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4、根據商品房銷售合同，在會計角度的合同資產（合格收款權）已經切實轉換為向客戶收取款項的實際權利時，應將合同資產轉入應收賬款中核算。由于只有分期付款方式的銷售合同才會約定具體的付款時間，考慮到分期付款方式銷售金額較小，實物操作中，按履約進度確認收入時可以不進行合同資產與應收賬款的轉換。當發出交房通知書后，還未收到欠款，必須將合同資產轉入應收賬款中核算。 借：應收賬款—房款—XX項目 貸：合同資產—房款—XX項目 注：實物操作中，無需進行調整 （三）交房前收到款項 借：銀行存款 —XX銀行 貸：合同負債—房款—現金收款～XX開發項目 借：合同負債—房款—現金收款～XX開發項目 貸：合同資產—房款—XX項目 或應收賬款—房款—XX項目 注：實物操作中，無“應收賬款—房款—XX項目” 說明：上述分錄中沖減科目為合同資產還是應收賬款，取決于原掛賬時的狀態。按照公司商品房銷售合同的現狀及通常實踐，一般而言是沖減應收賬款。 憑證附件：銀行上賬單據、交房資料、欠款統計表 （四）當發出交房通知書后，還未收到欠款，必須將合同資產轉入應收賬款中核算 借：應收賬款—房款—XX項目 貸：合同資產—房款—XX項目 四、科目余額說明 本科目期末余額表示按履約進度向客戶轉讓商品（非物理形態）而有權收取對價的權利（合格收款權）。 1131應收賬款一、核算內容 本科目核算應收客戶房款欠款金額，指無條件向客戶收取客戶房款的權利，即公司僅僅隨著時間流逝即可收取款項。應收賬款科目與合同資產科目的根本區別在于本科目為根據商品房銷售合同約定，公司有權向客戶收取的款項，而合同資產為根據新收入會計準則規定按照履約進度確認的合格收款權凈額，即前者為合同概念，后者為會計概念。 二、科目設置 本科目按應收款項類別設置明細科目，按客戶進行輔助核算。
5401主營業務成本本科目核算各公司已確認主營業務收入時相應結轉的商品房銷售成本。 本科目按數量金額式核算，分期、分物業形態進行輔助核算。 借：主營業務成本—地產（數量金額核算）～XX項目～XX期～XX物業形態 貸：開發成本—結轉至主營業務成本～XX項目～XX期～XX物業形態 動態成本的正常變動，不調整以前期已經確認的成本，將差異調整到本期中。如果出現動態成本發生重大變化（如超過10%）的，除非該重大變化是因為政策、材料市場突發漲價等個別不可抗力因素外，一般將視為重大會計差錯。故在管理中應嚴格控制動態總成本的大起大落，強化內部控制力度和管理力度，提升公司預測能力。 按履約進度100%確認收入成本后，原則上不再調整已經結轉的成本，剩余成本結轉至完工產品中。但是如果發現以前成本結轉錯誤，需要按重大會計差錯處理。 期末應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目無余額。 合同成本公司為取得合同發生的增量成本預期能夠收回的，應當作為合同取得成本確認為一項資產；但是，該資產攤銷期限不超過一年的，可以在發生時計入當期損益。 增量成本，是指公司不取得合同就不會發生的成本（如銷售傭金等）。房地產開發公司發生銷售代理費、銷售提成、合同印花稅等屬于合同增量成本，應當確認為“與合同成本有關的資產”，應當采用與該資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷，計入當期損益。但是，該資產攤銷期限不超過一年的，可以在發生時計入當期損益。（注：銷售提成是指銷售人員與銷售直接相關的提成費用，不含銷售人員的基本工資、獎金等） 公司將與合同成本有關的資產在長期待攤費用中歸集，現將長期待攤費用新增四個核算科目。 與合同成本有關的資產，按以下方式處理： 一、計提合同銷售代理費、銷售提成、合同印花稅時 借：長期待攤費用—銷售代理費 （1901.03） 長期待攤費用—銷售提成 （1901.04） 長期待攤費用—合同印花稅 （1901.05） 貸：其他應付款—銷售代理費 其他應付款—銷售提成 應交稅費—印花稅 二、按收入確認比例，攤銷與合同成本有關的資產 借：銷售費用—銷售代理費 稅金及附加—印花稅 貸：長期待攤費—合同成本攤銷 （1901.06） 三、與合同成本有關的資產攤銷期限不超過一年的，可以在發生時計入當期損益。
借：營業稅金及附加—主營業務稅金及附加—土地增值稅 貸：應交稅費—預繳稅費—預繳土地增值稅 憑證附件：收入確認清單、土地增值稅結轉稅金及附加的明細清單 4、匯算清繳 根據稅務匯算清繳結果，對土地增值稅多退少補，如果為補征，則進行如下賬務處理；如果為退稅，則下述賬務處理為紅字會計處理。 借：應交稅費-預繳稅費-預繳土地增值稅（計提） 貸：應交稅費—土地增值稅 憑證附件：匯算清繳報告 借：應交稅費—應交土地增值稅(繳納) 貸：銀行存款 憑證附件：銀行進賬單，稅票 借：稅金及附加（結轉稅金） 貸：應交稅費-預繳稅費-預繳土地增值稅 三、城建稅、教育附加費、地方教育附加費 城建稅、教育附加費、地方教育附加費也采用預測稅率進行結轉，每半年或者每年更新一次測算稅率。參照土地增值稅的會計處理方式進行處理。 四、所得稅 按新收入準則確認收入，會產生納稅暫時性差異。為了方便所得稅的核算，做以下規定： 一、預收房款時，按目前的方式預繳所得稅，計入“遞延所得稅資產—預計利潤”中； 二、每次按履約進度確認收入時，需要根據當期利潤表計算所得稅費用，對應確認為“應交稅費—應交所得稅”、“遞延所得稅負債”； 三、當同時存在“遞延所得稅資產—預計利潤”、“遞延所得稅負債”時，需要進行沖減，資產負債表只存在“遞延所得稅資產—預計利潤”、“遞延所得稅負債”的其中一項，不得同時存在； 四、當到達稅法規定的納稅時點，將“遞延所得稅資產—預計利潤”轉入當期所得稅費用中；將“遞延所得稅負債”轉入“應交稅費—應交所得稅”中。 五、項目結算后，“遞延所得稅資產—預計利潤”、“遞延所得稅負債”全額結轉不得留有余額。 會計處理如下： 1.收到預售房款，按稅法規定預征企業所得稅，申報交納所得稅 借：遞延所得稅資產—預計利潤 貸：應交稅費—應交所得稅 預繳所得稅 借：應交稅費—應交所得稅 貸：銀行存款—XX銀行 2.每次按履約進度確認收入時，需要根據當期利潤表計算所得稅費用 借：所得稅費用 貸：應交稅費—應交所得稅 (當期應交部分) 遞延所得稅負債 （也可能是借方） 3.每次按履約進度確認收入，計提遞延所得稅負債后，判斷是否同時存在“遞延所得稅資產—預計利潤”、遞延所得稅負債”，如同時存在，按較小金額沖減 借：遞延所得稅負債 （較小金額） 貸：遞延所得稅資產—預計利潤 （較小金額） 4.竣工備案后，達到納稅時點時 借：遞延所得稅資產 貸：應交稅費—應交所得稅 或 借：所得稅費用 貸：遞延所得稅資產—預計利潤 來源：緣來說稅 |
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