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7月15日，中央城市工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議對(duì)我國(guó)當(dāng)下城鎮(zhèn)化發(fā)展階段、未來(lái)發(fā)展的總目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)作出明確部署。

經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期，轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期；從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，這是把握城市發(fā)展工作的核心背景。

“存量提質(zhì)”時(shí)代，城市發(fā)展的理念、方式也要隨之調(diào)整。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的新路徑，要從外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，從房地產(chǎn)單邊突進(jìn)到統(tǒng)籌房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口等，存在著諸多變化。

而未來(lái)城市發(fā)展的核心目標(biāo)，是既把城市作為宜居生活的載體，也要作為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ矗尦鞘泄δ芨玫厍腥雰?nèi)需和雙循環(huán)之中。

城市從擴(kuò)張到提質(zhì)

15日召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段進(jìn)行了明確解讀。

會(huì)議指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在此之下，要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

城市發(fā)展的總體目標(biāo)，則是建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市.....走出一條中國(guó)特色的城市現(xiàn)代化新路子。

會(huì)議還部署了城市工作的重點(diǎn)任務(wù)。其中提到，要堅(jiān)持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施安全工程建設(shè)，全面提升房屋安全保障水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議對(duì)城市發(fā)展階段有了重要判斷，兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是：城市發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，以及存量提質(zhì)增效期。

對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這意味著行業(yè)模式要告別外延式土地開(kāi)發(fā)，走向內(nèi)涵式發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)內(nèi)涵式發(fā)展，意味著城市內(nèi)部空間、功能、服務(wù)要完善，比如調(diào)整建筑物或土地用途、低效土地資源盤(pán)活整合、原有空間植入新業(yè)態(tài)等，通過(guò)更新釋放存量空間。

二是老舊小區(qū)、城中村改造、舊商業(yè)或工業(yè)區(qū)賦能，補(bǔ)齊安全、公共設(shè)施等短板，以提升居住消費(fèi)欲望和潛力，地產(chǎn)將轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活，房企也會(huì)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。

“從增量到存量，從物質(zhì)增長(zhǎng)到關(guān)注人的需求，從重視項(xiàng)目、投資和經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向城市的社會(huì)治理，這是城市增長(zhǎng)方式和動(dòng)力的巨大轉(zhuǎn)變。”李宇嘉表示，過(guò)去城市發(fā)展對(duì)舊模式有慣性依賴，本次既是動(dòng)員會(huì)、也是部署會(huì)。

從擴(kuò)張到提質(zhì)之余，我國(guó)城市發(fā)展的重要地位也在凸顯。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議有句重要表述，即“充分發(fā)揮城市在國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)中的樞紐作用”，這意味著既要把城市作為宜居生活的重要載體，也要把城市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ尦鞘泄δ芎碗p循環(huán)體系結(jié)合起來(lái)。

李宇嘉認(rèn)為，我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近70%，城鎮(zhèn)人口在數(shù)量、消費(fèi)上都是主力。從住房角度看，未來(lái)也要切入內(nèi)需和雙循環(huán)中，比如老舊小區(qū)改造等城市更新，能釋放住房需求，也能帶動(dòng)上下游行業(yè)，這就是住房在內(nèi)需和雙循環(huán)中的地位。

房地產(chǎn)有哪些機(jī)會(huì)？

城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段，房地產(chǎn)行業(yè)還有哪些機(jī)會(huì)？本次會(huì)議提到，要“以推進(jìn)城市更新工作為重要抓手”、“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，表明城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升。穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，意味著后續(xù)房票安置等相關(guān)政策有望進(jìn)一步完善。

今年以來(lái)，中央對(duì)城市更新工作已有了行動(dòng)意見(jiàn)。5月份，《中共中央辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》正式發(fā)布，提出到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施要取得重要進(jìn)展，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。

在任務(wù)安排上，意見(jiàn)提出要推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

好房子建設(shè)，即大力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，加強(qiáng)既有建筑改造利用。好小區(qū)建設(shè)，即推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，更新改造老化管線管道等。好社區(qū)建設(shè)，包括積極推進(jìn)城中村改造。好城區(qū)建設(shè)，即完善城市功能。

值得注意的是，東北證券指出，當(dāng)前的城市更新工作，與過(guò)去“棚改”模式存在本質(zhì)區(qū)別。上輪棚改伴隨著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、土地財(cái)政依賴度高、房企擴(kuò)表拿地激進(jìn)等，如今房?jī)r(jià)暫未完全企穩(wěn)、地方財(cái)政收入更加多元、房企拿地回歸理性，增量擴(kuò)張式已不再適用。

李宇嘉也表示，我國(guó)住房供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來(lái)城中村不再“大拆大建”，而是以安全為底線，推進(jìn)綜合整治；當(dāng)然，群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全問(wèn)題多、資金能平衡的項(xiàng)目，還是要推進(jìn)拆除，危舊房改造是重點(diǎn)內(nèi)容。

“盡管增量的門(mén)關(guān)了一大半，但存量盤(pán)活、更新、空間資源整合的機(jī)會(huì)，又開(kāi)了一扇窗。”李宇嘉稱，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)將轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)、建設(shè)、改造、運(yùn)營(yíng)并重；對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用，也從發(fā)展“引擎”轉(zhuǎn)向了“穩(wěn)定器”。

在最重要的資金問(wèn)題上，財(cái)通證券則表示，城市更新的資金來(lái)源主要有四類，中央財(cái)政、地方財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)資本。當(dāng)前，地方政府投資主導(dǎo)作用較強(qiáng)，未來(lái)規(guī)范和創(chuàng)新多元投融資方式是努力的方向。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，城市更新能帶來(lái)諸多機(jī)會(huì)。分行業(yè)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)集中度將有所提高、模式需轉(zhuǎn)換；同時(shí)，可拉動(dòng)新型建材需求增長(zhǎng)，建筑裝飾行業(yè)迎來(lái)大量存量房改造需求，物管企業(yè)也迎來(lái)拓展業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)。

李宇嘉表示，推進(jìn)城市更新對(duì)家居家電、裝飾裝修、建筑建材、租賃等領(lǐng)域的帶動(dòng)都很強(qiáng)，這是房地產(chǎn)回歸民生、大宗消費(fèi)的體現(xiàn)，依托其產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、帶動(dòng)性強(qiáng)的特征，能激活的消費(fèi)需求很大，也是其支柱地位的體現(xiàn)。

概言之，未來(lái)的宜居城市，將告別過(guò)去外圍新區(qū)擴(kuò)張、房地產(chǎn)單邊突進(jìn)、城市功能割裂的模式，做到職住平衡、產(chǎn)城融合，將房地產(chǎn)植入產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務(wù)中，做到地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)、供地協(xié)調(diào)，“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)發(fā)展。