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“認房不認貸”政策落地半個多月來，深圳二手房成交量環比大漲62%。有的業主見狀火速調高掛盤價，一些曾經被投資客爆炒的樓盤似乎也蠢蠢欲動，網上隨即出現謠言，認為深圳幾大“妖盤”要打“翻身仗”了。 然而，中國證券報記者調研發現，2019-2021年曾被爆炒的深圳“網紅盤”，多已“跌落神壇”：曾經創下價格兩年漲近兩倍的“妖盤”，如今價格跌超55%；曾被喊十年后“目標價”1.4億元的44平方米“頂流”學區房，房價也已腰斬；曾是炒房客抱團重倉的“網紅盤”，更是淪為“殺豬盤”…… 樓市新政落地后，幾大“妖盤”成交量雖有所回暖，但價格仍比“巔峰期”相距甚遠，投資客銷聲匿跡。 業內人士認為，深圳這些“妖盤”的今昔對照，充分說明“房住不炒”政策的威力和必要。 “學位+拆遷”概念“妖盤”價格腰斬 八卦嶺宿舍位于深圳市福田區，該樓盤大部分房子是30-50平方米的小戶型，由于配套學位好且有拆遷概念，此前深受投資客追捧。 2019-2020年，深圳樓市迎來一波快速上漲行情，八卦嶺宿舍也迎來“黃金時期”。 由于傳聞知名學校“荔園系”將在周邊建校，有業主一夜之間將掛盤價上調超100萬元。 該樓盤二手房單價從2018年底的約5萬元/平方米，漲至2020年底最高約14.5萬元/平方米，兩年漲近兩倍。 2021年2月，深圳出臺二手房參考價政策，樓市急速上漲行情冷卻，此前被爆炒的樓盤開始“跌落神壇”，“老破小”首當其沖。 八卦嶺宿舍周邊一頭部中介經紀人王奕（化名）告訴記者，該樓盤最近成交的一套29平方米房源，單價在6.5萬元/平方米左右，與高峰期相比下跌超55%。 該樓盤成交也較為清淡。王奕透露，八卦嶺宿舍近幾個月月均成交3-4套。今年3-4月，由于前期積累的需求集中釋放，該樓盤成交迎來一波行情，兩個月成交約30-40套，成交單價為7.5萬-8萬元/平方米，但與高峰期仍相距甚遠。 “之前我們這一排基本都是地產中介，現在就剩我們一家了。”王奕說。 投資客離場“爆紅”小戶型 同屬于八卦嶺片區的鵬盛村，也曾一度炙手可熱。該小區與八卦嶺宿舍位置與配套相近，區別在于鵬盛村沒有拆遷概念。 2021年前后，鵬盛村也迎來一波行情，“巔峰期”該樓盤31平方米的樓梯房成交價曾逼近350萬元，單價約11.3萬元/平方米。 王奕介紹，目前31平方米戶型的樓梯房最便宜的報價是200萬元；電梯房則更便宜，有一套41.8平方米的房源掛盤價220萬元，單價5.26萬元/平方米。 “這兩年行情不好，很多投資客都被套怕了。”王奕告訴記者，該樓盤由于總價偏低且配套學位好，轉手相對容易，此前備受投資客青睞，近兩年購買的則多是剛需。 8月30日晚，深圳住建局發布通知明確，8月31日起執行“認房不認貸”政策，即家庭成員在深圳名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。 談及政策影響，王奕表示，成交量和帶看量明顯增加了，但價格波動不大。“政策出來后，有業主提高了掛盤價，但大部分業主沒怎么變，多數業主還是想趁這個機會賣掉這邊的房子置換其他區域的（房子）。” “網紅盤”變“殺豬盤” 位于南山區前海片區的諾德國際，是深圳著名的“網紅盤”。該樓盤2009年開盤均價約1.2萬元/平方米，此后憑借前海概念、次新花園、優質學位、高贈送等特色，價格一路上行。 2020年前后，傳聞炒房團“深房理”團隊重倉，該樓盤房價一路飆漲，有的小戶型一年內漲超300萬元。 該樓盤主力戶型是48平方米、66平方米的小戶型。2020年底，該樓盤48平方米戶型成交總價約820萬元，單價約17萬元/平方米；66平方米戶型成交單價約15萬元/平米，價格較開盤時漲了十余倍。 但2021年2月后，隨著深圳出臺二手房參考價以及“深房理”被查，諾德國際淪為“殺豬盤”。 該樓盤附近的中介經紀人李明（化名）告訴記者，目前48平方米戶型成交價多在520萬-530萬元，較高峰期跌去約300萬元。“最近，還有一套48平方米的小戶型成交價498萬元，賣房業主之前投資多套，欠款太多急著出手，所以價格比較低。” 談及“認房不認貸”政策影響，李明表示，新政后，帶看和成交量都漲了，但反價的業主比較少。“現在的行情跟今年3、4月比還有差距，目前大部分成交房源價格低于或接近參考價，3、4月大多數成交價高于參考價。” “頂流”學區房價格大跌 國城花園堪稱深圳學區房“頂流”。該樓盤因地處名校片區——福田百花，且有雙名校學位“傍身”，即便樓齡已超25年，也并不妨礙家長們熱捧。 2021年前后，市場行情火熱，國城花園頻現天價成交。當年1月，有消息稱，國城花園一處44平方米房源成交價高達1420萬元，單價突破32萬元/平方米。有人甚至喊出該戶型十年后1.4億元的“目標價”。 貝殼數據顯示，該樓盤2011年初成交的一處房源單價為3.91萬元/平方米，10年間漲了近10倍。 然而時過境遷。近期，深圳一大型地產中介平臺顯示，國城花園成交均價跌至15.1萬元/平方米，與“巔峰期”相比，價格大跌，成交也較少。 市場逐步回暖 新房方面，近期開盤的幾個新盤認籌情況不及預期，但市場整體在逐步回暖。 其中，綠景白石洲璟庭由于鄰近“深圳灣超級總部基地”，商業配套優，且是深圳目前體量最大的城市舊改項目，市場關注度較高。原本吹風價約10萬元/平方米，折后單價約8.2萬元/平方米。 但即便打折，去化仍弱于預期。據悉，該盤一期推售住宅約1257套，入圍完成凍資客戶756批，9月16日開盤賣500余套，去化率約42%。 再如位于寶安區熱點片區的京地海樾府，推售336套住宅，均價約7.39萬元/平方米。9月15日開盤當天的銷控數據顯示，距離選房結束19分鐘時，仍剩余190套，據此計算去化率約43%。 但總體看，利好政策頻出，深圳樓市已有所回暖。據深圳貝殼研究院統計，自從深圳“認房不認貸”政策落地后，市場活躍度明顯提升，其中二手房帶看量環比前15天（8.15-8.29）增長74%、成交量環比增長62%。若是與去年同期對比，增幅更是超兩倍。但與成交火熱的2019年同期相比，實際成交量尚未達到一半水平。 深圳貝殼研究院表示，新政落地15天，二手房新增掛牌量環比增長28.1%、新增客源量環比增長28.8%，反映了在利好政策推動下，買賣雙方入市更加積極，為后市成交量上行提供有效支撐。 業內人士認為，近期樓市利好政策頻出，政策導向是支持剛性和改善性住房需求，“房住不炒”的基調并未改變，靠炒房獲得成倍收益的時代或已過去，購房者需客觀看待市場波動，按需求理性入市。 |
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