地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組法律實(shí)務(wù)（下）：重組方案與行政賦能

作者：鄧福榮

#債務(wù)重組#地產(chǎn)項(xiàng)目#

上期回顧：

在系列上篇中，我們梳理了地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)重組相關(guān)政策，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)總結(jié)債務(wù)重組的原則、項(xiàng)目與項(xiàng)目公司盡職調(diào)查實(shí)務(wù)重點(diǎn)。在下篇中，我們著重梳理困境項(xiàng)目重組方案經(jīng)驗(yàn)，并分享對(duì)行政賦能的一些思考，供讀者參考。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展10余年，在“房住不炒”的宏觀背景以及2020年8月“三道紅線”政策后，因房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式及市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律、政策執(zhí)行力度、國(guó)家宏觀調(diào)控等多方面的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2021年9月開(kāi)始經(jīng)歷行業(yè)“縮表”的陣痛，不少大型房地產(chǎn)企業(yè)先后出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，面臨諸多的困難處境，繼而影響資金方、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)方及購(gòu)房業(yè)主等多方主體。房地產(chǎn)市場(chǎng)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)及民生多個(gè)方面，在行業(yè)困境下，政府亦在監(jiān)管、維穩(wěn)、施救等多方面遇到難題。表面上看，各方主體皆可按政策與法律處理，但實(shí)操中，商業(yè)訴求與法律的平衡，經(jīng)濟(jì)效果與社會(huì)效果、法律效果的協(xié)調(diào)，社會(huì)資源的調(diào)度與節(jié)約，仍需探索最佳路徑。

本文僅就困境項(xiàng)目的成因、市場(chǎng)常見(jiàn)盤(pán)活方案等問(wèn)題，從法律角度予以整理，請(qǐng)勿以此作為法律意見(jiàn)在實(shí)踐中套用。

一、困境項(xiàng)目重組方案

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目庭外重組案例中，重組方案主要包括重組主體、資產(chǎn)保護(hù)、交易結(jié)構(gòu)、行政賦能、項(xiàng)目操盤(pán)、資金投入、項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商運(yùn)營(yíng)、債務(wù)清償?shù)葍?nèi)容，對(duì)于城市更新項(xiàng)目，有一些特別注意事項(xiàng)。

（一）重組參與主體

重組參與主體主要包括投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、代建人、政府等。

重組投資人是重組過(guò)程中的重要角色，通常包括新引進(jìn)的投資人、現(xiàn)有債權(quán)人中的債權(quán)人等兩類(lèi)。具體根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的信心、資金成本、引進(jìn)效率等方面確定具體的投資者。新引進(jìn)的投資者主要包括資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)投資基金。現(xiàn)有債權(quán)人作為新投資人，有對(duì)項(xiàng)目了解、引進(jìn)效率高的特點(diǎn)，但也有其自身資金使用限制方面的局限。新投資人則面臨不熟悉項(xiàng)目、引進(jìn)時(shí)間長(zhǎng)的局限。

由于沒(méi)有進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，庭外重組不受相關(guān)破產(chǎn)程序強(qiáng)制，所以項(xiàng)目公司債權(quán)人、項(xiàng)目公司及其實(shí)際控制人的主動(dòng)積極參與、支持，對(duì)于重組成功至關(guān)重要。

代建人作為樹(shù)立各方信心的重要角色，往往由央企、地方國(guó)企、公信力及操盤(pán)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)公司等承擔(dān)，代建方有可能輸出自己品牌作為項(xiàng)目的新品牌，以增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。如果項(xiàng)目公司自身市場(chǎng)聲譽(yù)較好，亦可以考慮仍然由其操盤(pán)，但此種情形很難獲得債權(quán)人及購(gòu)房業(yè)主的充分信任，不能使項(xiàng)目溢價(jià)。

困境項(xiàng)目重組必須行政賦能時(shí)，政府則成為庭外重組不可或缺的重要參與方。

（二）資產(chǎn)保護(hù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生困境，其背后是整個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)公司的債務(wù)相互關(guān)聯(lián)、資金混用、項(xiàng)目超融超調(diào)，因此，對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)采取保護(hù)措施就顯得尤為重要，否則，重組過(guò)程中甚至重組成功后，大概率會(huì)發(fā)生因其他關(guān)聯(lián)公司或?qū)嶋H控制人的債務(wù)，而將重組的項(xiàng)目公司重新拖入債務(wù)泥潭。

目前，采取資產(chǎn)保護(hù)的常用方式包括信托服務(wù)與設(shè)立SPV兩種，其作用是通過(guò)信托服務(wù)或?qū)⒐蓹?quán)過(guò)戶(hù)給新設(shè)的SPV，使項(xiàng)目公司與項(xiàng)目公司原實(shí)際控制人及關(guān)聯(lián)公司脫鉤，不受關(guān)聯(lián)公司債務(wù)拖累。

為避免逃廢債嫌疑，項(xiàng)目公司原股東仍然在資產(chǎn)保護(hù)的交易結(jié)構(gòu)中持有項(xiàng)目公司股權(quán)，但根據(jù)原債務(wù)順序，原股東處于中間或劣后的受益人順序，依然對(duì)項(xiàng)目享有相應(yīng)權(quán)利。

（三）重組交易結(jié)構(gòu)

重組項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)，目前市場(chǎng)上通行的是信托服務(wù)結(jié)構(gòu)與有限合伙作為SPV結(jié)構(gòu)。但無(wú)論哪種交易結(jié)構(gòu)，其目的是進(jìn)行資產(chǎn)保護(hù)，不受項(xiàng)目公司原關(guān)聯(lián)公司的債務(wù)影響、決策影響，同時(shí)方便債權(quán)清償?shù)捻樞虬才偶巴顿Y者的加入。

信托服務(wù)結(jié)構(gòu)主要如下：

在重組過(guò)程中，應(yīng)債權(quán)人要求，項(xiàng)目公司（或其母公司）作為委托人，將項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目公司股權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)委托信托公司設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。在受益人中，根據(jù)項(xiàng)目情況，將資金投入方、現(xiàn)有債權(quán)人、債務(wù)人等安排優(yōu)先、中間、劣后的受益人多層級(jí)順序，項(xiàng)目收益按受益人順序分配，進(jìn)而按照法定與約定的順序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。同一順序中有兩人或以上的，按照比例分配。

有限合伙結(jié)構(gòu)如下：

在基金LP/GP層面，根據(jù)項(xiàng)目情況，將資金投入方、現(xiàn)有債權(quán)人、債務(wù)人等安排優(yōu)先、中間、劣后的多層級(jí)順序，項(xiàng)目收益按LP順序分配，進(jìn)而按照法定與約定的順序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。同一順序中有兩人或以上的，按照比例分配。

（四）政府行政賦能

政府行政賦能是解決項(xiàng)目穩(wěn)定、收支平衡、去化周期等重要措施之一，大多數(shù)困境項(xiàng)目沒(méi)有政府行政賦能，難以重組。行政賦能的具體內(nèi)容見(jiàn)本文第五部分。

（五）重組項(xiàng)目操盤(pán)

項(xiàng)目操盤(pán)通常由代建人承擔(dān)，債權(quán)人與代建人共管代建章證照，債權(quán)人對(duì)操盤(pán)中的重要事項(xiàng)如項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、進(jìn)度控制、成本控制、工程發(fā)包及銷(xiāo)售定價(jià)等有最后決定權(quán)。項(xiàng)目公司原股東雖劣后于其他債權(quán)人，有些項(xiàng)目因歷史遺留問(wèn)題需要原股東繼續(xù)協(xié)調(diào)幫助的，原股東或項(xiàng)目公司原管理人員繼續(xù)參與項(xiàng)目操盤(pán)。債權(quán)人、原股東在項(xiàng)目操盤(pán)中的具體權(quán)利分配，需要根據(jù)項(xiàng)目情況確定，不能一概而論。代建人是受原股東與債權(quán)人委托操盤(pán)，其法律地位系代理角色。

（六）增量資金與封閉運(yùn)作

項(xiàng)目所需增量資金，來(lái)源于現(xiàn)有債權(quán)人的新投資或其他投資人的投資。增量資金額度視項(xiàng)目具體情況與需求確定，僅限于本項(xiàng)目必須使用的資金。《十六條》已經(jīng)有支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)新增配套融資支持的規(guī)定，增量資金“后進(jìn)先出”，且使用年限最長(zhǎng)可達(dá)三年，同時(shí)明確了資金封閉運(yùn)作，該資金封閉從項(xiàng)目微觀上進(jìn)行管理，與項(xiàng)目保護(hù)從項(xiàng)目宏觀上隔離風(fēng)險(xiǎn)相輔相成，確保資金安全。

項(xiàng)目前期階段，涉及繳納地價(jià)或城市更新項(xiàng)目的前融，則因融資政策限制原因，資金來(lái)源渠道受限。如果土地來(lái)源于招拍掛的公開(kāi)市場(chǎng)，則融資繳納地價(jià)需要行政賦能許可。

另外，在資金投入中，有部分項(xiàng)目存在維穩(wěn)資金的貢獻(xiàn)，主要是在政府要求下，給予項(xiàng)目公司相關(guān)資金，之后支持其他兄弟公司保交樓、保穩(wěn)定項(xiàng)目。該部分資金實(shí)際上是債權(quán)人及項(xiàng)目實(shí)際控制人各方對(duì)維穩(wěn)相關(guān)任務(wù)達(dá)成的妥協(xié)。

（七）項(xiàng)目銷(xiāo)售

項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)與銷(xiāo)售定價(jià)，為各方意見(jiàn)容易分歧的問(wèn)題。雖然價(jià)格銷(xiāo)售越高、周期越短，是各方共同追求的目標(biāo)，但由于對(duì)市場(chǎng)的判斷，債權(quán)優(yōu)先劣后不同，各方債權(quán)人關(guān)注點(diǎn)難以完全統(tǒng)一。尤其是增量資金債權(quán)人與有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人，債權(quán)延期的成本及未來(lái)市場(chǎng)的不確定性，會(huì)促使他們希望盡早銷(xiāo)售。作為劣后的原股東或?qū)嶋H控制人，也非常希望項(xiàng)目能在償債后有余值分配，在現(xiàn)有市場(chǎng)下行的時(shí)候，希望延期銷(xiāo)售以等待更好的行情。因此，在交易方案中對(duì)銷(xiāo)售定價(jià)與銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)如何確定，需要進(jìn)行相應(yīng)的約定。

項(xiàng)目銷(xiāo)售資金管理，應(yīng)當(dāng)劃入增量資金提供方參與共管的專(zhuān)用賬戶(hù)，在資金封閉與資產(chǎn)保護(hù)的大前提下，確保資金用于項(xiàng)目及增量資金的優(yōu)先償還。

（八）項(xiàng)目債務(wù)清償

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，按照交易方案確定的清償順序清償債務(wù)。增量資金優(yōu)先受償（即后進(jìn)先出），其次為項(xiàng)目有抵押權(quán)的債權(quán)，再次為普通債權(quán)，最后是股東權(quán)益。股權(quán)質(zhì)押的債權(quán)，優(yōu)先于股東，但如果無(wú)抵押增信措施，在項(xiàng)目公司的償還層面，則與項(xiàng)目公司普通債權(quán)受償順序無(wú)異。

項(xiàng)目代建費(fèi)用、工程款等，優(yōu)先于所有債權(quán)，代建費(fèi)用優(yōu)先其他債權(quán)源于重組協(xié)議的約定，工程款系法定優(yōu)先債權(quán)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢時(shí)債務(wù)依然無(wú)法全部清償時(shí)，應(yīng)部分債權(quán)人的要求，項(xiàng)目公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。

（九）虧損項(xiàng)目重組

如果項(xiàng)目最終開(kāi)發(fā)完畢亦出現(xiàn)虧損，則需要根據(jù)項(xiàng)目情況另行確定方案。如果項(xiàng)目條件及規(guī)劃條件允許變更業(yè)態(tài)、容積率、增加學(xué)位等指標(biāo)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，且提升后能達(dá)到項(xiàng)目收支平衡，則需要行政賦能，之后重組。如果項(xiàng)目?jī)糁堤潛p且無(wú)法行政賦能，則可能依賴(lài)兄弟公司項(xiàng)目支持，確保交樓穩(wěn)定，但無(wú)法償還相關(guān)債務(wù)。《十六條》也規(guī)定了剩余貨值銷(xiāo)售回款不能覆蓋專(zhuān)項(xiàng)資金（指紓困專(zhuān)項(xiàng)資金）與新增配套融資（增量資金）的情況下，已經(jīng)明確還款來(lái)源的，可以提供資金。既不能獲得行政賦能提升價(jià)值，又無(wú)兄弟公司利潤(rùn)支持或其他還款來(lái)源的項(xiàng)目，只能走向破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算程序，具體不在本文探討。

（十）爭(zhēng)議解決對(duì)重組的輔助

困境項(xiàng)目基本都面臨訴訟（仲裁）查封、凍結(jié)甚至拍賣(mài)執(zhí)行，各類(lèi)債權(quán)人因不同利益訴求采取力所能及措施對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)利予以限制。在資產(chǎn)保護(hù)完成之前，參與重組的債權(quán)人可采取查封凍結(jié)措施對(duì)特定資產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓或被他人采取強(qiáng)制措施，在資產(chǎn)保護(hù)完成之后再解除限制措施，釋放項(xiàng)目，辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)。

二、困境項(xiàng)目重組中的行政賦能

政府介入項(xiàng)目重組或施救方案的制定與實(shí)施，是困境項(xiàng)目后續(xù)能否順利完成開(kāi)發(fā)的重要保障。政府權(quán)威性高，執(zhí)行力強(qiáng)，有利于調(diào)動(dòng)資源，可短時(shí)間內(nèi)集中資源處置局部風(fēng)險(xiǎn)，避免局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為全局風(fēng)險(xiǎn)。因此地方政府積極介入困境項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解，有利于提振社會(huì)和市場(chǎng)對(duì)困境項(xiàng)目化解危機(jī)的信心，爭(zhēng)取重組的時(shí)間與空間。

在中央政府層面，一般通過(guò)政策調(diào)整（地產(chǎn)調(diào)控政策、金融監(jiān)管政策）結(jié)合金融工具適當(dāng)放松限制，比如銀保監(jiān)會(huì)敦促銀行正常化房貸審批和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸發(fā)放、債務(wù)融資政策放松等，一定程度上緩解房企的流動(dòng)性壓力。這些政策僅有利于行業(yè)困境的適當(dāng)緩解，不對(duì)困境項(xiàng)目帶來(lái)直接影響。

從地方政府角度，政府參與困境企業(yè)施救的首要任務(wù)是確保住房項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)和交付、保障購(gòu)房者合法權(quán)益、保障農(nóng)民工工資正常支付，實(shí)現(xiàn)“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”。政府介入施救的部門(mén)一般包括維穩(wěn)、自然資源、規(guī)劃、住建、金融、國(guó)資等部門(mén)。主要對(duì)以下情形之一的項(xiàng)目介入重組：（1）項(xiàng)目出現(xiàn)難以交樓的風(fēng)險(xiǎn)；（2）項(xiàng)目難以?xún)陡豆こ炭睿M(jìn)而拖欠農(nóng)民工工資；（3）項(xiàng)目涉及理財(cái)產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定；（4）項(xiàng)目自身?xiàng)l件良好，但需要對(duì)其他出現(xiàn)困境必須救助的關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行救助；（5）其他無(wú)行政賦能難以重組的。

地方政府可以從以下方面介入困境企業(yè)的重組處理，以合適的方式對(duì)困境項(xiàng)目進(jìn)行賦能：

（一）協(xié)調(diào)金融債權(quán)人。協(xié)調(diào)金融債權(quán)在債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式、時(shí)間等方面基于房企處理危機(jī)的寬松條件，帶動(dòng)其他債權(quán)人給予流動(dòng)性危機(jī)處理的適當(dāng)支持。

（二）購(gòu)買(mǎi)商品房。向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障房，一方面可以給困境企業(yè)帶來(lái)一些現(xiàn)金流，另一方面可以增加保障房供應(yīng)，緩解地方保障房的建設(shè)壓力。

（三）免除閑置違約責(zé)任。對(duì)于困境企業(yè)尚未開(kāi)發(fā)的土地，可以考慮適當(dāng)延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限，豁免延期開(kāi)工或竣工違約金以及免繳閑置費(fèi)（如果不是單純因企業(yè)原因?qū)е麻e置的情形）等。

（四）改善預(yù)售監(jiān)管制度。適當(dāng)降低預(yù)售資金監(jiān)管。有些地方政府在三道紅線政策關(guān)于受限資金的基礎(chǔ)上（以貨幣資金的三分之一或預(yù)售款項(xiàng)的20%，以孰高者計(jì)算為受限資金），進(jìn)一步收緊預(yù)售資金監(jiān)管，加劇項(xiàng)目資金的緊張。如果在政府監(jiān)管情況下用于本項(xiàng)目盤(pán)活，則可適當(dāng)放松監(jiān)管尺度。條件成熟情況下，改革預(yù)售制度，避免預(yù)售帶來(lái)的不良后果。

（五）政府規(guī)劃賦能。對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)或未完成建設(shè)的項(xiàng)目，可以在符合上層規(guī)劃的前提下，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)按合法程序適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)、容積率、保障房、教育等相關(guān)配套設(shè)施等規(guī)劃指標(biāo)，吸引有實(shí)力的投資者參與合作開(kāi)發(fā)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及去化速度。

（六）重組流程行政賦能。對(duì)于項(xiàng)目重組過(guò)程中的具體事務(wù)給予適當(dāng)行政許可、登記方面的靈活安排，包括土地抵押登記與涂銷(xiāo)登記、股權(quán)質(zhì)押登記與注銷(xiāo)登記、土地產(chǎn)權(quán)變更登記等，以滿(mǎn)足項(xiàng)目用地及股權(quán)在遇到查封、抵押等多重權(quán)利限制時(shí)可有序?qū)崿F(xiàn)協(xié)議一致的變更登記。

（七）拆遷障礙行政賦能。在拆遷方面不能推進(jìn)的城市更新/舊改項(xiàng)目，提高保障房比例后，政府通過(guò)征收手段協(xié)助解決拆遷問(wèn)題，以加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金回流。

（八）城市更新項(xiàng)目進(jìn)度行政賦能。政府主管部門(mén)在城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃及實(shí)施主體確認(rèn)等方面予以變通，確保被拆遷人及時(shí)得到補(bǔ)償與回遷，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。促成項(xiàng)目/資產(chǎn)保護(hù)的順利進(jìn)行，維護(hù)投資人及債權(quán)人利益。

結(jié)語(yǔ)

困境房地產(chǎn)項(xiàng)目重組是在房地產(chǎn)行業(yè)下行并遇到嚴(yán)重困難的情況下出現(xiàn)的，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項(xiàng)目盤(pán)活有本質(zhì)不同。政府、各類(lèi)債權(quán)人、債務(wù)人、施工方、投資人等多方角色只有把蛋糕做大、適當(dāng)放棄部分利益、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任等作為各方共同目標(biāo)，方可重組成功。實(shí)踐中的項(xiàng)目重組還會(huì)遇到更多更復(fù)雜的問(wèn)題，做到社會(huì)效果、法律效果、經(jīng)濟(jì)效果三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，是重組需要兼顧的原則。重組能否最終取得成功，還需要《十六條》落地及市場(chǎng)企穩(wěn)的支持。