業主自行管理是指經業主大會決定或者業主共同決定，通過聘請單項專業性服務組織、勞務人員或業主對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護，管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。長沙東成大廈業主自行管理實踐 早在2004年，廣州豐景大廈就進行了業主自行管理小區的實踐。2007年頒布的《物權法》第八十一條以及《民法典》第二百八十四條：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”進一步明確了業主有選擇管理小區物業模式的權利。可是，十六年過去了，國內業主自行管理的小區數量寥寥無幾，并且形成了包干制物業企業一家獨大的奇葩局面。這樣的現狀是什么原因造成的？
小區業主自行管理凸顯出不可替代的優勢
目前物業企業十分普遍熱衷于采取包干制形式進入各個小區，因為物業包干制容易通過黑箱操作竊取業主的維修資金和公共收益，謀取非法所得。業主自管因動了這條利益鏈上“四方利益”遭受到強大的阻力，業主委員會如果沒有堅定的信心和意志力，很難沖破這樣的阻力。
自管小區不但能夠很好地守護屬于業主的維修資金和公共收益，對設備設施的管理和服務態度，比起包干制物業都有著質的良好改善，而且面對開發商侵占業主公共利益，給業主維權帶來方便。
像東成大廈這類被包干制物業糟蹋嚴重的商住樓，或其他老舊小區，只有通過自管才能夠枯木逢春。毋容置疑，隨著小區逐漸陳舊，再過十年八年，試看還有哪個小區能逃脫走自管這條路？
業主自管小區數量少的原因國內第一個自管小區至今十九年了，全國各地自管小區屈指可數，進展十分緩慢，原因出自兩個方面：利益粘連相互勾結產生的阻力和業主自身覺醒問題。由于開發商前期物業導致的物業管理包干制諸多弊端，造成了物業服務企業普遍存在嚴重侵犯業主共有利益的現象，小區產生了激烈的矛盾。物業包干制可以說是一本萬利的買賣，因實行包干制容易黑箱操作，其獲取的利益中存在著不菲的非法所得，物業老板吃油了嘴巴。以長沙市東成大廈為例，這棟大樓建筑面積僅47000平方左右，物業公司通過亂漲物業費、巧取名目亂收費、侵吞公共收益、減少崗位人員、克扣員工待遇等，每年的凈利潤在100萬元以上，還不包括動用維修基金做手腳這一塊。這么大的利益所得，物業企業肯輕而易舉放過嗎？為了守住既得利益，賄賂幾乎是絕大多數不良物業企業的常用手段。因此，成立業主委員會難，招標選聘物業公司難，物業公司撤出小區難，業主集體依法維權難，施行小區物業自行管理更難。長沙市東成大廈當年實行物業自管時已經是座23年的老舊樓，維修基金已被掏空，公共收益全部被物業公司拿走了，如果不通過物業自管來擺脫不良物業企業的利益侵占，這棟大樓顯然將支撐不下去。面對大樓破爛不堪的窘境，當時有人提出是否通過物業自管產生的資金積余維系大樓基本正常運行的想法時，立即有人警告我們不允許自管。小區物業自管不但是合法行為，而且有益于改善這棟大樓所處的窘境。這種激烈阻擋我們自管的行為，反而激勵了我們自管的決心，為什么？為了解決大樓被老物業公司遭塌的破爛不堪的問題，我們必須破斧沉舟背水一戰。面對阻力，智慧的東成人繞了個彎子，從短時間借殼自管過渡到直接自管，經過一年左右的實踐取得了可喜的成績，不僅經濟有豐盛的積余，大樓物業服務逐漸改善，而且鄰里關系融洽。過去業主十多年來互不相往成了互相關照的好鄰居，一直強調而難以實現的熟人社區，在人人關心小區的氛圍中漸漸形成。東成大廈至今雖然自管才七個年頭，自從自管后，業主成了大廈的真正主人，再也沒有老物業公司停電、打人等逼迫業主的現象存在了。從自管的第一天開始，我們廢除了強加給業主的亂收費，物業崗位人員補齊了，物業人員的工資增加了，員工的五險買上了，職工生活費標準提高了，抖動的電梯更新了，公共部位的燈光亮堂了，清潔衛生上去了，服務態度熱情了，從業人員的工作責任心增強了，就連隨處可見的小膏藥廣告也不見了，長期開裂的護坡修復了，安裝了146只大華攝像頭，并且更新陳舊破爛的自來水供水系統以及中央空調系統等。面對已經被原物業公司抽空榨干的東成大廈，所有不菲的資金投入，業主沒有出一分錢，全憑小區通過自管產生的資金積余。很少有業主關心小區公共事務，得過且過，希望別人出頭，任憑物業企業在小區胡作非為。在物業管理神秘論的蒙蔽下，業主們普遍認為，小區自管很困難，擔心小區管理不如以前，有種寧可守住糟糕的現實，只要能勉強居住都不愿意冒自管'風險'改變一下敗壞的現狀。小區自管的必備條件有兩點：1.業主覺醒；2.業主委員會積極履職。在物業管理新事物的影響下，人們不知不覺在思想上成了俘虜，不走到盡頭不會去思考這些問題，所以，揭桿自管的小區往往大部分都是被物業企業榨干走到盡頭的老舊小區，是沒有退路而為之。殊不知自管越早，小區經濟流失越小；殊不知維護小區長期良性運行靠的是雄厚的資金支撐，小區的命脈不是別的，是充足的經濟儲備。而小區物業自管，恰恰是積累小區共有資金最好的選擇，是營造小區造血系統，維系小區所需資金的源泉。試想一下，如果東成大廈提前五年進行自管，我相信這棟大廈一定早五年恢復昔日的英姿。物業企業采取項目經理負責制管理小區，從事保安、保潔、化糞池清理、垃圾外運、電梯維護、綠化養護等工作，絕大部分物業公司將這些項目分包給專業公司做，物業公司具體做什么事呢？那就僅剩下對分包單位的聯絡、處理業主的訴求、收物業費、社區活動等。通過分解，不難看出，物業企業管理小區采取的是社會大分工，項目經理也僅僅做大分工的協調管理工作。不難看出，業主自行管理物業并不需要業主委員會親自親為管理具體事，而是布置給專業人去做專項事，項目能外包則外包。大型小區實現不了自管嗎? 并不是大型小區實行不了自管，物業企業對大型小區同樣采取項目經理負責制。舉例江蘇無錫、廣東深圳、北京三個經濟發達高消費地區自管小區案例供大家參考：1.江蘇無錫春江花園小區，建筑面積54.8萬平方米，占地面積38萬平方米(小區規模不算小吧)，多層樓梯房物管費0.5元/平方，高層電梯房物管費1元/平方，用積余的錢，把小區打扮的極漂亮，那大型假山，小橋流水，使人心曠神移，幽谷林間小道是年輕人談情說愛壓路的極好去處，寬闊的中央廣場，雕塑音樂噴泉燈光輝映，讓小區顯出輝煌氣派，很適合大媽們跳廣場舞。這是一個已經自管了十四年的老舊小區，但是，您絕對看不出一點點老舊小區的痕跡。2.深圳市龍崗區布吉街道的蓮花山莊，小區占地面積達到2.5平方公里，有528棟獨立別墅，200多戶洋房，獨立別墅物管費才1.5元/平方，洋房物管費1元/平方。3.北京東升園小區，建筑面積僅12萬平方米，多層樓梯房的物管費0.7元/平方，高層電梯房物管費1.25元/平方，用積余的錢實現了北京市第一個更換新電梯的小區。以上三個自管小區都是處在經濟發達地區的高消費城市，相對處于內陸的湖南來說，人員工資成本要比湖南高出許多(長沙保安人員的工資水平在2300-2800元左右/月、深圳保安人員的工資水平普遍在4500元/月以上)，這么高的工資成本，物管費卻比湖南低那么多，而且管理服務又那么的好，這就是事實，不去做調查研究的確不可思議。您在長沙能找出一個高檔別墅區物管費僅收1.5元/平方、多層樓梯房0.5元/平方、高層電梯房1元/平方物管費的小區嗎？這些經濟發達高消費地區的自管小區基本上都是這個收費標準，小區管理得井井有條。有些自管小區已經積余了3500多萬元共有資金，有了如此豐盛的資金積余，對眾業主來講何況不是福音？在如此美好見證面前，還對自管產生懷疑嗎？還有理由說小區自管只能局限于小規模小區嗎？還對自管有別的嘰嘰歪歪嗎？小區物業管理的關鍵在于 項目經理的盡心盡職和統籌協調能力 物業公司老板自己并不親自管理小區，甚至不懂物業管理，當拿下新的物業項目后，老板從社會上聘請項目經理管理小區物業。自管小區也是如此，業主委員會不具體管理小區物業，同樣招聘項目經理管理小區，小區物業管理好不好，不在乎物業公司，不在乎老板是否內行，是項目經理起著小區物業管理的關鍵核心作用。東成大廈自管后，聘請項目經理管理大廈物業，與絕大多數物業企業一樣，把保安、保潔衛生、化糞池清理、垃圾外運、電梯維護等，全部分包給優秀的專業公司，自管后不僅大廈環境煥然一新，而且有著不菲的資金積余。過去物業人員拿老板的工資，所以聽老板的，并不在乎業主，自管后，是業主發物業人員的工資，因此，他們十分在乎業主的感受，業主與物業人員的關系改善了。原來當地出名的物業糾紛重災區的東成大廈，自管后脫掉了物業糾紛重災區的帽子。物業管理從業人員過去在物業老板那兒打工，工資低，伙食差，甚至員工五險也不買，還要被找茬罰款扣工資。在自管小區干活，不僅工資標準提高，而且伙食標準都有改善，并且一個不少給員工全部買了五險。過去物業公司老板追求利益最大化，對外侵呑業主利益，對內克扣員工，普遍存在崗位人員配備不足，造成物業人員的工作強度增加，工作做不好。自管小區不存在這種情況，崗位人員都配齊配足。咱們想一想，員工有了這么好的待遇和保障，有了這么好的主雇關系，誰不珍惜這份工作？小區物業自管后， 業委會工作強度不增加反而減少 有人認為自管后，業主委員會工作量增加，其實恰恰相反，自管小區的業主委員會工作很省力。東成大廈自管后，不再有與老物業公司扯皮的麻煩，小區管理工作按公司化制度運作，分工明確，責任到人。業主委員會并不直接介入物業管理具體工作，僅僅是決策小區的大事和嚴格掌控審批流程，具體工作全部落實到物業部門去做。我們業主委員會每月僅開一次例會，會上聽取項目經理匯報，檢查工作，提出意見和建議，做出決策，會后不搞“九龍治水”瞎指揮。共有經濟是保證小區良性生存的命脈 小區缺失堅持業主合法利益立場的業主委員會，小區維修基金無法得到保護，屬于業主的公共收益就會被物業企業侵呑。維修基金和公共收益一旦滅失，小區經濟就會發生危機，相當于掐斷了小區經濟命脈，危害到小區長期生存的安全。因此，有業主委員會的小區，采取物業自管模式，能夠最大程度維護小區的經濟利益，通過不斷積累，維護小區長期健康生存的生命線必將得以鞏固。小區到了被老物業搜刮一空，需要眾業主自己一次次大把大把掏錢更新維護小區設備設施的時候，將不由人們意志為轉移，必然走自管這條路，這是絕大多數小區步入自管的時間表。可是，這個時間表對眾業主是相當殘酷的。小區物業自管與托給物業企業管理的區別在于，后者：項目經理受雇于物業公司老板，不顧業主只顧老板，為老板服務，賺錢歸老板，業主少有知情權、監督權、建議權。前者：項目經理及所有員工受雇于全體業主，為全體業主服務，積余歸全體業主共有，所有一切包括財務對業主公開，資金使用權、采購決定權、人事權等由全體業主監督下的業主委員會掌控。因此，我們建立了財務管理制度，按月公布財務報表，對小區業主公開透明。我們還建立了現金制度，發票保管、使用制度，收費員職責，業委會物業工作部主任職責，采購、入庫、保管、領料制度，這些制度環環相扣，分工明確，責任到人，全體業主參與監督，小區設備更新和維修工程實行量化公開，由業主委員會牽頭業主參與談判，有這樣的科學設計，工作得以有序進行。業主自行管理其實什么都沒有變，只是既得利益者改變了。東成大廈業主自行管理 是怎樣設計的？ 長沙市東成大廈業主委員會南下學習考察了深圳蓮花山莊、保安山莊、陽光花園、廣州豐景大廈、白云家園的自管經驗后，相繼又參觀了江蘇大豐浦江名苑、無錫春江花園、吉祥國際花園、北京東升園等十多個自管小區經驗，完善了各項規章制度，責任到人，陽光運行，雖然在初期有些失誤，但是，在制度與職責分明陽光監督的環境下，一切都在往好的方面發展。需要重申的是: 小區的財務公開是自管的基礎，并且有正規的公司化運作機制做保證。3.宣傳發動，包括宣傳《民法典》第二百八十四條有關自行管理的規定；分析小區的現狀與如何實現美好的未來。（1）是否續聘/解聘老物業(如果是前期物業，該程序不需要)5.物色業委會物業工作部主任、項目經理、水電維修工、財會人員、客服收費候選人；6.授權項目經理根據小區具體情況，組織物業從業人員，組織外包項目清單與聯系，制訂小區管理計劃；1.發布公告：工商注冊代持股東候選人業主報名工作；從候選人中推選出3--5名代持(掛名)股東和1名法人代表(法人代表不持股份)；代持股東簽署法律文書(不可撤銷函)。(3)攜公司營業執照、物業服務合同，到區城鄉建設局備案。4.確定業主委員會物業工作部主任人選(專職發工資)、確定工作人員到崗時間表。5.預備二個月的應急資金，我們小區業主籌集了20萬元(主要用于代交老物業公司拖欠的水電費、添置辦公用品、支付人員工資)。附：業委會決議和代持股東簽署的法律文書兩份重要文件(不可撤銷函)和業委會決議根據業主大會的決議，由東成大廈業委會主持成立屬于全體業主的物業管理公司，該物業公司即長沙好鄰居物業管理有限公司已于2016年成立，成立時由賀××等四人作為代表股東在工商部門注冊，但注冊資金一直沒有實際到位，為保證自管物業公司業務合理合法地開展，保證各業主的權益，保障東成大廈的正常運行，現做出決定如下：1.用東成大廈歷年的公共收益向長沙好鄰居物業管理有限公司實際注入資金五十萬元；2.由于目前業委會不能進行經營活動，所有投資款項將由業主王××、張××、陳××代業委會注資到長沙好鄰居物業管理有限公司，其中，王××占 %，業委會委托金額為 萬元，張××，占 %，業委會委托金額為 萬元，陳××占 %，業委會委托金額為 萬元，三人成為長沙好鄰居物業管理有限公司的實際股東；3.以上業主向東成大廈業委會做出承諾，將所有在長沙好鄰居物業管理有限公司的權益歸東成大廈業委會和全體業主。4.長沙好鄰居物業管理有限公司的法人不持公司股份。我是東成大廈的業主，受東成大廈業委會的委托，投資成為長沙好鄰居物業管理有限公司在工商部門注冊的合法股東，公司的設立是為東成大廈提供物業服務，系東成大廈自主自治自管物業的公司制體現形式，公司及股東不以盈利為目的，現全體股東承諾如下：服從業主大會和業委會的決定，包括公司股東的變更及董事會成員的任命，接受業主及業委會的監督；公司所有結余（收入減去支出及稅費后剩余部分）全部歸東成大廈業主用于東成大廈的物業管理和公共建設；發生股東轉讓情形時，公司及現有股東將告知新股東本承諾函的有關事宜，新股東也同樣簽署本承諾函，向全體業主公示，并存檔于東成大廈業委會。1.業委會正、副主任對業主委員會物業工作部主任和項目經理提交的人員安排、資金安排、采購計劃、批準報銷、月報表、年報表進行審核；2.業委會工作部主任負責領導監督公司財務、項目經理履行職責、采購、入庫、領料、使用；對采購、報銷、使用資金初審，公司與業委會銜接工作等；3.項目經理負責物業服務班子的組建、信息收集、全面負責物業服務和管理工作、編制計劃、對各類憑證確認；4.財務人員、收費員按財務制度、收費制度辦事，直接受業主委員會領導，受物業管理部主任具體領導，對業主大會負責。三、業委會與物業管理職能設計(各司其職，職責明確)四、基礎設計(全部公開透明，特別是全員對財務的監督）六、工作職責與各項制度 ??小區業主委員會職責及委員分工
??業主委員會 11 項上墻制度 東成大廈將會一天天好起來，陽光必將永遠灑向東成大廈，恢復大廈昔日雄姿的東成夢不再遙遠。
長沙東成大廈業主委員會主任 談俊 2022年11月10日
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