的公允價值為120萬元。則賬務處理如下：(會計分錄以“萬元”為單位） 借：投資性房地產--成本 120 累計折舊 30 固定資產減值準備 20 公允價值變動損益 30 貸：固定資產 200 碼字不易，點個關注和在看！ |
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