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如今TOD已經(jīng)成為很多住宅、辦公、商業(yè)等宣傳賣點，通常我們都簡單地用地鐵上蓋來解釋，但是這樣的解釋對于這樣一個影響我們城市和社區(qū)的重要概念來說太過單薄。 TOD≠地鐵上蓋 那么，真正的TOD到底是什么？為什么要做TOD？TOD真的有價值嗎？ 今天，我們就簡單聊聊TOD開發(fā)模式。 01 真正的TOD到底是什么？ TOD全稱 Transit-oriented Development，由美國建筑師和規(guī)劃師Peter Calthorpe于二十世紀九十年代初提出TOD概念定義、要素分析、功能作用等。 TOD的概念是指以公共交通為導向的開發(fā)模式。以火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線等樞紐站點為中心，以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閑、娛樂、教育等功能集中于一體，形成高效、集約、舒適、綠色的城市空間。
Peter Calthorpe 圖源：TED截圖 02 為什么要做TOD？ TOD模式的優(yōu)劣是什么？ 如今，城市交通、城市土地利用和污染問題日益嚴重，TOD將是城市交通建設(shè)與土地利用相結(jié)合，提高城市效率和可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。 ① TOD模式的優(yōu)勢 · 可以解決交通擁堵和用地不足的現(xiàn)狀 用TOD的理念來建造項目，通過合理規(guī)劃，既能實現(xiàn)對土地高效利用，又能優(yōu)化公共交通，緩解城市擁堵，還能建成一個城市綜合體。 · 創(chuàng)建綠色交通系統(tǒng)，減少對環(huán)境的影響 TOD提供更快速高效的出行方式，交通十分便利，鼓勵居民進行健康、綠色的生活方式，改變?nèi)藗兊某鲂杏^念；TOD提供了交通可持續(xù)化，減少對環(huán)境的影響。 · 聚焦提升商業(yè)效益，助力城市高質(zhì)量發(fā)展 TOD因交通而匯聚的人流，以及信息流、物流的高速轉(zhuǎn)移，形成了消費濃厚的商圈，為周邊街區(qū)、住宅、商業(yè)以及辦公帶來活力，住戶不僅能享受便捷的交通、便利的生活配套，還能實現(xiàn)資產(chǎn)增值，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。 · 改變城市發(fā)展格局 TOD模式將改變過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，通過在城市近郊區(qū)實施TOD綜合開發(fā)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心城市發(fā)展新格局。 · 優(yōu)化城市空間形態(tài) TOD綜合開發(fā)堅持城市綜合運營的理念，通過整體策劃規(guī)劃，統(tǒng)籌連片實施，對站點核心區(qū)進行高密集約開發(fā)，退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態(tài)，有效避免了過去城市發(fā)展因強調(diào)功能劃分而導致的城市景觀千篇一律的問題。
示意圖 ② TOD模式的劣勢 TOD成為造城新模式，但是TOD項目的實施充滿了復雜性、開發(fā)難度大、周期長等，因此對房企的資金實力、開發(fā)工程的實力要求也更高，而且還需要多個部門之間的協(xié)調(diào)，包括政府、開發(fā)商、規(guī)劃者、土地使用者和廣大群眾。 TOD項目多為高端，租金房價上漲、房產(chǎn)增值是必然趨勢，而那些沒有能力購買或支付昂貴房租的居民不得不去更遠的區(qū)域落腳，讓人恐慌，讓人無法安居樂業(yè)。 03 1.0到5.0 TOD概念受認可產(chǎn)品優(yōu)勢不斷迭代 TOD≠地鐵上蓋，伴隨著開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)上的不斷迭代，TOD項目的魅力正在從單純的“地鐵上蓋”逐漸變得多元起來。 隨著萬科、龍湖、越秀、綠城等在內(nèi)的多家頭部房企均將TOD模式作為重點發(fā)力方向，TOD市場的激烈景象推升了產(chǎn)品的不斷迭代。 在短短幾年間，其TOD產(chǎn)品就經(jīng)歷了數(shù)次持續(xù)進化。
TOD1.0到TOD4.0發(fā)展示意圖 從TOD1.0的車站模式到TOD4.0的“站、城、人一體化”，TOD已成為城市國際化的重要考量，如果說過去的TOD項目更趨向于完成基于城市交通問題的解決方案，到了TOD4.0時代，則在此之上，更關(guān)注深層次人的需求的表達。 TOD1.0（軌道站點距離增值）： 軌道交通剛開始普及，所謂的TOD其實就是個車站，設(shè)置最簡單、最傳統(tǒng)的生活配套商業(yè)，如地鐵的地下走廊或者在地鐵上蓋的商業(yè)項目里有一些便利店，或者快餐店等小型店鋪。 TOD2.0（土地高效復合利用增值）： 在規(guī)劃修建地鐵時出現(xiàn)商業(yè)和交通相結(jié)合的意識，建造具備一定購物環(huán)境的商業(yè)場所，初步形成了較為完善的軌道上蓋商業(yè)系統(tǒng)，地下步行街商業(yè)系統(tǒng)和二層步行平臺系統(tǒng)相結(jié)合的“站城模式”。 TOD3.0（站城一體化增值）： 以東京澀谷站等為代表，出現(xiàn)住宅、購物中心和公園相結(jié)合的開發(fā)模式，即“站城一體化”。在TOD商業(yè)綜合體的開發(fā)過程中，進一步優(yōu)化了垂直交通的整合，與城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)形成共同發(fā)展的結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)了經(jīng)濟、社會價值最大化的“站城一體化模式”。 TOD4.0（運營服務(wù)增值）： 稱為“站、城、人一體化”模式。4.0的商業(yè)模式除了傳統(tǒng)的購物之外，它也有文化、公園、非正式的交流空間等等，都可以在這個TOD的商業(yè)項目里被滿足。即城市的站點在滿足移動出行、公共服務(wù)、物質(zhì)消費的基礎(chǔ)上，升級為提供“精神消費”的情感聯(lián)系與寄托的新型空間。 TOD5.0（產(chǎn)業(yè)導入增值）： “高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”一體化全盤高階塑造。擁有高效的綜合交通樞紐能力，實現(xiàn)綜合開發(fā)一體化，它描述了城市最新的“進化論”——在以人為主導的時代思潮里，如何在高效的城市中，構(gòu)建立體生活，擁有便捷的同時，享受自然與藝術(shù)之美。
TOD模式 進階圖 綜觀國內(nèi)外郊區(qū)軌交站點周邊地區(qū)的開發(fā)，大致可歸結(jié)為三種模式： · TOD+新城中心：以“三高”開發(fā)為主； · TOD+大型社區(qū)：追求臥城向職住平衡新市鎮(zhèn)的升級； · TOD+特色小鎮(zhèn)：一種更為靈活、更為精致且與創(chuàng)新距離最近的開發(fā)模式。
TOD模式圖 在我國，TOD模式已進入快速發(fā)展成熟的階段，目前北京、上海、廣州、杭州、深圳、重慶、成都等主要城市都制定了各自的TOD建設(shè)計劃，毫無疑問，TOD模式已經(jīng)成為我國一線城市未來建設(shè)的主要發(fā)展方向。 04 TOD項目類型 依據(jù)公共交通運輸載體的差異，TOD項目規(guī)劃規(guī)模、用地屬性和區(qū)域影響力等方面會有較大區(qū)別。目前從國內(nèi)已有的TOD項目發(fā)展情況來看，主要分為區(qū)域型TOD、城市型TOD、社區(qū)型TOD三大類型。 ① 以商圈高鐵為代表的區(qū)域型TOD 區(qū)域型TOD，指以城際鐵路站點、高鐵站點為中心，以區(qū)域交通樞紐、商業(yè)辦公、商務(wù)功能為主導的混合開發(fā)模式。 此類型一般住宅屬性用地比例較少，區(qū)域型TOD除了鐵路站點之外，還會與單條或幾條地鐵線路多軌交匯，構(gòu)成規(guī)模較大的區(qū)域交通運輸樞紐，并集成公共服務(wù)屬性。 比如呂元祥建筑師事務(wù)所設(shè)計的深圳平湖樞紐綜合建設(shè)項目，集國鐵、城際、城市軌道5條線路于一體（廣深鐵路、深惠城際、地鐵 10、17、18 號線），該項目以TOD模式開發(fā)，建成后將改善平湖中心地區(qū)的交通條件。 設(shè)計師以打造都市生態(tài)地標——“平湖城市花園”為核心，通過“綠谷”、“綠丘”和“綠脈”三個模塊的設(shè)計，將整個TOD樞紐周邊各個地塊與開放性空間有機結(jié)合。以社區(qū)理念為中心，通過構(gòu)建綠色生態(tài)的居住環(huán)境，提升社區(qū)居民的生活幸福感。 ② 以城市節(jié)點性商圈為代表的城市型TOD 城市型TOD，以多條地鐵、輕軌或地面公共交通的換乘樞紐為中心，以商業(yè)辦公、商住、公共開放空間為主導的混合開發(fā)模式，相比區(qū)域型TOD，城市型TOD范圍內(nèi)通常會規(guī)劃有更多的商住、住宅或政策性住房用地。 比如成都龍湖上城天街，成都首個雙地鐵無縫接駁商圈綜合體，形成了城市TOD標桿模式。
成都龍湖上城天街實景圖 總開發(fā)體量超15.6萬方，佇立于地鐵1號線與6號線交匯節(jié)點之上，5 個軌道接駁點，綜合規(guī)劃地下空間，實現(xiàn)無縫接駁通過一體化設(shè)計，將交通樞紐及城市功能融為體，提高換乘接駁效率，增強體驗感、獲得感。
成都龍湖上城天街效果圖
成都龍湖上城天街實景圖 合肥瑤海天街25萬方TOD綜合體，集天街冠寓、鉑金島特色商業(yè)街區(qū)、辦公、LOFT等于一體以TOD開發(fā)模式為導向，密切將軌道與城市鏈接在一起，激發(fā)士地與空間的互動式增長，拉動城東框架的持續(xù)延展，提高了土地價值和人民生活品質(zhì)。  西接地鐵二號線，東聯(lián)公交首末站，通過換乘人流在地下、地面和空中三個層面拉動商業(yè)人氣。在商場南側(cè)則結(jié)合地勢高差營造出“ 雙首層”入口空間。
合肥龍湖瑤海天街總體規(guī)劃圖
合肥龍湖瑤海天街實景圖 ③ 純住宅產(chǎn)品占比最高的社區(qū)型TOD 社區(qū)型TOD是指以地鐵或輕軌的公共交通站點為中心，以商業(yè)辦公、純住宅、政策性住房、公共配套、公共服務(wù)設(shè)施為主的混合開發(fā)模式。通常只是基于公共交通的某一個支線站點進行規(guī)劃。 一般社區(qū)型TOD的規(guī)劃范圍內(nèi)純住宅社區(qū)或政策性住房的占比會較高，住宅建筑面積占比會超過80%，商業(yè)及公建配套的業(yè)態(tài)規(guī)模在10%左右，商業(yè)規(guī)模的總體量一般在10萬平方米以內(nèi)。 比如UCGD有乘設(shè)計的溫州萬科世紀之光，打造了輕軌站+街區(qū)+住區(qū)一體化開發(fā)的TOD城市綜合體。融交通、商業(yè)、教育、住宅為一體。整個項目主打75㎡-125㎡小戶型住宅產(chǎn)品，目標客群聚焦區(qū)域內(nèi)剛需首改客戶。
溫州萬科世紀之光示意圖
溫州萬科世紀之光效果圖
溫州萬科世紀之光示意圖 在整個用地的劃分上，我們將主體商業(yè)配套設(shè)施沿地鐵站布置，聯(lián)動社區(qū)出入口使人流通過商業(yè)空間滲透到內(nèi)部。
△經(jīng)由一層無雨空間至小區(qū)入戶大堂
溫州萬科世紀之光效果圖 05 全球典型TOD項目案例 現(xiàn)如今TOD已成為土地開發(fā)領(lǐng)域中的熱點，在TOD模式的巨大商業(yè)價值空間吸引下，是各大商業(yè)開發(fā)商爭相進入的藍海市場。 ① 中國·上海天薈 TODTOWN 上海天薈TODTOWN由香港新鴻基集團、上實城開集團和上海閔行城投聯(lián)合打造，項目由呂元祥建筑師事務(wù)所（RLP）擔任建筑設(shè)計，實施TOD 4.0概念，打造一個綜合性的特大城市樞紐。
上海天薈TODTOWN效果圖 約70萬平米的建筑面積，揉合了地鐵、城際高鐵、高端商業(yè)、甲級辦公、品牌酒店、精品住宅等城市功能，是一座交通順暢、換乘便捷、人車分流、匯聚人才、驅(qū)動發(fā)展的空中之城。
TODTOWN天薈立體空間分層示意圖 ? Xintian
分期及業(yè)態(tài) ? RLP
上海天薈TODTOWN效果圖 ② 中國·香港九龍TOD項目 香港九龍TOD項目采用“住宅-商業(yè)-商務(wù)”的模式分期開發(fā)。前期大量住宅項目投入開發(fā)，提高區(qū)域內(nèi)的居住人口密度，為城市空間帶來最本質(zhì)的活力。后期引入大型商業(yè)綜合體，完成片區(qū)的商業(yè)配套升級，從而實現(xiàn)了資金鏈的有效銜接。  九龍站業(yè)態(tài)功能分布示意圖
來源:《第一太平戴維斯TOD專項研究報告》 其在地上地下共打造七個層次的立體空間，實現(xiàn)了交通樞紐功能與城市物業(yè)功能的有機立體結(jié)合。同時滿足市民出行、購物、工作、居住、娛樂、休憩等完整的城市多功能社區(qū)，重塑了九龍的城市發(fā)展格局和城市空間形態(tài)，促進了西九龍地區(qū)的城市融合。 ③ 中國·上海地鐵萬科天空之城 上海萬科聯(lián)手地鐵投資，由日建設(shè)計操刀工程總體設(shè)計的上海地鐵萬科天空之城，是一次成功的上海TOD開發(fā)。 在地鐵17號線徐盈路車站、徐涇車輛段及周邊總計30萬平方米的開發(fā)范圍上，用7年時間，打造出一座集住宅、租賃、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)，總建筑面積達80萬平方米的“微縮城市”。
“天空之城”夜景鳥瞰 圖源：萬科
上海萬科天空之城實景圖 攝影：章魚見筑
“天空之城”剖軸測示意圖 圖源：萬科 地鐵人流最集中的9米車站標高處，成為了架空部分的“首層”，再借助地形的差異并通過豐富空間形態(tài)，自然銜接片區(qū)內(nèi)部的其他業(yè)態(tài)。 具體到各部分的建筑設(shè)計，商業(yè)、辦公、住宅分別抬升9米、15米、18米，高差使項目內(nèi)擁有5層不同標高的到達系統(tǒng)，各業(yè)態(tài)既相對獨立，又不至于完全割裂。而在住宅區(qū)域，架空空間除停車外，亦規(guī)劃了獨立的人行動線，為居住者提供了社交活動的場所。
豎向設(shè)計概念示意圖 圖源：萬科
五層立體到達系統(tǒng)示意圖 圖源：萬科
日夜活力兼具的“天空之城” 攝影：章魚見筑 ⑤ 美國·紐約哈德遜廣場
? Related-Oxford 哈德遜城市廣場該項目建于曼哈頓中城西區(qū)，是紐約迄今為止最大的開發(fā)項目，涵蓋近14英畝的土地上有住宅樓、辦公樓、廣場、花園、購物中心和餐廳。許多知名建筑設(shè)計公司參與了設(shè)計，包括BIG、SOM、Diller Scofidio + Renfro、Rockwell Group等。
示意圖 ⑥ 日本·東京新宿TOD
東京新宿TOD是最具代表性的項目之一，新宿站將交通樞紐與周邊商業(yè)高效聯(lián)通，并有效提高了周邊土地的利用效益。不僅促進地上和地下空間的充分利用，更增加了商業(yè)空間，打造出了家和辦公室之外的“滯留空間”。
新宿站軌道線路停靠站臺指引示意圖 結(jié)語 近年來，各地方政府陸續(xù)出臺有關(guān)政策，為地方加快城市軌道交通TOD開發(fā)指明了方向，越來越多的城市開始重視發(fā)展軌道交通TOD。隨著城市化的進程和軌道交通的建設(shè)，越來越多的TOD項目出現(xiàn)。 |
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