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農村早些年為了耕種方便，村里互換承包地的情形較多。后來經濟條件發生變化，互相轉讓房屋（宅基地上所建）也時有發生。近年來城市更新發展，周邊村莊頻頻拆遷，由于征地/拆遷補償款相較于當時的轉讓款多出數十倍，相安數十年的轉讓雙方便發生矛盾，均希望取得補償款。此種情況，要判斷哪方有權取得補償款，關鍵在于轉讓房屋或互換承包地的效力問題。 《農村土地承包法》第三十三條規定：承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換，并向發包方備案。 第三十四條規定：經發包方同意，承包方可以將全部或者部分的土地承包經營權轉讓給本集體經濟組織的其他農戶，由該農戶同發包方確立新的承包關系，原承包方與發包方在該土地上的承包關系即行終止。 農村房屋所有權轉讓，房屋占有范圍內的宅基地使用權隨之轉讓。農村宅基地具有福利性質，只供該村民小組等集體經濟組織成員享有。故轉讓房屋必須滿足以下條件：一是轉讓人和受讓人都必須是同一農村集體經濟組織成員；二是受讓人必須是符合申請使用宅基地條件的村民；三是宅基地使用權轉讓必須依法辦理審批手續。除此之外，如將農村宅基地出賣給非本農村集體經濟組織成員或者城鎮居民等，均屬于無效法律行為，但可以依據合同無效主張相關責任。 可見，認定同村不同組村民之間轉讓房屋或互換承包地是否有效，關鍵一點在于轉讓雙方是否屬于同一村集體經濟組織的成員，也即同村不同組村民是否屬同一農村集體經濟組織。 2023年1月3日國家公布了《中華人民共和國農村集體經濟組織法（草案）》，第二條規定：本法所稱農村集體經濟組織，是指以土地集體所有為基礎，依法代表成員集體行使所有權，實行家庭承包經營為基礎、統分結合雙層經營體制的地區性經濟組織，包括鄉鎮級集體經濟組織、村級集體經濟組織、組級集體經濟組織，不包括農村供銷合作社、農村信用合作社、農民專業合作社等合作經濟組織。 同時根據《村民委員會組織法》第三條規定：村民委員會根據村民居住狀況、人口多少，按照便于群眾自治，有利于經濟發展和社會管理的原則設立。村民委員會的設立、撤銷、范圍調整，由鄉、民族鄉、鎮的人民政府提出，經村民會議討論同意，報縣級人民政府批準。村委員會可以根據村民居住狀況、集體土地所有權關系等分設若干村民小組。 可以看出，我國村集體經濟組織分為三層，即鄉鎮級、村級、組級。認定同村不同組是否屬于同一集體經濟組織，可以借鑒《人民法院報》2012年1月5日第6版“案例指導”：《同村不同組村民是否屬同一農村集體經濟組織的認定——重慶二中院判決賀顯貴與汪增恒房屋買賣合同糾紛一案》。 該案例中載明：判斷同村而不同村民小組的村民是否屬于同一農村集體經濟組織成員，應當依據集體土地的物權歸屬、發包主體等認定該村農民集體經濟組織的具體形式是村農民集體經濟組織還是村內并存的各農民集體經濟組織。如果是村農民集體經濟組織形式的，同村不同組的村民屬于同一農民集體經濟組織成員；如果是村內并存的各農民集體經濟組織形式的，同村不同組的村民不屬于同一農民集體經濟組織成員。但是，如果同一個村既存在村農民集體經濟組織，又存在村內各農民集體經濟組織的，前述一般規則不再適用，同村不同組的村民雖然分屬村內并存的各農民集體經濟組織，但同時又屬于同一村農民集體經濟組織，故屬于同一農民集體經濟組織成員。農村房屋買賣合同的雙方當事人雖然是屬于不同村民小組的村民，但屬于同一農村集體經濟組織的成員，雙方簽訂的農村房屋買賣合同并不違反法律、行政法規的強制性規定，人民法院不得以合同雙方系不同村民小組的村民為由，認定房屋買賣合同無效。 舉例說明：如某一村的農村集體土地共1000畝，下設5個村民小組，各組范圍內的土地均為100畝。各村民小組內的農民集體經濟組織對位于該小組范圍內的100畝土地享有所有權，村農民集體經濟組織對其余的500畝土地享有所有權，此時同村不同組的村民雖分屬村內并存的各農民集體經濟組織，但同時又屬于同一村農民集體經濟組織。 綜上，要判斷同村不同組村民之間轉讓房屋或互換承包地是否有效，首先需要確定不同村組是否屬于同一集體經濟組織。在村級和組級集體經濟組織共存的情況下，一般認定雙方屬于同一集體經濟組織，上述轉讓行為有效，相應補償款歸受讓人所有。 |
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