【原】最高院：不宜輕易認(rèn)定以物抵債權(quán)利人可以對(duì)抗金錢債權(quán)人

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最高院（2022）最高法民終387號(hào)民事判決認(rèn)為，以房抵債協(xié)議，系以消滅金錢債務(wù)為目的，無(wú)論其是新債清償還是債務(wù)更新，與買賣合同在債的性質(zhì)以及對(duì)其他債權(quán)人合法利益的保護(hù)上均存在不同。加之以物抵債產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)缺乏物權(quán)變動(dòng)的公示方法，判斷其真實(shí)性具有較大難度，故在執(zhí)行異議之訴中不宜簡(jiǎn)單適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，輕易認(rèn)定以物抵債權(quán)利人可以對(duì)抗金錢債權(quán)人。

關(guān)于以房抵債是否算作付款方式，可否排除普通金錢債權(quán)的執(zhí)行，我在我的微信公眾號(hào)“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫過很多文章，有興趣的朋友可以找出來(lái)看一下。

一、《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》的觀點(diǎn)似乎自相矛盾

1、該書對(duì)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第44條解讀時(shí)認(rèn)為不得依據(jù)以物抵債協(xié)議排除執(zhí)行

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版。】第304頁(yè)第二段認(rèn)為債權(quán)人不能基于以物抵債協(xié)議對(duì)抗金錢之債的執(zhí)行。理由主要有兩個(gè)，一個(gè)原因是防止案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽抵債時(shí)間損害申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)利，另一個(gè)原因是違反債的平等性。

2、該書對(duì)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第127條解讀時(shí)認(rèn)為抵債可以視為支付價(jià)款

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》第643頁(yè)第二段認(rèn)為，對(duì)于采用抵債方式的，可以視為支付價(jià)款。在此前提下，再符合另外三個(gè)要件（在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；非因買受人自身原因未辦理過戶登記）就可以排除執(zhí)行了。

因此，我認(rèn)為《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》的觀點(diǎn)似乎自相矛盾。

二、部分地方法院的規(guī)定有值得商榷之處：以江蘇高院規(guī)定為例

江蘇高院出了很多規(guī)定，質(zhì)量非常高，在統(tǒng)一裁判觀點(diǎn)上起了非常好的作用，而且有些規(guī)定很前沿很先進(jìn)，也是法律學(xué)習(xí)的重要素材，這是非常值得肯定和贊賞的，即便個(gè)別規(guī)定有瑕疵，也是瑕不掩瑜。

《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》第8條規(guī)定：“……案外人主張其與被執(zhí)行人通過以房抵債，已支付全部?jī)r(jià)款，同時(shí)符合下列情形的，應(yīng)予支持：①案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系；②案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值大致相當(dāng)；③案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前已經(jīng)簽訂書面以房抵債協(xié)議；④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形；⑤以房抵債協(xié)議不損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益；⑥以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》精神。……”

簡(jiǎn)析：

①案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系

簡(jiǎn)析：這個(gè)要件沒問題。

②案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值大致相當(dāng)

簡(jiǎn)析：這個(gè)要件本意是好的，也是有必要的，但是這個(gè)表述有問題。比如：（1）案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的債權(quán)是100萬(wàn)，執(zhí)行標(biāo)的房屋是60萬(wàn)，難道就不可以以房抵債60萬(wàn)，剩余的40萬(wàn)被執(zhí)行人繼續(xù)還？（2）比如案外人對(duì)被執(zhí)行人享有的債權(quán)是60萬(wàn)，執(zhí)行標(biāo)的房屋價(jià)值100萬(wàn)，難道就不可以以房抵債60萬(wàn)，同時(shí)案外人再向被執(zhí)行人支付40萬(wàn)元房款？

③案外人與被執(zhí)行人在涉案房屋被查封前已經(jīng)簽訂書面以房抵債協(xié)議

簡(jiǎn)析：這個(gè)要件沒問題。

④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形

簡(jiǎn)析：這個(gè)要件有兩個(gè)問題：第一，這個(gè)要件的措辭太抽象，實(shí)際運(yùn)用的時(shí)候不好把控；第二，這本質(zhì)不是一個(gè)要件，而是立法目的或者說(shuō)是價(jià)值取向。之所以要將以房抵債可否排除執(zhí)行要件化，就是為了便于判斷個(gè)案是否應(yīng)予支持，而防范“規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)” 是立法目的或者說(shuō)是價(jià)值取向，“規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)”可以說(shuō)是比“以房抵債可否排除執(zhí)行”更上位更原則的概念。

⑤以房抵債協(xié)議不損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益

簡(jiǎn)析：這個(gè)要件給人一種很矛盾的感覺，比如，被執(zhí)行人只有這一套房子，抵債給了案外人，這當(dāng)然會(huì)損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益，要求“不損害申請(qǐng)執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益”不就意味著全盤否定“以房抵債可以排除執(zhí)行”嗎？當(dāng)然，我這是從結(jié)果的角度理解的。我認(rèn)為這個(gè)要件的本意應(yīng)該是和要件“④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形”是一個(gè)意思。其實(shí)，要件④、⑤、⑥都在表達(dá)一個(gè)意思，即裁判法官自由心證，作出符合公平正義的裁判。

⑥以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》精神。

簡(jiǎn)析：這個(gè)要件有點(diǎn)多余，以房抵債協(xié)議當(dāng)然不能違反《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》精神，江蘇各法院在裁判的時(shí)候不光會(huì)參考《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》的規(guī)定，還會(huì)參考或依據(jù)其他規(guī)定或法律司法解釋。

三、支持以以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行的案例

司法實(shí)踐中，有很多支持以以房抵債協(xié)議（在滿足協(xié)議合法有效、已交房、無(wú)過錯(cuò)等條件的前提下）排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的判例，如：最高法院（2020）最高法民終1171號(hào)民事判決、最高人民法院（2020）最高法民申6792號(hào)民事裁定、最高人民法院（2016）最高法民申79號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2476號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2480號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2482號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2484號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3148號(hào)、最高人民法院（2013）民一終字第95號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3491號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3492號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民申2025號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民申387號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民申25號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民申2023號(hào)、海南省高級(jí)人民法院（2017）瓊民終181號(hào)、山西省高級(jí)人民法院（2018）晉民終681號(hào)、廣東高院（2017）粵民申10523號(hào)。這些裁判支持以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行的主要理由是參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條，或《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條等規(guī)定，符合上述司法解釋規(guī)定的條件的即可排除執(zhí)行。這里面最重要的一條即付款，由于以房抵債一般案外人并未實(shí)際支付房款，因此法院支持以房抵債排除執(zhí)行的，基本都是認(rèn)可以房抵債協(xié)議的簽訂即完成了付款義務(wù)。

四、不支持以以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行的案例

司法實(shí)踐中，也有很多不支持房抵債協(xié)議排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的判例，如：最高人民法院（2020）最高法民申6769號(hào)民事裁定、最高人民法院（2019）最高法民申3249號(hào)、最高人民法院（2019）最高法民申4169號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申1769號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民終354號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民終113號(hào)（刪掉）、最高人民法院（2017）最高法民終356號(hào)、遼寧省高級(jí)人民法院（2018） 遼民申1337號(hào)、遼寧省高級(jí)人民法院（2017）遼民再841號(hào)、河南省高級(jí)人民法院（2018）豫民再1235號(hào)、重慶高院（2018）渝民終444號(hào)（刪掉）、河北高院（2019）冀民申10166號(hào)民事裁定、陜西高院（2019）陜民終833號(hào)民事判決、福建高院（2019）閩民再440號(hào)（刪掉）再審民事判決。不支持的理由主要是認(rèn)為抵債是消滅債務(wù)的一種方式，以房抵債只產(chǎn)生請(qǐng)求被執(zhí)行人過戶的權(quán)利，該權(quán)利并非物權(quán)期待權(quán)或所有權(quán)，該權(quán)利并不優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通債權(quán)，不能排除申請(qǐng)執(zhí)行人的執(zhí)行。如果支持案外人依據(jù)以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行，則違反了債的平等性。

五、我的觀點(diǎn)：查封前的以房抵債不違反債的平等性；抵債可以看作付款方式，但案外人要符合“苛刻”的條件才能排除執(zhí)行

（一）查封前的以房抵債不違反債的平等性

首先我認(rèn)為執(zhí)行標(biāo)的被查封前的以房抵債并沒有違反債的平等性：（1）在進(jìn)入執(zhí)行程序【具體而言即房屋被查封（包括訴前財(cái)產(chǎn)保全的查封、訴訟財(cái)產(chǎn)保全的查封、進(jìn)入執(zhí)行程序之后的查封）】之前，對(duì)于普通金錢債權(quán)，受償原則是“先到先得”，“先到先得”恰恰是債的平等性的體現(xiàn)。“先到而后得”只能是因?yàn)楹蟮秸呦碛袃?yōu)先受償權(quán)，后到者不享有優(yōu)先受償權(quán)而“后到先得”那才違反債的平等性。比如，債務(wù)人有兩個(gè)債權(quán)人A和B，債權(quán)都是100萬(wàn)元，而債務(wù)人總資產(chǎn)只有100萬(wàn)元現(xiàn)金，那么債務(wù)人可以將其100萬(wàn)元償還債權(quán)人A，債權(quán)人B不能說(shuō)債務(wù)人的上述償債行為違反債的平等性。同理，如果債務(wù)人身無(wú)分文，只有一套價(jià)值100萬(wàn)元的房屋，債務(wù)人和債權(quán)人A協(xié)商一致將之抵債給A，債權(quán)人B也不能說(shuō)債務(wù)人的上述抵債行為違反債的平等性。當(dāng)然，在房屋過戶到債權(quán)人A名下之前債權(quán)人A對(duì)該房屋不享有所有權(quán)，但是債權(quán)人A參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定對(duì)該房屋享有物權(quán)期待權(quán)，該物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于債權(quán)人B的普通金錢債權(quán)。

上一段論述做所以強(qiáng)調(diào)執(zhí)行標(biāo)的房屋被“查封之前”，是因?yàn)榈謧绻l(fā)生在執(zhí)行標(biāo)的房屋被查封之后，其執(zhí)行異議肯定得不到支持，這沒有爭(zhēng)議。而“違反債的平等性”的觀點(diǎn)，我認(rèn)為可能是混淆了一個(gè)概念或者事實(shí)，即只有進(jìn)入執(zhí)行程序之后，對(duì)于財(cái)產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的公民或者其他組織才存在普通金錢債權(quán)人參與分配并按照債權(quán)比例受償?shù)膯栴}，即比如兩個(gè)普通金錢債權(quán)人A和B參與分配，雖然A早于B申請(qǐng)參與分配，但只要B在法定期限內(nèi)參與分配了，A和B也一樣是按照債權(quán)比例受償，不存在債權(quán)人A“先到先得”的問題。而執(zhí)行標(biāo)的異議發(fā)生在被執(zhí)行人不能清償所有債權(quán)的執(zhí)行程序中，執(zhí)行程序的參與分配程序中存在“先到不先得，先到后到一樣按比例得”情況，所以那些認(rèn)為執(zhí)行異議中以房抵債違反債的平等性的觀點(diǎn)有可能是混淆了以房抵債發(fā)生在執(zhí)行程序（查封）之前這一事實(shí)。

（二）抵債可以看作付款方式，但案外人要符合“苛刻”的條件才能排除執(zhí)行

案外人能否依據(jù)以房抵債協(xié)議能否排除普通金錢債權(quán)人的執(zhí)行，其實(shí)就是案外人基于以房抵債協(xié)議是否對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。而物權(quán)期待權(quán)的概念在法理上并無(wú)定論：王澤鑒教授認(rèn)為，期待權(quán)是因具備取得權(quán)利部分要件，受法律保護(hù)，且依社會(huì)經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)，使之成為交易客體，特賦予權(quán)利性質(zhì)之法律地位。【王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第七冊(cè)）[M]，北京大學(xué)出版社：2009年第一版，第196頁(yè).】這個(gè)概念很抽象，其他學(xué)者給出的概念也很抽象，并且對(duì)于期待權(quán)的概念和內(nèi)涵還沒有形成通說(shuō)，法律實(shí)務(wù)中似乎還很難直接引用。因此，不宜直接引用某個(gè)學(xué)者關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的概念來(lái)認(rèn)定購(gòu)買了尚未登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)的買受人是否對(duì)標(biāo)的房屋享有物權(quán)期待權(quán)，也不宜直接引用物權(quán)期待權(quán)的概念解釋案外人基于以房抵債協(xié)議是否對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。

但是，如果把抵債看作是一種付款方式，則可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條、第29條，或《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條等規(guī)定來(lái)審查案外人基于以房抵債協(xié)議是否可以排除金錢債權(quán)人的執(zhí)行。

本文以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條為例。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”以房抵債，一般是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人協(xié)議約定用債務(wù)人的房屋折價(jià)抵償債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的債務(wù)，如有多余，則多余的金額退還債務(wù)人（房屋所有人），如房屋價(jià)值不足抵償債務(wù)，則不足部分繼續(xù)由債務(wù)人償還。

債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債的協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，沒有違反流抵或物權(quán)法定的原則，也沒有違反其他法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，沒有違反公序良俗，合法有效。基于此有效的抵債協(xié)議，（房屋所有人的）債務(wù)消滅的同時(shí)，相應(yīng)的抵債價(jià)款也就轉(zhuǎn)化為了房款（可以將以房抵債理解為一種房款的支付方式），即案外人（債權(quán)人）在抵債的額度內(nèi)支付了債務(wù)人（房屋所有人，被執(zhí)行人）房屋價(jià)款，如果案外人再滿足一些其他要件，則案外人對(duì)標(biāo)的房屋享有物權(quán)期待權(quán)，案外人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通金錢債權(quán)，其執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/span>

抵債畢竟不同于直接支付價(jià)款，前者可以理解為是一種消極支付行為，后者是積極支付行為。為防止被執(zhí)行人與案外人串通逃避債務(wù)和執(zhí)行，理應(yīng)對(duì)以房抵債的執(zhí)行異議規(guī)定更嚴(yán)格的要求：

1、在申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人債權(quán)債務(wù)形成之前，案外人已與被執(zhí)行人簽訂以房抵債協(xié)議

做此要求，在“邏輯”上不存在違反債的平等性之嫌：案外人抵債完成相當(dāng)于被執(zhí)行人已向案外人清償，在此之后又產(chǎn)生了對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的債務(wù)，一先一后，沒有“交集”，不存在個(gè)別清償?shù)膯栴}。

做此要求，在“經(jīng)驗(yàn)”上最能平衡案外人和申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。

（1）以房抵債協(xié)議需簽訂于被執(zhí)行人與申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)債務(wù)形成之前。要求以房抵債協(xié)議簽訂于申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)形成之前，這樣就基本防止了被執(zhí)行人與案外人惡意串通損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利。反之，如果要求以房抵債協(xié)議簽訂于查封之前，則給了被執(zhí)行人以很大的時(shí)間窗口規(guī)避執(zhí)行：被執(zhí)行人債務(wù)形成之后，知道自己無(wú)法還債，就可能去找其他債權(quán)人（甚至是虛假的債權(quán)人）通過以房抵債的方式轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避執(zhí)行。

（2）以房抵債協(xié)議合法有效。如果以房抵債協(xié)議沒有違反《民法典》第一百四十三條、第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條等規(guī)定，且沒有其他可撤銷可變更或效力待定的情形，合同就是有效的。在此需要特別注意的是，根據(jù)2019年最高人民法院《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第44條、第45條等規(guī)定的精神，簽訂合法有效的書面以房抵債協(xié)議要在債務(wù)履行期限屆滿之后，在債務(wù)履行期限屆滿之前簽訂的以房抵債協(xié)議不可以作為排除執(zhí)行的依據(jù)。另外，意思表示真實(shí)也是民事法律行為有效的一個(gè)必要條件，具體到本文，則要審查案外人和被執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)是否真實(shí)以及是否已過時(shí)效（抵債行為本身是否是真實(shí)意思表示很難從直接證據(jù)作出判斷，只能根據(jù)個(gè)案來(lái)看是否有證據(jù)證明抵債不是當(dāng)事人真實(shí)意思表示）：審核“債”的真實(shí)性和合法性，就要審核產(chǎn)生“債”的原始憑證，而不能任由被執(zhí)行人和案外人雙方認(rèn)可即不審核。對(duì)此，要根據(jù)“債”產(chǎn)生的原因（民間借貸、欠付貨款、“高利貸”、賭債等等）進(jìn)行有針對(duì)性的審核。而要審核“債”是否已過訴訟時(shí)效，除了審核訴訟時(shí)效的起始時(shí)間外，更要審核是否真的存在時(shí)效中止或中斷的事由。對(duì)于超過了訴訟時(shí)效的“債”的以房抵債協(xié)議，不能作為排除執(zhí)行的依據(jù)。

（3）書面合同。此處所要求的是“書面”，口頭的協(xié)議不符合要求。這個(gè)要件的硬性要求是為了防止被執(zhí)行人與第三人惡意串通，謊稱存在房屋買賣合同或以房抵債協(xié)議以對(duì)抗執(zhí)行。為防止倒簽協(xié)議，通過加強(qiáng)偽造證據(jù)和虛假訴訟的法律責(zé)任（尤其是刑事責(zé)任）和案件移送制度的進(jìn)一步完善和落實(shí)（審理執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴的法官發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人偽造證據(jù)或虛假訴訟且符合一定條件的，應(yīng)當(dāng)移送到公安機(jī)關(guān)處理）來(lái)威懾偽造證據(jù)（偽造以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)間）和虛假訴訟的行為，不失為一種很好的選擇。

（4）不考慮過錯(cuò)因素。即不論案外人是否知道或應(yīng)當(dāng)知道其與被執(zhí)行人簽訂抵債協(xié)議之前被執(zhí)行人與申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)已形成，只要抵債協(xié)議簽訂于被執(zhí)行人與申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)債務(wù)形成之后，案外人的執(zhí)行異議申請(qǐng)就得不到支持。

2、案外人在被執(zhí)行人與申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)債務(wù)形成之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)

時(shí)間節(jié)點(diǎn)的“苛刻”要求同樣是為了防止被執(zhí)行人與案外人惡意串通損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利。此外，由于占有一般都有一些“痕跡”（支付水電費(fèi)的憑證等），不容易偽造，為以房抵債背景下的執(zhí)行異議的審查提供了可操作性。以房抵債協(xié)議是否倒簽很難通過司法鑒定判斷，交房的證據(jù)也是為了彌補(bǔ)這個(gè)技術(shù)上的不足。

對(duì)于占有的方式并不能要求太苛刻：a.交房的標(biāo)志是簽訂《房屋交接書》還是交鑰匙都可以，只要是已經(jīng)交房即可；b.合法占有的方式可以是親自居住；也可以是出租給別人；或者債權(quán)人正在裝修過程中；或者合同約定的交房時(shí)間已到，房屋所有人將房屋鑰匙交給了債權(quán)人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時(shí)可以取得對(duì)標(biāo)的房屋的占有，等等。總之，只要是房子在債權(quán)人（案外人）的管控之下即可。

3、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款已通過抵債全部“支付”，如有未“支付”，案外人已按照人民法院的要求交付執(zhí)行

如果案外人對(duì)被執(zhí)行人的債權(quán)金額超過或等于執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，且執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款全部用抵債的方式支付，則應(yīng)當(dāng)視為案外人已支付全部?jī)r(jià)款。如果案外人對(duì)被執(zhí)行人的債權(quán)金額小于執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，抵債協(xié)議約定不足部分由案外人現(xiàn)金補(bǔ)足，則：如果案外人在法院查封之前已現(xiàn)金補(bǔ)足，則視為案外人已付清價(jià)款；如果案外人尚未現(xiàn)金補(bǔ)足，則案外人需將不足部分交付法院執(zhí)行。

4、非因案外人自身原因未辦理過戶登記。

這個(gè)要件要求未過戶不是案外人的原因?qū)е碌摹Ｈ缬行┌竿馊藶榱吮芏悾诜孔泳邆溥^戶條件的情形下故意拖延不辦理過戶手續(xù)，這樣案外人就是有過錯(cuò)的，執(zhí)行異議不能得到支持。

在此需要特別注意的是，根據(jù)2019年最高人民法院《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第127條第二款的規(guī)定，對(duì)于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”應(yīng)當(dāng)作如下理解：“買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無(wú)上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。”我認(rèn)為這個(gè)規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)，甚至可能會(huì)被利用，比如：買受人做了形式上的“向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為”，但是買受人這只是做樣子，執(zhí)行標(biāo)的房屋因?yàn)橄拶?gòu)或限售（尤其是：買受人與被執(zhí)行人簽訂抵債協(xié)議的時(shí)候就買受人就限購(gòu)或房子尚在限售期）無(wú)法過戶，或者買受人與被執(zhí)行人私下串通讓被執(zhí)行人不要配合過戶，而等到執(zhí)行標(biāo)的房屋“滿二”或者“滿五唯一”等可以省稅的時(shí)候再過戶，如果是這些情況，案外人（買受人）是不符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這個(gè)要件的。但是，根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第127條第二款的規(guī)定，似乎只要案外人有積極推動(dòng)交易繼續(xù)的行為即符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這個(gè)要件。【我在我的微信公眾號(hào)“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫了很多關(guān)于執(zhí)行異議之訴的文章，分享了很多經(jīng)典案例，有興趣的朋友可以找出來(lái)看看】

附：徐某、蘇華建設(shè)集團(tuán)有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

案情簡(jiǎn)介：蘇華公司訴鴻基米蘭熱力公司、鴻基米蘭開發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案審理過程中，蘇華公司申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，一審法院于2016年12月5日作出（2016）黑民初65號(hào)之五民事裁定，查封了鴻基米蘭開發(fā)公司名下含案涉房屋在內(nèi)的268套房產(chǎn)。2020年12月，一審法院作出（2020）黑民初103號(hào)民事判決，判決鴻基米蘭開發(fā)公司在鴻基米蘭熱力公司欠付蘇華公司工程款45,306,705.5元及利息的三分之一部分承擔(dān)民事責(zé)任。蘇華公司、鴻基米蘭開發(fā)公司不服，提出上訴，最高人民法院駁回雙方上訴，維持一審判決。因蘇華公司申請(qǐng)查封的房產(chǎn)超出判決鴻基米蘭開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的數(shù)額，一審法院對(duì)于部分房屋解除查封。

2011年4月7日，黑龍江卓越偉業(yè)建筑裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱卓越偉業(yè)公司）與王某東簽訂《公司掛靠協(xié)議書》，主要內(nèi)容為，卓越偉業(yè)公司每年向王某東收取1.5萬(wàn)元作為管理服務(wù)費(fèi)，王某東在經(jīng)營(yíng)上實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。一切正常利潤(rùn)歸王某東所有，不受卓越偉業(yè)公司干涉。卓越偉業(yè)公司配合王某東主張債權(quán)，出具相關(guān)手續(xù)，但債權(quán)最終歸王某東享有。有效期自2011年4月7日至2016年4月6日。

2013年，王某東掛靠卓越偉業(yè)公司施工鴻基米蘭熱力公司建設(shè)的濱水北城項(xiàng)目中三通一平等零星工程，鴻基米蘭熱力公司無(wú)力支付工程款，以鴻基米蘭開發(fā)公司名下的房屋抵頂所欠的工程款4,694,203元。卓越偉業(yè)公司（乙方）與鴻基米蘭熱力公司（甲方）簽訂抵賬房確認(rèn)單，同時(shí)簽訂房產(chǎn)抵賬協(xié)議，其中包含水木清華小區(qū)1號(hào)樓1單元1501室、3號(hào)樓3單元1602室、4號(hào)樓4單元1602室、4號(hào)樓2單元901室、4號(hào)樓2單元1001室、4號(hào)樓3單元301室、4號(hào)樓3單元1201室、4號(hào)樓3單元1101室、4號(hào)樓3單元1301室、9號(hào)樓1單元1202室、9號(hào)樓2單元1101室、車位兩個(gè)。施工濱水北城項(xiàng)目中室外熱力管網(wǎng)工程，鴻基米蘭熱力公司以鴻基米蘭開發(fā)公司名下的房屋抵頂欠付工程款3,398,759元。卓越偉業(yè)公司（乙方）與鴻基米蘭熱力公司（甲方）簽訂抵賬房確認(rèn)單，同時(shí)簽訂房產(chǎn)抵賬協(xié)議，其中包含水木清華小區(qū)6號(hào)樓1單元702室、6號(hào)樓2單元901室、6號(hào)樓2單元1001室、6號(hào)樓3單元701室、6號(hào)樓3單元801室、6號(hào)樓3單元901室、7號(hào)樓1單元602室、7號(hào)樓1單元702室、車位一個(gè)……

2021年7月9日，卓越偉業(yè)公司出具證明，主要內(nèi)容為含《黑龍江三通一平工程建筑工程施工合同》《黑龍江鴻基米蘭汽車越野賽場(chǎng)項(xiàng)目建筑工程施工合同》在內(nèi)多項(xiàng)工程的實(shí)際施工人均為王某東，按照掛靠協(xié)議約定，利潤(rùn)均為王某東所有，卓越偉業(yè)公司配合王某東與鴻基米蘭熱力公司簽訂了《房產(chǎn)抵賬協(xié)議》，并同意將抵賬房產(chǎn)登記在王某東名下，由王某東自行處理。

2020年8月，王某東將案涉房產(chǎn)出售給徐某。

王某東與鴻基米蘭開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，2020年8月13日，徐某向鴻基米蘭開發(fā)公司交付更名費(fèi)2萬(wàn)元，將買房人由王某東更名為徐某。同日，鴻基米蘭開發(fā)公司與徐某重新簽訂《商品房買賣合同》并為徐某出具購(gòu)買款收據(jù)，收據(jù)載明收款方式為“抵工程款”。2020年10月1日，徐某向雙鴨山雙房公共設(shè)施維修有限公司交納電梯費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共照明費(fèi)。自2020年8月起，徐某開始交納電費(fèi)、水費(fèi)、熱費(fèi)。

再查明，徐某及其配偶子女在雙鴨山市無(wú)房產(chǎn)電子信息。

徐某于2021年8月10日向一審法院提出執(zhí)行異議，一審法院于2021年10月11日作出（2021）黑執(zhí)異1095號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回徐某的異議請(qǐng)求。

二審期間，徐某圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織各方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

徐某提交四組新證據(jù)：第一組證據(jù)：1.鴻基米蘭開發(fā)公司2021年8月22日出具的《證明》一份；2.鴻基米蘭開發(fā)公司向徐某出具的購(gòu)房款收據(jù)1張。擬證明：1.王某東于案涉房屋查封前簽訂了《商品房買賣合同》；2.徐某與王某東屬于連環(huán)買賣的前后手關(guān)系，徐某承繼了前手王某東的相關(guān)合法權(quán)益。第二組證據(jù)：1.雙鴨山眾合城市物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱眾合物業(yè)公司）于2022年11月27日出具的《水木清華小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取明細(xì)表》1張；2.鴻基米蘭熱力公司、眾合物業(yè)公司、卓越偉業(yè)公司簽署的、標(biāo)注日期為2022年5月13日的《抵賬協(xié)議》1份及附件1張；3.鴻基米蘭熱力公司出具的供熱繳費(fèi)信息單據(jù)1張、財(cái)務(wù)記賬憑證2張、發(fā)票收據(jù)1張。擬證明：1.物業(yè)單位、供熱單位已于2014年向王某東計(jì)收案涉房屋物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)，王某東已經(jīng)于查封之前合法占有、實(shí)際控制案涉房屋；2.徐某按照鴻基米蘭開發(fā)公司的指示向卓越偉業(yè)公司授權(quán)代表呂東紅支付了案涉房屋的購(gòu)房款，已經(jīng)支付了案涉房屋的合理對(duì)價(jià)。第三組證據(jù)：1.趙某范于2015年從王某東手中購(gòu)買卓越偉業(yè)同批次工抵房的證據(jù)，包括：《工程抵款認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》《商品房買賣合同》《入住通知書》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》《入住許可通知單》、購(gòu)房款收據(jù)、熱費(fèi)等收據(jù)和發(fā)票、趙某范身份證和戶口簿復(fù)印件、供熱繳費(fèi)信息單據(jù)。2.楊某芬于2014年從王某東手中購(gòu)買卓越偉業(yè)同批次工抵房的證據(jù)，包括：供熱、燃?xì)獾劝l(fā)票、收據(jù)及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。3.張某富于2016年從王某東手中購(gòu)買卓越偉業(yè)同批次工抵房的證據(jù)，包括：《入住許可通知單》以及供熱、物業(yè)等收據(jù)。4.呂某武于2014年從王某東手中購(gòu)買卓越偉業(yè)同批次工抵房的證據(jù)，包括：《入住許可通知單》、購(gòu)房款收據(jù)、供熱繳費(fèi)信息單據(jù)、熱費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等單據(jù)。5.孫某鈺于2014年從王某東手中購(gòu)買卓越偉業(yè)同批次工抵房的證據(jù)，包括：購(gòu)房款收據(jù)、《入住許可通知單》、熱費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等單據(jù)。擬證明：1.鴻基米蘭熱力公司、眾合物業(yè)公司、卓越偉業(yè)公司2014年簽署的《抵賬協(xié)議》真實(shí)且已經(jīng)實(shí)際履行，王某東獲得對(duì)抵賬協(xié)議所涉房屋的排他性支配權(quán)；2.王某東所獲得的工抵房已分批出售，表明在出售移交案涉房屋前已對(duì)其合法占有和實(shí)際控制。3.案涉房屋已經(jīng)于查封前由王某東合法占有和實(shí)際控制。第四組證據(jù)：最高人民法院（2020）最高法民終653號(hào)判決書、最高人民法院（2019）最高法民申2261號(hào)裁定書。擬證明《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的占有是指案涉房屋在買受人的控制之下，受買受人排他性的支配，而非實(shí)際使用。

經(jīng)質(zhì)證，蘇華公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議。鴻基米蘭熱力公司、鴻基米蘭開發(fā)公司因書面放棄參加訴訟未發(fā)表質(zhì)證意見。

本院對(duì)上述證據(jù)形式上的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性以及證據(jù)效力結(jié)合本院論理具體分析。

本院二審對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：最高院（2022）最高法民終387號(hào)】本案為案外人執(zhí)行異議之訴，二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為：徐某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

本案蘇華公司對(duì)案涉房屋不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)，在徐某不屬于商品房消費(fèi)者的情況下，一審法院參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，審查徐某的權(quán)利能否對(duì)抗蘇華公司的一般金錢債權(quán)。但王某東對(duì)案涉房屋系通過以物抵債方式取得，目前《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條能否適用以物抵債，裁判尺度不盡統(tǒng)一。在參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的情況下，該條明確規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人權(quán)利能夠排除執(zhí)行須同時(shí)符合四個(gè)方面的條件：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，王某東與鴻基米蘭開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》未記載簽訂時(shí)間，該合同內(nèi)容及其他證據(jù)也無(wú)法佐證在案涉房屋被查封前簽訂了前述合同。而徐某將《商品房買賣合同》更名時(shí)間在案涉房屋被查封后。對(duì)于是否在查封前合法占有案涉房屋的問題，一般而言合法占有是指因交付而對(duì)案涉房屋具有事實(shí)上管領(lǐng)和支配的狀態(tài)，案涉抵賬協(xié)議作為諾成合同，簽訂協(xié)議行為以及卓越偉業(yè)公司同意將案涉房屋登記給王某東的意思表示，僅表明王某東取得對(duì)案涉房屋的債權(quán)，不必然證明其已實(shí)際控制和支配案涉房屋。而徐某實(shí)際占有房屋的時(shí)間在查封之后。徐某提交的法院查封前支付熱費(fèi)的憑證，系由具有利害關(guān)系的鴻基米蘭熱力公司開具。徐某雖提交其以鴻基米蘭熱力公司所欠工程款抵頂眾合物業(yè)公司2014年至2017年物業(yè)費(fèi)的《抵賬協(xié)議》及附件，以佐證王某東在查封前實(shí)際占有案涉房屋，但該協(xié)議及物業(yè)費(fèi)清單標(biāo)注日期均系2022年，其亦未提供證據(jù)證明鴻基米蘭熱力公司與眾合物業(yè)公司間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就該抵頂真實(shí)性及查封前已占有案涉房屋無(wú)法形成完整證據(jù)鏈條。徐某提交的其他案外人購(gòu)買王某東頂賬房的相關(guān)證據(jù)與本案亦不具有關(guān)聯(lián)性，而其他用以證明實(shí)際占有的證據(jù)均出具于法院查封之后。故此，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明徐某在查封前合法占有案涉房屋，即使徐某主張承繼王某東的權(quán)利，因王某東不享有能夠排除執(zhí)行的民事權(quán)利，故徐某也不能基于承繼王某東的權(quán)利而排除執(zhí)行。一審法院認(rèn)定徐某的主張不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，進(jìn)而對(duì)其關(guān)于享有排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的主張不予支持，并無(wú)不當(dāng)。

況且，案涉履行期滿后雙方達(dá)成的以房抵債協(xié)議，系以消滅金錢債務(wù)為目的，無(wú)論其是新債清償還是債務(wù)更新，與買賣合同在債的性質(zhì)以及對(duì)其他債權(quán)人合法利益的保護(hù)上均存在不同。加之以物抵債產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)缺乏物權(quán)變動(dòng)的公示方法，判斷其真實(shí)性具有較大難度，故在執(zhí)行異議之訴中不宜簡(jiǎn)單適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，輕易認(rèn)定以物抵債權(quán)利人可以對(duì)抗金錢債權(quán)人。

綜上，徐某的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7,295.02元，由徐某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。