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湖南省常德市是湖南十四座地級中心城市之一，這座城市的人口眾多，常住人口大約為523.8萬人，其人口總量在湖南14個地級中心城市當中處于第4位。 對于城市樓市而言，人口眾多則代表樓市需求量比較大。  對于常德而言，盡管這個地方的常住人口眾多，但常德仍然是湖南省人口大幅度凈流出的城市。 常德市的戶籍人口大約為591.8萬人，從戶籍人口與常住人口之差可以看出，常德市常年在外工作及創業的群體高達68萬人。 這對于常德的樓市也算得上是一種樓市的危機，畢竟流出的人口絕大多數都是年輕人。  正是因為常德處于人口凈流出的發展現狀，所以這個區域的樓市房價并不高。 現在常德市的二手房平均房價大約為0.59萬，新房的平均房價大約為0.51萬，常德市的樓市房價在全國300座可統計的城市當中處于第209位。 與常德房價差不多的城市有很多，包括兄弟城市郴州市，也包括陜西漢中、河南商丘、內蒙古巴彥淖爾、新疆昌吉等多個地級中心城市。  常德與這些城市比，具有的優勢遠大于它的劣勢，畢竟常德市的常住人口眾多，人口基數則是常德樓市的一大優勢。 在過去的2022年，常德市共完成經濟總量4,274.5億元，這樣的經濟總量讓常德的綜合實力在湖南省排名第三，在全國百強城市當中排在第68位。 這一年常德的名義增速達到了4.5%，這樣的經濟增速超越了湖南絕大多數城市，也超過了全國城市的平均水平。  另外按照常德常住人口523.8萬人平均折算，那么這個區域的人均經濟總量已經達到了8.16萬元，在全國300座可統計的城市當中名列第113位。 以常德市的經濟總量或人均經濟總量看常德樓市房價，這個區域的樓市房價處于相當偏低的位置，城市房價對于當地的年輕人算是性價比極高的房價。 整個常德區域的管轄面積大約為1.82萬平方公里，而常德共有9座區縣，包括鼎城區、武陵區、桃源縣、澧縣、漢壽縣、石門縣、安鄉縣、臨澧縣、津市市。  常德地區人口最多的主要是桃源縣，這座縣級城市的常住人口大約為80.92萬人。 其次常德的兩大城區人口比較多，鼎城區的常住人口大約為73.81萬人，武陵區的常住人口大約為73.1萬人，廣義上的常德城區常住人口大約為146.91萬人。 另外常德澧縣和漢壽縣的常住人口也超過了70萬人，石門縣的常住人口接近56萬人，安鄉縣的常住人口接近43萬人  常德人口最少的兩個區域，主要是臨澧縣及津市市，這兩個區域的常住人口分別為37萬人、21.27萬人。 由于各大區縣的人口基數不一各大，區縣的經濟發展水平不一，所以各大區縣的樓市房價也存在一定的差距。 常德區房價最貴的地方主要集中在常德的兩大中心城區，武陵區樓市的平均房價基本處于0.7萬左右，鼎城區樓市的平均房價基本處于0.56萬左右。  常德市縣級城市的房價不高，而且要整體偏低于兩大中心城區。 現在桃源縣、石門縣、漢壽縣的樓市平均房價基本處于0.47萬左右，澧縣樓市平均房價基本處于0.45萬左右。 津市市樓市平均房價基本處于0.42萬左右。臨澧縣、安鄉縣樓市平均房價基本處于0.38萬左右。 可以看出常德各大區縣的房價均不高，對于當地的年輕人來說，在這個區域買房置業安家的成本遠比全國絕大多數城市低，在常德買房算是幸福的事情。  盡管常德市的房價不高，但這個區域居民對居住品質的要求也在逐年提升。 帶過去的2022年，常德市新房成交量大約為449.7萬平方米，成交額達到227.7億元。 按照每套住宅面積100平米平均折算，那么常德市一年的新房成交量大約為4.49萬套。 換一個理解方式，常德這座城市每年都有4.49萬個家庭或者個人前往常德各大區縣的城區置業安家。  盡管常德市的樓市房價偏低，但這個區域仍然有巨大的優勢需求量，在常德各大區縣開發房地產是城市發展的必然是提升城鎮化的主引擎。 就目前而言，常德市的城鎮化率不高，整個區域的城鎮化率大約為57.7%。現在常德的城鎮化率與全國城鎮化平均值65.2%相比，都有著至少7個以上的百分點差距。 對于常德市而言，每年城鎮化率的提升大約為一個百分點，也就是說常德的城鎮化相比于全國大概要晚了7年。  所以說，常德的城鎮化已經到了迫在眉睫的發展狀態，加速農村人口往城市聚集是城市發展的必然。 這幾年常德市正在加速趕超，雖然地處中部地區，但常德的發展正在加快步伐。 以過去的2022年數據為例，當年在整個常德全域范圍內投資金額在1億元以上的項目就高達1035個。  巨量的投資促進了常德快速發展，而且這幾年常德工業正朝著高精尖方向發展，集成電路產業更是飛速成長。 目前常德市的三次產業結構比重大約為11.6:41.2:47.2，現在的常德市基本從當年的農業大市演變成為工業發展強市。 常德市這幾年充分利用農業基礎大力發展農產品加工企業，現在常德農產品的加工企業高達6166家，其中省級以上的龍頭超過了110家。 當然在城市化發展的進程中，常德也有所不足。 在過去的2022年，常德市的城鎮居民人均可支配收入大約為4.04萬元，農村居民人均可支配收入大約為2.13萬元。 常德市的城鎮居民人均收入比全國平均值大約低0.86萬元，但農村居民收入比全國平均值高0.12萬元。 從常德市的人均收入看常德市的樓市房價，常德樓市房價處于偏低的位置與當地的收入還是具有一定關聯。 有差距就會有更大的進步空間，常德能夠率先在湖南地區崛起，則是常德這幾年大力發展工業所換來的結果，也側面印證了常德是一座相當努力、相當激進的城市。 現在常德市的房價不高，并不表示未來的常德樓市就沒有一定的發展潛力。 隨著常德經濟綜合實力逐漸前移，當地的人均收入大幅度增長，常德樓市固定資產價值攀升的空間依然很大。 當然并不是常德所有的區域樓市都具有潛力，相對來說，人口眾多的區域，未來的樓市潛力大。 常德城區鼎城區和武陵區未來的發展空間最大，特別是常德的武陵區，作為最核心區域，這個區域成為更多改善群體選擇的地方。 未來的常德極有可能形成1個大城市、3個中等城市、4個小城市，武陵區與鼎城區成為組合型大城市，桃源縣、澧縣、漢壽縣成為中等城市。石門縣、安鄉縣、臨澧縣、津市市成為小城市。 當然要實現這些目標，必須要加速城鎮化，大力推進農村人口往城市聚集。另外要發展經濟保持良好的經濟增速，滿足大量居民的就業需求。 以更長遠的眼光，看常德各大區縣的樓市，武陵區、鼎城區樓市固定資產價值跑得贏通脹的概率最高。 現在常德市房價不高，極其利于農村人口快速往中心城區聚集，非常期待常德市的城市蝶變，看好常德市的發展。 個人觀點，僅供參考。 |
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