【原】專家解讀加裝電梯表決程序及加裝電梯典型案例

                            謝存海/輯錄                                       

       最高人民法院商住房和城鄉建設部《對十三屆全國人大五次會議第7017號建議的答復》中指出：“關于老舊小區加裝電梯在表決權上的爭議問題。實踐中通常認為，建筑物加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”的范疇。按照《民法典》第278條第2款規定，改建、重建建筑物及其附屬設施這一業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。”

        最高院商全國人大社會建設委員會、司法部、住房和城鄉建設部《對十三屆全國人大五次會議第6150號建議的答復》中指出：“從立法上來看，民法典第278條將業主共同決定事項參與表決的范圍由原物權法的全體業主參與表決修改為由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，這在一定程度上降低了業主共同決定事項的表決門檻，為老舊小區加裝電梯事項在業主共同表決時能夠順利通過創造了有利條件。實踐中，雖然民法典未明確加裝電梯屬于哪一類業主共同決定事項，但認為加裝電梯事項屬于民法典第278條規定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”的意見在實踐中占據主流，各地在加裝電梯事項表決時基本按照民法典此條規定進行操作。關于表決范圍是電梯所在單元、樓棟還是所在小區的問題，各地根據具體情況都在進行有益探索，均有一定合理性。從各地法院司法實踐看，各地法院對于老舊小區加裝電梯這一關系民生的事項也是大力支持的。如重慶某法院判決的一起案件中，法院認為案涉樓房加裝電梯事項，已經過該單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總戶數三分之二以上的業主同意，并依法履行了其他程序，故案涉樓房加裝電梯施工符合法律規定。今年（2021年）3月最高人民法院發布的第二批社會主義核心價值觀典型案例中的第五個案例“方某某、黃某訴周某、陳某某等物權保護糾紛案”也明確指出，老舊小區加裝電梯涉及廣大群眾的出行方便，關系到社會的和諧穩定，經民主決策以合理方式在老舊小區加裝電梯受法律保護。”

      全國人大常委會法制工作委員會民法室副主任杜濤在《民法典物權編的主要制度與創新》一文中解讀：“適當降低業主共同決定事項的表決門檻。”“在編纂民法典的立法過程中，各方面普遍反映，實踐中，小區業主在處理需要共同決定的事項時，往往受制于物權法規定的表決門檻較高，難以作出決議。為此，物權編作出適當調整，依照第二百七十八條第二款的規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定特別重大事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定特別重大事項以外的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。這樣處理，既保證了與決定事項有利害關系的業主能夠有效參與，又適當降低了作出決議的整體條件。表決特別重大事項的門檻，降到了全體的二分之一；表決一般重大事項的門檻，降到了全體的三分之一。同時，按照立法本意，這一條規定的“參與表決”，也可以通過網絡、電話、傳真等通信手段，采取簡易方式進行。”（來源；《中國人大》雜志2020年第14期 ，全國人民代表大會官網）

       中央電視臺綜合1頻道《今日說法》欄目，2023年1月16日12：42播出《加裝電梯引起的糾紛非常多，法律對此有何規定？》特邀專家（中國人民大學法學院教授、博士生導師石佳友）專題解答：
        （一）“關于加裝電梯，主要運用的是民法典第二百七十八條，涉及的主要問題是改建、新建建筑物及其附屬設施，不僅涉及原來老樓的改建、新建，還要擴建加裝新的設施。所以，民法典規定：首先，占有專有面積的比例要達到“三分之二”、業主人數要達到“三分之二”，就是“雙三分之二” 參與表決。第二，如果要通過決議的話，需要達到“雙四分之三”，也就是表決同意人數達到四分之三、專有面積占比達到四分之三。這里面，法律規定的門檻是非常嚴格的，不僅要“雙三分之二”表決，而且要“雙四分之三”同意。這樣規定，最大限度地照顧了不同業主的需求與合理利益訴求。咱們說的這個案子，他主要是適用原來物權法“雙三分之二同意”的規定，是符合當時法律規定要求的。”
        （二）在處理相鄰關系的問題上，我們歷來堅持幾個重要的原則，就是有利生產、方便生活、團結互助、公平合理。另外，我們在相鄰關系的處理上，鄰居之間有容忍義務。容忍義務是處理相鄰關系的一個核心，這個認定是有道理的。我們講，“抬頭不見低頭見”，這就需要相互通融、相互理解。就是說，如果鄰居的合理訴求給自己造成了輕微的影響，我們要盡量包容。當然，這個容忍是在合理的限度之內，也要堅持公平合理的原則，盡量通過協商形成一致。在確實無法形成全體一致的情況下，就要依據公平合理的原則，經過法院進行判決。”

       清華大學法學院院長、教授、博士生導師申衛星，在中央電視臺新聞13頻道《2021看兩會》欄目談老樓裝電梯一樓不同意怎么辦：“一樓不同意是否就不能加裝電梯呢？民法典對此是有明確規定的。不論是早期單獨的物權法還是新近通過的民法典第二編物權編，都對此作出了規定：加裝電梯屬于改造重要設施，確實要通過業主同意，但并不需要全體業主都同意。如果出席表決的業主住房面積和人數達到3/4以上，而且3/4中2/3以上的人數和2/3以上住房面積的業主同意就可以加裝電梯。

        曾耀林博士，現任四川省成都市中級人民法院副院長、審判委員會委員，原發于最高院《人民司法》雜志、2023年2月8日山東高院轉發的《既有住宅增設電梯時業主表決權規則之完善》一文中指出：“民法典第二百七十八條在物權法基礎上進行了細化完善，規定改建、重建建筑物及其附屬設施應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，同時經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意。由此，確定了當下既有住宅增設電梯“雙2/3+雙3/4”的表決權規則。這一規則更加注重業主的參與度和表決權行使過程的規范性，實質上下調了業主同意意見的占比要求，降低了增設電梯的表決通過難度，有利于更好更快地推進電梯增設進程。”“保護低層業主的合法權益，必須保障其知情權，確保所有業主均完全知曉電梯增設事宜，也有平等參與投票表決的權利。我國《住宅建筑設計規范》規定7層及7層以上的住宅樓要設電梯，因此，絕大多數老舊住宅都是6層樓。若把1、2層視為低層，3~6層為高層，則高層業主數量正好符合現有表決權規則中規定的2/3的業主參與比例。也即，若高層業主全部同意增設電梯，則低層業主即使全部缺席表決或在表決中全部表示反對，也不影響最后結果。”

        最高法發布的《完善統一法律適用標準工作機制的意見》（法發〔2020〕35號）第5條規定：“發揮司法指導性文件和典型案例的指導作用。司法指導性文件、典型案例對于正確適用法律、統一裁判標準、實現裁判法律效果和社會效果統一具有指導和調節作用。圍繞貫徹落實黨和國家政策與經濟社會發展需要，最高人民法院及時出臺司法指導性文件，為新形勢下人民法院工作提供業務指導和政策指引。針對經濟社會活動中具有典型意義及較大影響的法律問題，或者人民群眾廣泛關注的熱點問題，及時發布典型案例，樹立正確價值導向，傳播正確司法理念，規范司法裁判活動。” 第8條規定：“規范高級人民法院審判指導工作。各高級人民法院可以通過發布辦案指導文件和參考性案例等方式總結審判經驗、統一裁判標準。各高級人民法院發布的辦案指導文件、參考性案例應當符合憲法、法律規定，不得與司法解釋、指導性案例相沖突。”《最高人民法院統一法律適用工作實施辦法》（法[2021]289號）第四條規定：“ 各部門根據職能分工，對法律適用疑難問題和不統一等情形，應當及時總結經驗，通過答復、會議紀要等形式指導司法實踐，條件成熟時制定司法解釋或其他規范性文件予以規范。”《最高人民法院關于加強和規范裁判文書釋法說理的指導意見》第十三條規定：“除依據法律法規、司法解釋的規定外，法官可以運用下列論據論證裁判理由，以提高裁判結論的正當性和可接受性：最高人民法院發布的指導性案例；最高人民法院發布的非司法解釋類審判業務規范性文件；公理、情理、經驗法則、交易慣例、民間規約、職業倫理；立法說明等立法材料；采取歷史、體系、比較等法律解釋方法時使用的材料；法理及通行學術觀點；與法律、司法解釋等規范性法律文件不相沖突的其他論據。”

        案例一：《經民主決策以合理方式在老舊小區加裝電梯受法律保護》
        2021年2月23日，最高人民法院發布第二批“大力弘揚社會主義核心價值觀典型民事案例”。 其中，第五個案例為《經民主決策以合理方式在老舊小區加裝電梯受法律保護》。
        （一）該案例指出：“某老舊小區業主打算加裝電梯。經業主討論后，絕大多數業主簽字同意加裝電梯。同意安裝電梯的業主占比和其所有的專有部分占建筑物總面積的比例均達到法律規定的要求。”人民法院認為，“案涉電梯的加裝符合法律規定的程序。”
        （二） “基于現場查看情況，案涉電梯與2單元房屋之間留有足夠的距離，對該單元業主的通行并沒有造成妨礙；案涉電梯正對2單元樓道的中部，長度為2.9米，超過樓道兩側的距離分別只有0.4米，而面對電梯的陽臺長度達到5.7米，電梯對2單元房屋的采光和通風沒有造成妨礙，且電梯運行聲響很小，未產生明顯噪音。老舊小區加裝電梯涉及廣大群眾的出行方便，關系到社會的和諧穩定。即便加裝電梯確實給低層住戶的居住環境帶來一定的變化，但在整體上不妨礙采光、通行、通風等相應權利的情況下，低層住戶對小區加裝電梯的行為，應負有一定的容忍義務。故判決駁回方某某、黃某某的全部訴訟請求。”

       案例二：《阻撓住宅加裝電梯施工案》
      《人民法院報》評選發布的“2021年度人民法院十大案件”第一案例：阻撓住宅加裝電梯施工案。
      “合肥市包河區法院審理后認為: 案涉樓宇加裝電梯事項已征詢專有部分占建筑物總面積三分之二且占總人數三分之二以上的業主的意見，獲得參與表決人數四分之三以上的業主同意，并對加裝電梯事項進行了公示及備案。法院判決被告停止對電梯安裝施工的阻撓、妨礙。”

        案例三：《老舊小區加裝電梯遭鄰居阻攔，法院：不得阻礙施工》魯法案例【2023】095號
       （一）法院認為：“涉案樓房單元加裝電梯的事項已獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，對加裝電梯事項亦在小區予以了公示，案涉電梯工程施工設計方案經濟南市自然資源和規劃局審查符合《濟南市既有住宅增設電梯有關手續辦理導則》的規劃審查要求，施工事項也在濟南市槐蔭區住房和城鄉建設局進行了施工備案，因此，原告11戶業主與某電梯有限公司簽訂《既有住宅增設電梯合同》，對涉案樓宇加裝電梯進行相應施工，符合法律規定，案涉樓宇加裝電梯程序合法，被告對加裝電梯應予以配合，原告要求被告不得阻撓其電梯安裝的訴請，應當予以支持。”
      （二）法院經審理認為：本案中，原、被告作為老舊小區同一單元的業主，在處理相鄰關系時應當以有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理為原則，互相給予便利，但應不影響或危害對方權益為限。”“被告201戶業主認為安裝電梯可能會存在影響采光、出行便利與安全、消防疏散等不可預見的隱患，法院認為，原告加裝電梯的行為合法有效，被告不應對原告加裝電梯的行為予以阻撓，若被告認為加裝電梯造成相關隱患存在，其可向原告另行主張權利。”

       案例四：《 2022年度全國老年人權益保護警示教育十大案例》第一案例

       2023年3月17日，中國老齡協會聯合中國司法大數據研究院在京發布2022年度全國老年人權益保護警示教育案例。第一案例：“朱某等六名老年人與周某等四人均系某小區居民。由于單元樓沒有電梯，在高層居住的老年人下樓困難，影響了生活質量。朱某等六人所在的單元7戶業主共同出資給本單元安裝電梯，并向當地自然資源和規劃局、住房和城鄉建設局、市場監督管理等相關部門申請備案得到批準，后周某等四人阻止電梯施工。朱某等六人遂訴至法院要求排除妨害并賠償損失27000元。
       法院認為，隨著人口老齡化趨勢的發展，老年人口逐年增加，開展宜居環境建設和適老化改造，尤其是解決老年人下樓難工作體現了人文關懷精神，是全社會的共同責任。原告方作為產權人有權委托施工，因此，法院判決被告周某等四人自本判決生效之日起停止妨害行為；駁回原告六人的其他訴訟請求。
       案例分析: 當前，我國許多城市的老舊小區存在不適應老年人居家養老的情況，適老化改造愈發緊迫。國家已出臺相關政策推進適老化改造，但在實施過程中也引發了一些矛盾。對此，有關部門要進一步完善政策法規，明確加裝電梯等無障礙設施適老化改造的法律依據。社區、人民調解組織要積極介入，有關當事人也要主動尋求協調或調解解決。有關部門要積極發揮作用，通過以案釋法，弘揚鄰里互助、尊老孝老的傳統美德。”（《無障礙環境建設法》已經頒布，2023年9月1日開始實施，為老舊小區既有多層住宅加裝電梯提供了法律依據。）