遇見未來——未來社區項目在浙江的創新與實踐

2019年3月，浙江省人民政府發布《浙江省未來社區建設試點工作方案》（浙政發〔2019〕8號），該試點工作方案明確了未來社區建設試點目標定位、任務要求、措施保障，為下一步全面開展未來社區建設試點指明了方向。2019年11月，浙江省人民政府辦公廳發布了《浙江省人民政府辦公廳關于高質量加快推進未來社區試點建設工作的意見》（浙政辦發〔2019〕60號），提出創新突破政策供給、充分挖掘政策潛力，確保試點項目高性價比落地。2020年6月，浙江省發改委發布《浙江省未來社區試點建設管理辦法（試行）》（浙發改基綜〔2020〕195號），對未來社區試點建設流程、工期及責任等進行了規定。以上文件及其他相關配套文件的出臺快速推進浙江省未來社區的落實和發展。截至目前，浙江省已頒布三批次共150個未來社區試點。

未來社區是圍繞社區全生活鏈服務需求，以人本化、生態化、數字化為價值導向的新型城市功能單元。

《浙江省未來社區建設試點工作方案》。提及未來社區建設的“139”總體框架，其中“1”即1個中心——以人民美好生活向往為中心；“3”即3大價值體系——“人本化、生態化、數字化”三維價值；“9”即9大未來場景——以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理九大場景創新的集成系統。

“139”建設理念的內核是“以人為本”，遵循“人的需求—人的體驗—人的感受”的閉環邏輯而實現體系構建。一是基于“人的需求”，設置九大場景系統。其從生活方式、社會關系、人居環境三個維度，可展開為人的生活需求、人的社交需求和人的安居需求三種類型。二是立足“人的體驗”，設定三大基本原則，即“人本化、生態化、數字化”。人的需求滿足，需要通過其親身體驗來轉化為感受，人的體驗正是最終成效實現的中樞環節。三是立足“人的感受”，實現一個中心目標。未來社區的建設目標，是以人民對美好生活的向往為中心，最終以廣大群眾在社區中的歸屬感、舒適感、未來感作為衡量標準。[1]

根據浙江省發改委及省建設廳發布的《省發展改革委 省建設廳關于開展2021年度未來社區創建的通知》，未來社區創建類型主要為整合提升類、全拆重建類、拆改結合類、規劃新建類和全域類五大類。

1、整合提升類：針對整體建筑質量與環境品質較好，但離“美好家園”要求還有差距的存量社區，開展整合提升類創建；

2、全拆重建類：針對2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區，開展全拆重建類創建；

3、拆改結合類：針對存在質量安全隱患的老舊小區與建筑環境品質較好的住宅小區混雜的社區，開展拆改結合類創建；

4、規劃新建類：依托省重大發展平臺，優先在人口集聚潛力大、公共交通便捷、地上地下空間復合開發稟賦好的城市發展核心區中，開展規劃新建類創建；

5、全域類：在條件成熟的相對獨立城市區域或主要平臺范圍，全域響應未來社區建設理念、標準和模式，開展全域類創建。

在浙江省發布的《關于2021年未來社區創建名單的通知》（浙江省第三批未來社區試點）中，有整合提升類試點40個，拆除重建類試點17個，拆改結合類試點27個，規劃新建類試點4個，全域類試點2個。

“未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理”九大場景作為“139”總體架構的核心載體，應當在未來社區建設方案中作為具體詳細的指標進行落實。在浙江省發展改革委及省建設廳下發的《浙江省未來社區創建評價指標體系（試行）》中，設置了33項圍繞九大場景落實的具體詳盡的建設指標。每項指標分約束性和引導性兩類內容。全拆重建類、規劃新建類，以及拆改結合類中新建部分需要充分響應約束性指標要求；整合提升類和拆改結合類中保留部分積極響應33項指標內容；全域類參考該指標體系執行。

例如，未來鄰里指標要求配置不小于600平方米的社區禮堂；未來教育指標要求配置不小于1000平方米的功能復合型社區幸福學堂，滿足多齡段需求；未來健康指標要求15分鐘步行圈內配置健身場館、球類場地等場所設施，5分鐘步行圈配置室內、室外健身點并且慢跑綠道應當成網成環；未來創業指標要求配建不小于300平方米的社區雙創空間；未來建筑場景要求落實TOD導向（以公共交通為導向，Transit Oriented Development，“TOD”），實現開發強度梯級分布、空間功能復合利用、地上地下綜合開發；未來低碳場景要求建設“光伏建筑一體化+儲能”的供電系統；未來服務場景要求引入優質生活服務供應商，發展社區商業O2O模式。

《浙江省人民政府辦公廳關于高質量加快推進未來社區試點建設工作的意見》中提及了諸多對于未來社區試點建設意見，要求各地大力發揚基層首創精神，確保未來社區試點項目高標準高質量落地，其中對于未來社區建設空間、資金及服務集成的主要政策如下：

允許試點項目的公共立體綠化合理計入綠地率，鼓勵和扶持建立社區農業等立體綠化綜合利用機制，推行綠色建筑。支持試點項目合理確定防災安全通道、架空空間和公共開敞空間不計費容積率。支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建筑面積和容積率。對符合條件的土地高效復合利用試點項目，納入存量盤活掛鉤機制管理，按規定配比新增建設用地計劃指標。

除國家和省另有規定外，改造更新類試點項目對應土地出讓收益，剔除上繳國家部分，其余全部用于支持試點項目建設，保障資金總體平衡，切實提升財政資金使用績效。按照市場化可持續原則，綜合運用宏觀審慎管理，采用窗口指導和再貸款、再貼現等貨幣政策工具，引導銀行業金融機構給予信貸支持。積極引入開發性、政策性金融機構資金，參與未來社區試點建設。引導基金、保險資金、上市公司資金及其他社會資金參與未來社區試點項目管理運營，試點項目建設盈余資金按一定比例納入社區運營基金。鼓勵給予試點社區實施主體房屋預售、按揭貸款等政策支持。

創新試點項目社區業態和生活服務供給，通過預留規劃布點、推動模式革新、促進資源下沉等方式，優先配置文化教育等優質公共服務資源。完善社區居民24小時生活服務供給，一般按每百戶不少于80平方米標準落實社區配套用房面積比例，鼓勵鄰里中心一站式集約配置服務空間。支持成立或引進連鎖機構進行社區相關服務標準化管理，優化運營機制，有關公共設施可通過產權移交、授權委托等方式，由政府部門和專業機構統一維護管理。鼓勵采取特許經營權等方式，積極引進社區綜合能源資源供應商，創新應用裝配式超低能耗建筑，加快探索形成產業聯盟支撐的可持續建設運營模式。

此外，未來社區試點可按照不同項目建設單位（用地主體）賦碼形成若干個政府投資或企業投資的工程建設項目，鼓勵各工程建設項目按有關政策積極向上爭取專項要素支持。

根據《浙江省未來社區試點建設管理辦法（試行）》,浙江未來社區試點由縣（市、區）政府或設區市政府派出的開發區（新區）管委會自愿申報并提交申報表、申報方案等材料，經設區市政府同意后由市發展改革委上報省發展改革委。浙江未來社區試點創建的總體流程如下：

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圖源：浙江發布微信公眾號

未來社區“帶方案”公開出讓合同由《國有建設用地使用權出讓合同》、《建設運營協議》和相關未來社區實施方案組成。其中《建設運營協議》是針對未來社區建設運營特殊的協議約定；未來社區實施方案通常包括未來社區建筑設計方案和運營方案，方案內容包括九大場景具體實現方案，并明確落實各項場景約束性指標要求的場景聯合體供應商或相關責任主體，受讓人在土地競拍后，需要按具體方案實施本工程，確保未來社區試點項目得以深入貫徹“139”理念。

以浙江省首個“帶方案”整體公開出讓的未來社區麗水蓮都靈山社區為例，與一般合約相比，最大的區別在于以附件形式增加未來社區履約監管協議。協議明確約束了土地受讓方須按照評審通過的“麗水靈山未來社區實施方案”投資、建設并運營靈山社區的細則，對項目建設進度、質量安全、場景落地、委托配建、運營驗收等方面設置了相應要求，明確違約責任并進行風險提示說明，有力確保未來社區“139”理念落地，切實強化土地受讓方履約力度。

未來社區試點的工期要求較為嚴格，應于名單公布后一年內全面開工建設，未能按期全面開工建設的，降格為培育對象，給予一年整改期，整改期內全面開工建設后重新列入試點建設名單，仍未全面開工建設的，從試點建設名單中予以取消或除名。

在項目建設過程中，浙江省發改委會同省級有關部門依托數字化平臺對試點建設實行動態管理，進行實時監測，開展督導工作，同時鼓勵各管理、設計、施工、運營及第三方機構積極參與并配合試點建設動態數據的搜集、匯總、分析工作，共享動態跟蹤評價結果。

在完成竣工驗收、交付使用并試運營3個月后，由縣（市、區）政府或設區市政府派出的開發區（新區）管委會向省發改委提出試點建設工作評估考核申請。若考核不通過，則存在評估考核部門要求整改且存在依據所簽訂的土地出讓及系列合同主張建設主體的違約責任的風險。

自2019年首批未來社區試點頒布以來，未來社區試點建設均在有條不紊的推進中，筆者從以下四個方面選取已經落地的未來社區試點，展示在個例中，未來社區的“139”理念是如何落實的。

未來社區試點建筑不僅是造漂亮的房子，而是通過設計規劃將九大場景融匯在建筑之中。以衢州禮賢未來社區為例，其規劃設計了約5米抬高蓋板設計，圍繞TOD核心功能，讓城市穿越建筑，蓋板以下置入Mini-TOD，串聯起商業、鄰里、健康、創業、教育等場景功能，蓋板之上配置了地景花園，從而實現蓋上人車分流。在如麗水蓮都靈山未來社區試點中，設置了空中花園陽臺，做到空中花園陽臺入戶，并且把“支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅面積和容積率”寫入地塊出讓相關協議中。

在浙江省發改委印發的《浙江省未來社區試點建設管理辦法（試行）》中提出，未來社區應當在基本物業“零收費”前提下，明晰運營期財務收支方案，分析預計收益，確保全周期資金平衡。基本物業“零收費”就非常考驗開發商及物業運營公司的運營能力。傳統的物業公司在未來社區項目中需要轉型升級為生活服務平臺公司。以規劃新建的錢塘新區云帆社區為例，社區建成后開發商需要自持雙創空間（辦公）、九大場景空間、服務式公寓等系列資產，這意味著建設利潤有很大一部分將會被固化在這些自持的空間資產里。這些自持空間場地對外出租的租金將是開發商開展未來社區運營服務的首要收入來源。

未來社區還可以成為創新創業基地。以杭州楊柳郡未來社區為例，楊柳郡社區創設了生活合伙人制度，楊柳郡社區有很多年輕人，因此運營商結合社區用房建立了創業工坊，對想要創業的人群進行指導、投資（運營方和居民投資）；并通過未來社區工作委員會和未來社區基金會建立長效運營的機制。

未來社區致力于數字轉型，通過對于居民的數據管理，建立數字治理平臺，精準發現需求、點對點提供服務，讓居民生活更加智能化。衢州市柯城區的余東鄉村未來社區建設項目廣泛借鑒國內外建設經驗，構筑了富有余東特色的一體化智能化大數據平臺——“鄉村大腦”，運用“整體智治”的理念，集合村莊、村業、村民完整的信息，打通了各平臺管理數據，為余東鄉村未來社區的智能化發展打下堅實基礎。

正如上文所述，未來社區與傳統的住宅建設項目在建設理念、建設思路及建設方式上存在較大差異。基于筆者團隊在服務未來社區項目上所積累的經驗，提出如下注意要點：

第一，未來社區項目實現了意識創新和場景創新。意識和創景的創新，交織了更為復雜的法律應用場景，由此產生的法律關系更為立體和多維，對法律服務提供者提出了更高的要求和挑戰，要求法律服務團隊對項目的理解更加深刻，并應當提升法律服務的及時性和創新性。如關于空中陽臺綠化權屬及管理問題的法律界定、蓋板下空間的法律性質、物業服務合同的設置、物業維修基金的存管和使用等問題均需要進行深入的研究及論證。

第二，未來社區項目雜糅了住宅特性和社區公共服務特性。法律服務團隊在基于對未來社區項目宏觀理解上，把握住宅特性并考慮未來社區獨特的公共服務特性，綜合運用項目開發和公共服務等多方面規定給予審慎建議。

第三，未來社區項目混合了建設合規和數據合規等多項合規要求。由于數字化管理是未來社區項目的顯著優勢，其中對于相關數據的采集、處理、使用方面均應當進行合規處理。法律服務團隊在注重項目建設合規同時應著重關注項目數據合規方面的提升。