探討|房屋規劃和測繪面積不一致，該如何登記

建設工程項目涉及國土、房管、規劃、建設等行業的多個主管部門共同管理，拋除建設單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進行管理的過程中所執行的標準不同、側重點不一、監管目的也不盡相同，因此可能在同一個問題上產生一定的差異性。比如，房屋測繪面積與規劃面積的不一致，就是由于房管部門與規劃主管部門的執行標準不一、測繪目的不同等原因所致，這就給工程竣工后的不動產登記工作帶來了困擾。

因此，需要厘清造成此問題的原因，依法提出相應對策，以保障不動產統一登記工作的順利實施。

圖紙變更及數據采集所產生的差異。圖紙變更是房屋規劃面積和測繪面積出現差異的重要原因。房地產進行面積規劃時主要通過施工圖紙來完成，在確認公用面積及采集數據方面，均缺乏直觀感受與認識，致使實際操作中可能不適用。此外，房屋設計較為復雜與多樣，后期大部分數據均是經過現場實際測量來完成。房屋建設過程中因某些原因導致房地產開發商需變更圖紙設計，如此便導致實際測量面積與設計面積出現差異。

共有共用面積的處理方式不同。規劃管理部門計算面積時,不進行共有共用面積的分攤計算,例如商住樓,商業和住宅部分的規劃面積是分層計算,共有共用部分面積計算在所在層中,不進行面積分攤。在房產測繪時,商業部分通往住宅部分的門廳、電梯、樓梯等共有共用面積，需要進行全樓分攤計算。這種情況下,商業部分面積會減少,住宅部分面積會增加,造成房產實測建筑面積和規劃面積不符。

建筑工程施工和建筑面積計算存在誤差。工程項目存在施工放線等施工誤差,在房產建筑面積測算時存在測量誤差。由于種種原因，比如，有時未完全按照圖紙進行施工、施工中放樣誤差嚴重等，均可能導致房屋規劃面積和實際測量面積出現差異。

面積計算規范的差異。由于房地產開發建設《建設工程規劃許可證》中建筑面積測算標準，依據的是《建筑工程建筑面積計算規范》，該規范旨在指導建筑工程量的核算等工作，更側重服務；測量機構對房產面積計算標準采用的是《房產測量規范》，主要適用于房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費等；這兩個規范制定目的、適用范圍、制定時間、計算規則不同,特別是在陽臺、閣樓、地下室、室外樓梯、層高2.20米以下部分等方面，計算面積的規則不一致,導致實測建筑面積和規劃面積之間存在誤差（如下圖）。

竣工后公用空間變更。為滿足居民生活需要，每棟建筑內通常會設定一定的公用空間，比如消防室、車庫、倉庫房、地下室、公用設備房等公用場所。若這些公用空間在設計或施工時發生變更，進而造成規劃面積和實測面積產生差異。

在不動產登記實務中，當房產測繪面積與規劃測繪面積相差較懸殊時，不動產登記機構可以進行嚴格審查和實地核查，查明房屋建造情況是否符合規劃條件。造成規劃驗收合格意見書和房產測繪報告上面積不一致的原因。具體分析有以下兩種情況。

依據不同的技術規范造成的差異。如封閉式陽臺，規劃驗收按一半計算建筑面積而房產測繪則全部計算建筑面積所引起的面積差異，可以由登記機構進行內部會商，并征求住建等有關部門意見后決定。為了準確反映該不動產的權利狀況，按照測繪的實際面積如實登記，并在登記簿上載明測繪與規劃驗收面積不一致的情況及其原因。

其他原因引起的面積差異。可以按照比例控制及約定俗成的方法處理。《建筑工程規劃許可證》上的面積與實測面積允許誤差在3%以內。不過這樣處理的依據并非特別充分，只是源于商品房銷售中面積多與少的處理規定，目的是為了保證買賣雙方的合法權益，而不是為了登記。如果誤差在3%以上，多出規劃許可部分的面積應按違法建筑處理，但具體情況仍需要按各地實際情況處理。

統一房屋面積計算原則，消除差異。縮小房屋實測面積和規劃面積的差異最根本的辦法，就是實施統一的房屋面積計算規則。因涉及房屋權屬的認定、開發商以及房產管理和登記機構的實際需求，故房屋測繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶的合法權益得到保障，房屋測繪在面積測算精度與分攤合理性方面應更具科學合理性。

建構統一的坐標。為提升測量項目的準確性，測繪管理單位要按照相關規定，依據統一坐標處理信息和數據，從而保證數據分析和管控效果的最優化。

建立健全測繪地理信息數據庫。各地區要結合實際情況，完善地理空間信息數據交換共享平臺，從根本上完善多源異構信息平臺的完整性。各測繪機構在共享測繪成果的同時，可以整合數據到“云”平臺，充分發揮互聯網大數據的優勢，實現數據的相互利用以及數據的測繪升級，有效減少重復測繪問題。

整合測繪結果，確保相關信息和數據分析機制貼合房產交易以及不動產登記需求。結合工作要求對具體項目予以判定，尤其是測繪機構在制定采集規劃許可時，也要對土地的相關面積、性質等基礎類數據予以重視。結合《房產測量規范》等文件形成房產預測繪成果報告，在備案管理項目落實后，整合書面材料和電子數據材料，從根本上完善內容和形式，確保真實性、準確性。

強化信息控制機制和完善措施。相關部門要對具體的控制措施予以全程監督，尤其是界址測量、要素測量等項目，要從單一化管控結構出發，全面落實不動產測繪機制和相關要求。結合分級標準對具體的測繪單元展開深度分析和判定，發揮測繪項目中監理的作用，也為后續工作的全面開展提供保障。在實現管理目標的同時，真正滿足各方面的相關需求，促進不動產測繪工作的全面優化。

不動產統一登記對測繪成果資料提出了新的要求，不僅要滿足房產交易和產權管理的具體細則，還要符合不動產登記的基本條件。為提高操作實效性和完整性，需進一步整合房產面積測繪機制，推動“多測合一”，保障不動產登記工作順利實施。

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供圖：顧美玲   王瑞夫

編輯：黃俊飛  

審定：李軍晶

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