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12月9日，中央政治局召開會議，強調將“實施更加積極有為的宏觀政策”，并指出要“穩定樓市股市”。自9月底以來，持續的政策利好落地支撐基本面改善，中央在關鍵會議上重申對地產的支持，意味著明年或有更大的政策支持空間，我們認為更為寬松的環境有望夯實這一改善趨勢，房地產市場預期修復和基本面企穩有望在政策加持下提速。 貨幣政策：有望強化房貸利率下行的大趨勢 本次會議對地產最重要的表述在于貨幣政策的預期進一步寬松，時隔14年再次實施“適度寬松”政策，并首提要加強“超常規”的逆周期調節力度。 我國房貸利率從2021年以來已經實現了較大幅度的調降，截止2024年11月，我國首套/二套房貸利率從2021年10月的高點下降了265/283bp，今年累計下降76/124bp，分別降至3.10%/3.17%，參考目前的租金回報率水平，我們認為3%左右的房貸利率依然存在調整空間，且近期部分城市房貸利率的重新上調也引發了市場的討論。 此次貨幣政策的新表述有助于進一步強化房貸利率持續下行的預期，縮小租金回報率與房貸利率的差距，提升購房決策的性價比。 增量政策：去庫存、城中村改造、行政政策或進一步寬松 “926”以來，我國房地產政策不斷寬松，其中包括：首付比例、房貸利率調整、房地產相關稅收優惠等。展望明年，在“穩住樓市股市”的背景下，我們認為未來政策有望在既有框架下進一步發力。具體可關注幾個方面： 1、房地產“去庫存”的進一步優化。自5月17日中央首提收儲以來，政策持續升級，但推進進程偏慢。我們認為核心在于仍然存在幾大約束：價格匹配、房源匹配、責任匹配以及市場隔斷機制等，后續存量房以及土地收儲政策的加碼及節奏值得關注。 2、城中村改造。這是10月17日住建部會議上提出的增量政策，配合貨幣化安置的推進，我們預計后續中央在資金支持層面的落地值得期待。 3、部分城市的限制或進一步取消，如一線城市的限購等。 “止跌回穩”初顯成效，但仍需政策持續發力 自9月26日行業組合拳陸續落地以來，行業基本面也予以積極反饋。 新房方面，10-11月54城銷售面積同比增速分別為-1%/+17%，較9月的-26%顯著改善，且這一趨勢仍在延續，12月（截至6日）累計同比增速進一步擴大至36%。21城新房庫存面積環比-0.4%，去化周期加快5周。 二手房方面，契稅優惠政策落地的刺激下，12月以來表現更為突出，26城成交面積累計同比增速達104%， 21城存量二手房掛牌套數較11月末-0.4%。 房價方面，11月二手房價延續止跌跡象。但值得注意的是，目前依然是一二線核心城市有更顯著的修復韌性，市場全面回穩依然需要更多政策的助力。 投資建議 我們認為后續仍要關注市場量價復蘇的持續性以及宏觀支持政策、收儲、城中村改造等政策的落地進展。在確認市場筑底之前，我們更看好在核心城市擁有更多資源并且運營穩健的房企；同時業績具備韌性、現金流穩健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩。 風險提示：行業政策調整對企業經營的擾動；行業高峰期或已結束導致的基本面下行風險；部分房企因現金流壓力造成的經營風險。 |
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