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增加產證面積——多方受益讓加裝電梯進入良性循環之中 一、 多層住宅加裝電梯的宗旨與進程回顧 1、 首次聽到上海多層住宅“加裝電梯”一說 2008年，筆者在一次參加閘北區人大代表討論《政府工作報告》時，其中有一項民生重點工作就是：上海為應對到2030年的“老齡化城市”而推進的“9073”工作方案時，有代表提出了針對住宅小90%的老人居家養老，如何提升這90%老人的“生活質量”時，第一次聽到對小區“多層住宅加裝電梯”這一提議。對此，筆者也積極參與了相關調研以及在不同場合提出了一系列的意見與建議，供各級政府決策部門參考。在社會各階層和政府部門的關心、支持、努力下，上海從2010年起對加裝電梯這一民生工作進行了探索、試點以及不斷完善相關政策的配套支持。經過全社會歷時10多年的共同努力與完善，上海的市、區二級政府對加裝電梯的資金不斷扶持與增加，到2019年達到了30萬元，每年2000臺多層住宅加裝電梯的工作目標被列入“政府”的工作指標之中，相關加裝條件也不斷放寬與便倢，等等。這也是上海各級人大代表、政協會員、熱心社會公益人士參政、議政與建言獻策努力的結果，也給到了正在步入“老齡化”城市的上海市民一個“實惠”和提升生活“質量”的社會紅利。 二、 多層住宅推進加裝電梯工作之中的矛盾與遇到的問題。 1、 樓層越高、年齡越老、行走不便或身體有疾病者更加“迫切“與對加裝電梯的“需求”度就更加地迫切，其參與度與熱情也就越高。 2、 樓層“越低”的“越難”做通對加裝電梯的思想工作，其難做通的核心是電梯加裝后，你們方便了、房產了升值了，對我有什么“好處”？或許我的房子還會“貶值”等，我為什么要支持裝電梯呢？其核心是：我“沒多大好處”或我的“受損”了！ 3、 實踐中“一高一低”的矛盾調節通常有以下幾種：一是以“友情、感情”因素實現加裝電梯夢；二是以“純金錢”方式補貼給一樓的業主，取得對加裝電梯的支持；三是以“友情”加“補貼”的方式形成共識。 4、 電梯加裝后的費用承擔之間產生的矛盾有以下幾種情形：一是電梯“多用”與“少用”之間的矛盾隨之產生；二是“樓層”與“樓層”（通常是人為因素造成的相關設備設施損壞后產生的維修費用，特別是有責事件）”之間的矛盾隨之產生；三是當發生“大額”維修費用后或“有責、管理”的事件后，在承擔“責任”與“義務”之間產生的矛盾； 5、 電梯加裝后日常對“電梯、連廊、電梯廳窗玻璃、轎箱、屋面、殘疾人通道、五方應急通話與救援”的日常維護與服務，與原有物業對“樓道、樓梯、門口、屋面”等管理與服務之間的矛盾也隨之產生。 二、電梯加裝后有關建筑物產歸屬權問題隨之產生 1、加裝電梯后增加了樓棟房屋的建筑面積 目前上海及全國各省都在推動多層住宅加裝電梯這一民生工作，而加裝電梯以后或多或少的比原有多層住宅樓增加了一定的建筑面積，因各樓棟的房屋結構不同及加裝電梯的規格不一等，通常每一棟多層住宅加裝電梯后增加的建筑面積在60-75平方米左右。以××小區為例：26號樓加裝電梯后增加的建筑面積為65.07平方米；6號樓加裝電梯后的增加的建筑面積為62.90平方米；我們1號樓加裝電梯后增加的建筑面積也不少于為65平方米（以小吳提供政府向社會公示圖紙面積為準）。不管是60平方還是75平方米，這部分的建筑面積是經政府相關部門審核并批準的建筑面積是一個不爭的事實存在著的。 2、 對電梯加裝后增加的建筑面積全國各省政策不同。 爭論與努力中的上海：2014年松江區知聯會專職秘書長肖揚，松江區政協委員、松江區建交委執法監督科科長張正平他們建議：“增加產證面積，提升房屋價值”。主張理由為：加裝電梯要占用建筑之外的公用面積，等于增加房屋的建筑面積，讓業主的房產間接增值，只是這種增值需要政府在加裝后變更產權證確認。建議出臺配套的電梯加裝后增加產證面積的政策，以調動“低樓層住戶”對加裝電梯的積極性并加快推動加裝電梯工作的進程。 自此以后，上海的各社會人士、人大代表、政協會員等均會議期間及相關工作提出各種意見與建議，希望上海政府出臺相關“加裝電梯后增加產證面積、讓一樓房產也得到相應升值”的主張與呼聲，以解決低樓層住戶“電梯加裝”對我沒好處以及阻攔電梯加裝的消極思想。 例如廣東、湖南：關于“增設電梯后，產權面積是否增加”這個問題，國內各省有不同規定。2013年，廣東省建設廳出臺《關于舊住宅增設電梯的指導意見》，規定：舊住宅房屋所有權人共同出資建設的，可按出資比例，確定新增的公攤面積，并加入各房產證內。”；2018年，湖南省六部門也聯合發文，明確增設電梯后增加的公共建筑面積，計入房屋公攤面積，可辦理不動產登記。 3、 對加裝電梯后“增加產證面積”的爭論不斷、觀點一不。 隨著我國步入老齡化社會，“舊樓增設電梯”已成為當今社會涉及民生的重大問題。既有住宅增設電梯在帶來便利的同時，由于增設電梯的所有權不明，容易產生一些矛盾糾紛。當糾紛訴之法院，如何依法認定增設電梯所有權的歸屬成為無法回避之問題。 增設電梯的所有權認定困難 對于認定增設電梯的所有權歸屬，實務中難以找到直接的法律依據，唯有部分地方規范性文件略有涉及，但亦無統一結論。例如，《福建省住房和城鄉建設廳關于城市既有住宅增設電梯的指導意見》中規定“增設的電梯產權歸該梯號業主共同共有。”《遼寧省住房和城鄉建設廳關于全省既有住宅加裝電梯的指導意見》中卻規定“既有住宅加裝的電梯產權歸該單元出資業主共有。”總的來說，當前關于加裝電梯后所有權歸屬主要歸納有三種不同觀點： 一是認為增設的電梯屬于本單元（樓棟）所有業主共有； 二是認為只有出資業主才享有增設電梯的所有權，且按投資法原理，投入多、所有權占就比大； 三是加裝電梯有政府資金補貼，按投資法原理，加裝電梯時政府出資占有一定比例，如果這部分產權歸屬到個人產權，政府國有投資的部分如何界定和處置？ 以上3種觀點各有理據，難分伯仲。正因此，增設電梯的所有權認定存在困難，導致因所有權不明而衍生的問題難以解決，例如未出資人是否可基于所有權無償使用電梯、增設電梯出現事故造成的侵權責任由誰承擔、增設電梯日常維護責任在誰？等等。 4、電梯加裝后產生維護費用時矛盾多、觀點與主張不一 任何設備設施的運行，都會產生使用成本，電梯使用后隨之后來會產生電費、維修、以及電梯廳、建筑物等相關維護費用。實踐中這些成本有正常成本和非正常的成本；也有使用不當或人為造成所產生的成本；更有一些意外事故所產生的成本等。當這些費用發生后，各種觀點和矛盾也隨之產生。大致分為以下幾種： 一是認為：按電梯使用多少（次數）來承擔相應維護費用。理由為：任何機械設備都有一定的使用壽命（比如：一輛汽車的輪胎或發動機，行駛里程越多，車的損耗越大。），電梯也是如此，多使用必定會多產生維修成本，理應多承擔維護費用。 二是認為：按加裝時的出資比例多少來承擔相應維護費用。理由為：按加裝電梯時的約定比例，多出資者多承擔、少出資者少承擔，不出資者不承擔，理應按事前約定行事。 三是認為：電梯房與加裝電梯的住宅其區別在于，購房前與購房后的差別。理由為：就電梯的使用權力、義務、責任是一樣同等的，參照電梯房物業費同等的實例，相應的費用分攤在物業費之中是同價與共同分擔比較合理。 由于是有些費用是為有責任發生的損壞；有些是電梯自身發生損壞；有些是外來因素發生的損壞等等。由此產生的問題、發生的矛盾也不斷增大等，影響著鄰里之間的和諧環境。 三、電梯加裝后其產權歸屬問題的思考與處置方案 1、電梯加裝后的建筑物屬于本樓棟業主的共同財產 依我之見：按我國《民法典》271條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。電梯屬于加裝電梯后本樓棟全體業主們的共同財產。作為業主，對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分：享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分；對專有部分以外的共有部分如：一樓電梯廳、電梯、外墻、屋面、無障礙設施等，享有共有的權利及義務。 2、 對電梯加裝后建筑物歸屬權的處置 一是不論加裝電梯時出資多少或不出資的業主（一樓住戶），對電梯加裝后的建筑物享有同等、同比率歸屬權。以？26號樓棟為例：加裝電梯后的總建筑面積有65.07平方米，該樓棟共有12戶業主，按建筑物“同等、同比”的分配原則，那么該樓棟12戶業主平均每戶可分配到5.42平方米。如果是一梯4戶的樓棟，65.07平方24戶分配，平均每戶可分配到2.71平方米。如果一旦實行“產證面積”增加政策，也就是說1樓2戶業主通過加裝電梯之后，它的原有房產也隨著產證面積的增加而“增值”了不少。這樣做的好處在讓政策經利使更多市民受益，一定意義上降低了“低樓層”業主對加裝電梯“無益”而“抵觸”的情緒。 二是按加裝電梯時的出資比例百分之6樓20、5樓15、4樓10、3樓5、2樓1樓為0原則分配，我們同樣以××小區26號樓棟為例：加裝電梯后的實際總建筑面積有65.07平方米，那么6樓、5樓、4樓、3樓它們可分配到的平方分別為：13.014、9.7605、6.507、3.2535米。這樣2樓、1樓是沒面積增加的，勢必造成低樓層業主的心態更加的不平衡并增加了消極與抵觸思想。另外，這樣做的缺點在于政府對加裝實行的補貼以及土地無償提供給加裝電梯使用的紅利，流入到出資多與少的部分業主之中，也有失社會公平分配原則。 3、 對“政府補貼”、“土地無償”提供給加裝電梯樓棟的使用的紅利處置與分配。 如果實施對“建筑物歸屬權”的處置政策時，我們應該感恩政府對加裝電梯的支持與寬松政策。因此，在處置建筑歸屬權時我們同樣要考慮這部分的歸屬權，并讓這部分“紅利”分配到更多想加裝電梯“市民”享受，以及加裝電梯后可持續“保質、保量”的使用。 （1） 加裝電梯后這部分的樓棟，如果實施了“增加產證面積”政策，那么這部分業主在房產交易勢必按照增加后的產證面積進行“房產交易”，假設在實施這一政策之前作一個約定：對于享受“政府補貼”而加裝電梯的樓棟，其業主在交易時對增加產證面積的部分之中，有40%的產證面積的收益部分歸“政府加裝電梯及電梯專項維修基金”所有。同樣，以××26號樓棟為例： 該樓棟12戶業主平均每戶可分配到的產證面積為：5.42平方米。一先是記虛賬60%：給業主3.252平方米作為持有；二是記5.42平方米面積中的40%：2.168平方米歸“政府電梯專項基金”持有。 由此可計算出該樓棟12戶業主的房產通過電梯加裝（若按該地區平均房價5.5萬元/平米計算），平均每戶的房產在該地區比沒電梯加裝的房產（相同樓層）無形中升值了17.88萬元（1套）。也就是說：一樓或其它樓層業主當發生房產交易時，除去相應的稅率以外，就是這戶業主實際獲得的收益； 若該樓棟的12戶業主在電梯加裝之后的15年中，有1戶業主發生房產交易時，以上述“政府電梯專項基金”持有2.168 ×5.5萬元/平米，每戶業主在房產交易時“基金”可獲收益為：11.92萬元（電梯15年后的大修維修費用。）也就是說：這臺電梯15年后的大修費用有了相對應的經濟保障。首次交易、計收后，該“房產證”記為實賬：5.42平方米產證面積，若該房產二次或再次交易時則不再計收。 注：一梯4戶樓棟的業主，其建筑面積可分配數、房產升值、政府電梯專項基金數額，參照上述數據÷2計算并收益。 如果該樓棟12戶業主在之后15年中有3戶主（約25%）房產進行交易的，“政府電梯專項基金”15年中可收益35.76萬元，這部分資金，可讓其發揮更多的作用，實現更多上海市民的“電梯夢”。所獲的收益由房產交易所與“一網通”平臺對接，直接轉入政府指定的相關國有專業銀行的“電梯專項基金”賬戶之中。 （2） 政府“電梯專項基金”實行“專款專用”原則 一是如果政府加裝電梯的財政預算不能支撐市民加裝電梯的需求時，對于超出預算的“加裝電梯補貼”從“電梯專項基金”中列支； 二是當加裝的電梯超齡服役、主要設施或配件老化，以及受到自然災害侵害等原因，造成加裝電梯使用上的重大安全隱患或需要大修時，經專業檢測機構或維保單位出具相應“必需對加裝電梯”進行大修及使用業主提交的申請材料，經相關機構審核通過后“大修”的相關費用從“電梯專項基金”中列支。 倡導建立“政府電梯專項基金”的目，一是讓這項民生工程更多的惠及到更廣泛市民群體；二是讓加裝的電梯在使用上通過“維修基金”的支持，使用電梯的使用安全有一個較大的保障。 4、 加裝電梯后日常管理與維護的模式 目前，電梯加裝后通常的管理模式分為二種。一種業主自治管理；另一種是委托本小區物業管理。實踐中，二種模式都有利弊。 業主自治管理好處在于節省業主的使用成本，同時在全體使用人盡職、盡力下，可能要比委托物業管理來的更加認真與負責，但前提必須全體業主的共同維護與愛護，是缺一不可的，才能讓電梯更加有效的得到維護，獲得更安全的保障。 缺點是：專業性差、缺乏集聚管理效應！ 委托物業管理的好處，相對服務的專業性較強，且在電梯廳與轎箱中拓展廣告業務的經營收益上具有集聚效應。 缺點：增加業主使用成本。這分部分成本可分為2個部分來分攤。如果產權沒落實到每戶產證上：按×樓棟65平方米8戶計算，平均每8.125平方米，若按現行新開樓盤（以大華城市公園電梯房為例）物業費5元/平米（月）計算，每戶每月支出為40.62元，一年為487.5元。該臺電梯一年的物業費為：3900元。 如果產權落實到每戶產證上：以錦輝小區為例，多層房為物業費1.00元/平米（月），電梯房物業費1.2元/平米（月），如果按現行最低工資標準計算，1.2元的物業費可能難以滿足現行的運行服務成本。 內容包括電梯及廳的日常保潔、電梯維護保養、屋面、外立面、使用中的電費及相應的易損配件及年度檢測等費用。 兩種分攤方式均可由業主全體表決選擇（按75%多數同意為原則），一種是按投資比率來分攤，多投多攤、少投少攤、不投不攤，按這個原理分攤，增加產證面積時同樣按投資比例分配；另種一是按增加面積平均分攤，那么產證面積同樣為平均分配。 四、對加裝電梯后實行“增加產證面積”的幾個積極因素 1、均攤產證面積后有利于調動不出資、少出資樓層業主對加裝電梯的積極性。一是減少“方便你、吃虧我”消極或抵觸情緒；二是在投入上形成“你早投入、我早升值”的投資理念，有利于將消極轉化為積極支持加裝電梯的展開； 2、對“增加的產證面積”在房產交易時通過建立政府“電梯專項基金”積極作用在于： 一是前15年是讓收繳“基金”的數額更多地作用于“加裝電梯”的民生工作上。 二是后15年是為“加裝的電梯”更加保質、保量且安全地服務于市民的生活之中。 3、加裝電梯有利于電梯產業的發展并增加財政稅收。如果實施“增加的產證面積”的政策，將會調動一部分低樓層業主加裝電梯的熱情，保守預測在原上海年計劃2000臺的基礎再每年增加1000臺的話，按上海地區每臺電梯均價75萬元計算，每年可增加“電梯”及“相關產業”的產值7.5億元，因而增加了相應的稅收、增多了相應的就業崗位，對“拉動內需”起到了積極的作用； 4、多加裝一臺電梯，對面臨經營壓力的物業企業（行業）是注入了新的動力與拓展服務的市場。上海加裝電梯多為房屋使用年限長、設備設施老化的住宅小區（樓盤），一個有作為的物業企業可以通過加裝電梯對這個區域老化的排污管進行更換或加粗讓排更通暢；通過對污水（雨水）井加大、挖深、加裝隔油池等，對生活垃圾干濕分離所帶來的新問題得到更完善補救措施等；若按上述新樓盤物業收費5元/1平方米標準預測，上海每年新增2000臺電梯，平均每臺按65平方建筑面積，每年物業行業可增加的市場份額為780萬元，且這些份額分布在全市各老舊小區之中，關鍵就看這些所在的企業提供怎么樣的服務？如何讓業主放心的委托你管理了！業主說了算！ 5、電梯維保與物業企業可對加裝的電梯利用自身的優勢，拓展相應的業務服務與經營項目。如與廣告公司合作，在電梯廳內增設液晶顯示頻；在電梯轎箱內增設液晶顯示頻、插頁廣告紙；電梯走廊內固定或活絡廣告版的形式，增加相關收益。若利用這些區域每臺電梯每月增加100元計算，每臺電梯一年可創收1200元。則多多益善，增加企業營收，減少業主支出。市場說了算！ 五、全社會共同努力讓“增加產證面積”政策早日在上海實施 綜上所述，如果在上海實現對加裝電梯后“增加的建筑面積”平攤到“每一戶”業主的“房產證”上的政策，將是一項“利民、利行業、利國家”的舉措，希望全體業主及全社會各階層人士一起共同努力，共同召喚身邊或周圍的熱心人士、各級組織、團體、人大代表、政協會員等，建言獻策！抓緊推動上海對加裝電梯后“增加產證面積”的政策早日實施！ 上海全社會的市民和業主們，一起努力！加油吧！ 昌鑫世紀園：張海平 2023年2月18日 |
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