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步入 2025 年，房地產市場迎來了全新的轉折點，在歷經一段時間的深度調整后，挑戰與機遇并存。近期，中央一系列重磅發聲，如同激昂的沖鋒號，全面拉開了 2025 年下半年樓市 “救市風暴” 的大幕。這些舉措，對房地產市場的穩定、宏觀經濟的健康前行以及民生福祉的保障，都有著至關重要的意義。 
政策導向：穩樓市成為經濟工作重點? 2025 年《政府工作報告》著重強調 “穩住樓市”，將其納入總體要求，并提出 “更大力度促進樓市健康發展”，這種詳盡的表述，凸顯了穩樓市工作在當下經濟布局中的關鍵地位。從政策導向來看，“穩住樓市股市” 的明確提出，意味著在 2025 年重點領域風險防范中，房地產風險防范被置于突出位置。房地產行業作為中國經濟的重要支柱產業之一，其風險對地方財政穩定、居民生活質量以及全社會消費和經濟增長穩定性有著廣泛影響，促使政府堅定了穩定房地產市場的決心。? 
在貨幣政策上，央行積極作為，釋放出大量流動性。央行行長潘功勝宣布降準 0.5 個百分點，這一舉措為市場注入約 1 萬億元的長期流動性。降準后，商業銀行可用于放貸的資金增多，一方面為房地產企業拓寬了融資渠道，緩解了部分企業資金緊張的局面，助力項目開發建設；另一方面，購房者的貸款審批流程可能更加順暢，貸款額度與利率也有望得到優化。與此同時，政策利率降低 0.1 個百分點，個人住房公積金貸款利率下調 0.25 個百分點 ，5 月 20 日，貸款市場報價利率（LPR）也迎來調整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分別下調 10 個基點，降至 3.0% 和 3.5%，切實減輕了購房者的還款壓力，刺激了更多有購房意愿的人群積極入市。? 住建部也明確表示將進一步優化房地產調控政策，全力支持剛性和改善性住房需求。各地積極響應，結合自身實際情況制定并落實房地產支持政策。一些城市為吸引人才，推出購房補貼、落戶優惠等政策，鼓勵人才購房定居；部分城市則對老舊小區改造、城市更新項目給予政策傾斜和資金支持，改善城市居住環境，提升房地產市場的吸引力。例如，杭州、成都等城市通過 “城中村改造貨幣化” 釋放住房需求，帶動房價環比上漲。? 國常會召開會議聚焦穩就業穩經濟推動高質量發展，著重指出要持續推動房地產市場平穩健康發展，并強調相關舉措要直達企業和群眾，提高落地效率，確保實施效果。6 月 13 日，國務院常務會議更是明確要求 “更大力度推動房地產市場止跌回穩”，提出要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，從穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險四個關鍵維度，全面發力推動房地產市場回歸穩定軌道。? 
央行降準，釋放萬億流動性? 2025 年 5 月 7 日，央行行長潘功勝宣布降準 0.5 個百分點，為市場注入約 1 萬億元長期流動性。這一舉措對房地產市場有著多方面的影響。一方面，商業銀行放貸資金增多，為房地產企業拓寬了融資渠道，緩解了資金緊張局面，有助于項目的開發建設。例如，一些因資金短缺而進展緩慢的樓盤，可能會因這次降準獲得新的資金支持，從而加快建設進度，早日交付給購房者。另一方面，購房者貸款審批流程可能更順暢，貸款額度與利率有望優化。政策利率降低 0.1 個百分點，個人住房公積金貸款利率下調 0.25 個百分點，5 年期以上 LPR 降至 3.5%。以 100 萬房貸為例，30 年期月供減少約 133 元，總利息節省超 4.7 萬元。這大大減輕了購房者的還款壓力，降低了購房成本。? 對于普通購房者而言，在央行降準的背景下，如果有購房計劃，可以抓住貸款利率下降的時機。在選擇貸款銀行時，要多比較不同銀行的貸款政策，包括利率優惠、貸款額度、還款方式等。同時，關注銀行的審批速度和服務質量，確保貸款申請能夠順利通過并及時放款。購房者還可以根據自身經濟狀況，合理規劃貸款期限和還款方式，以實現利息支出的最小化。比如采用 “等額本金 + 縮短年限” 組合還款法，較傳統等額本息可省息 12% 以上。部分股份制銀行首套利率可下浮 15BP，購房者可建立 “利率比價清單” 重點關注此類差異化政策 。? 
購房門檻降低，需求端政策松綁? 需求端政策松綁力度空前。西安、鹽城等地將商貸首付比例統一降至 15%，不再區分首套、二套房。武漢對出售舊房后購新房家庭給予 1% 增值稅補助，無錫對多子女家庭發放最高 5 萬元購房消費券。此外，包括契稅稅率下調、個人所得稅免征門檻提升、土地增值稅預征率降低等 “四個減免” 政策，以及超 50 個城市推出的購房補貼（如現金直補、契稅返還、人才購房券等），進一步降低了購房者的交易成本。? 以武漢為例，首套房首付降至 15%，公積金貸款額度上浮 20%，疊加契稅全額補貼，購買 100 萬房產可節省稅費約 3 萬元，首付僅需 15 萬元。對于普通購房者來說，要充分了解當地的購房政策，結合自身家庭情況，判斷是否符合相關優惠條件。如果是剛需購房者，尤其是首次置業的年輕人，可以利用首付比例降低的政策，提前實現購房夢想。在選擇房源時，要綜合考慮房屋的位置、配套設施、戶型等因素，不要僅僅因為首付門檻降低就盲目選擇位置偏遠或品質不佳的房屋。剛需群體可利用 “首付分期 + 公積金組合貸” 杠桿，重點篩選帶學位的地鐵盤，此類房產溢價率較非學區房高 23% 。改善型購房者則可以關注 “以舊換新” 等政策，通過出售舊房購置新房，實現居住品質的升級，還可采用 “陰陽合同備案” 技巧，合理降低交易稅費 。? “好房子” 標準明確，住房品質提升? 住建部明確了 “好房子” 的開發標準，重點支持綠色建筑（節能率 65% 以上）、智能家居（覆蓋率 80%）、適老化改造（無障礙設施 100% 標配）項目。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅項目規范》，從空間設計、居住靜謐性、智能化與可持續發展等多個維度對住宅品質進行全面升級。這意味著未來市場上的住房產品將更加注重品質和居住體驗。? 對于普通購房者來說，在購房時要關注開發商是否按照 “好房子” 標準進行建設?？梢圆榭礃潜P的相關認證和說明，了解房屋的節能情況、智能家居配置以及適老化設施等。購買符合 “好房子” 標準的房屋，不僅能提升當下的居住舒適度，從長期來看，也更具有保值增值的潛力。尤其是隨著人們生活水平的提高，對住房品質的要求也會越來越高，高品質的房屋在二手市場上往往更受歡迎。例如杭州某標桿項目因標配空氣源熱泵 + 智能家居系統，開盤去化率達 92%，較周邊項目溢價 15%，且在二手市場流通周期縮短 40%，溢價空間達 8 - 12% 。? 央行 “白名單” 專項借款擴容，降低房企融資成本? 央行 “白名單” 專項借款擴容至 8.5 萬億元，有效降低了房企融資成本，帶動存量房貸利率降至 3.09%。這一舉措對房地產市場的穩定起到了重要作用。一方面，緩解了房企的資金壓力，減少了樓盤爛尾的風險，保障了購房者的權益。另一方面，存量房貸利率的降低，使得已經購房的業主還款壓力減輕，也對潛在購房者有一定的吸引力。? 普通購房者在這樣的環境下，對于期房的購買要更加謹慎。雖然專項債擴容降低了爛尾風險，但仍要選擇信譽良好、資金實力雄厚的開發商。購房者選購期房需建立 “三維評估模型”：查房企凈負債率（警戒線≤70%）、看監管賬戶資金流水、驗工程進度與銷售許可匹配度 。對于已經背負房貸的購房者，可以關注銀行的政策，看是否符合存量房貸利率調整的條件，及時申請調整，以享受更低的利率，還可申請 “固定利率轉換”，鎖定長期降息紅利。? 政策的持續利好逐漸在市場層面顯現出積極成效，房地產市場已呈現出明顯的止跌回穩跡象。一線城市如北京、上海、深圳，新房價格同比上漲 2.5%，二手房市場止跌企穩，核心區現房去化周期縮短至 8 個月，優質學區房溢價率回升至 15%。這些城市經濟實力雄厚、產業資源豐富、人口持續流入，在政策支持下，市場需求得到有效釋放，房價逐漸企穩回升。以杭州為例，通過 “城中村改造貨幣化” 等政策，有效激活了住房需求，帶動房價環比上漲。這些城市積極落實中央政策，結合自身特點推出一系列刺激措施，市場活躍度明顯提升。但隨著政策的持續推進和區域協調發展戰略的實施，這些城市也在積極探索適合自身的發展路徑，通過產業升級、人才引進等方式，逐步提升房地產市場的支撐力。? 政策實施的 7-9 月是關鍵時期，廣州、南京等城市專項債落地較快，購房補貼、置換補貼等政策將直接降低購房者成本，預計成本可降低 8%-10%。10-12 月則是利率調整的重要窗口，LPR（貸款市場報價利率）可能再降 15-20 個基點，房貸利率有望跌破 3%，年底銀行出于沖量需求，放貸將更加寬松，這對于購房者來說無疑是重大利好。? 2025 年下半年樓市的四大動作，從金融支持到購房門檻調整，從住房品質提升到專項債擴容，都為房地產市場注入了新的活力。此次國常會部署也標志著房地產調控將進入實際上的攻堅期，通過制度破立銜接、存量增量統籌、需求供給協同的三維發力，政策效應有望在 2025 年下半年加速顯現。中央重磅發聲開啟了 2025 年下半年救樓市的新局面。普通購房者要密切關注政策變化，根據自身的經濟狀況、購房需求和長遠規劃，做出合理的購房決策。在購房過程中，要充分利用政策優惠，謹慎選擇房源和開發商，以實現自己的住房目標，并保障自身的利益。隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場有望在下半年逐步回穩，但不同城市、不同區域的市場表現仍會存在差異，購房者需保持理性和冷靜，建立 “政策跟蹤 - 財務體檢 - 房源比選” 決策流程，把握核心城區優質資產的價值重估機遇 。 |
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