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最近后臺收到好多粉絲留言，說家里被樓上漏水泡得一塌糊涂，可樓上鄰居要么裝傻充愣，要么就說 “小問題修修就行”，物業更是推來推去，不知道該找誰討說法。其實啊，樓上漏水這事看著麻煩，只要摸透了法律門道，維權根本沒那么難。今天就結合我處理過的真實案例，給大家講講樓上漏水該找誰賠、怎么賠，看完這篇文章，保準你遇到類似情況心里不慌。  一、漏水了到底該找誰？三類責任方一個都跑不了 1. 樓上業主：跑得了和尚跑不了廟 我去年處理過北京海淀區董先生的案子，他家新房剛裝完修，就被樓上陳先生家漏的水泡了地板。原來陳先生家改水管時沒做好防水，水管爆裂后家里沒人，等物業發現時，董先生家客廳地板已經泡得發脹起翹。法庭上陳先生還辯解說是 “意外”，但法院直接引用《民法典》第二百九十六條 “不動產權利人不得危及相鄰不動產的安全”，判決他賠償 2 萬元維修費。 這里要特別提醒大家，只要漏水原因能追到樓上，不管是管道老化還是裝修失誤，樓上業主都得擔責。廣州中院（2024）粵 01 民終 22499 號判決里說得很清楚：“樓上住戶對自家房屋設施有管理義務，漏水造成樓下損失必須賠償”。要是樓上拒不配合檢測，法院還能直接推定他有責任，就像何某杰案里，樓上業主死活不讓鑒定，法院最后直接按樓下主張的損失判了賠償。 2. 物業公司：這些情況必須管 不是所有漏水都找樓上，有些情況該找物業。北京市二中院公布的典型案例里，有戶頂層住戶家里漏水，查來查去是樓頂天臺排水口被樹葉堵了，雨水順著墻體滲進屋里。物業辯稱 “定期清掃過”，但法院查監控發現他們半個月沒巡查，最終判物業賠了 1.8 萬。 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條，物業對公共管道、公共區域有維護義務。廣州麥先生的案子更典型，他家廚房漏水兩次，第一次物業修了沒徹底解決，第二次漏得更嚴重，導致櫥柜發霉。法院認為物業維修不到位，判其承擔 30% 的賠償責任。所以遇到公共管道漏水、樓頂滲水這些情況，千萬別放過物業。 3. 開發商：新房漏水別客氣 烏魯木齊有個商鋪老板更倒霉，剛租的商鋪三個月漏了五次水，最后發現是樓上衛生間防水層沒做好，屬于房屋質量問題。法院在（2023）兵 11 民終 7 號判決中明確：“房屋交付不滿五年，因施工缺陷導致漏水的，開發商必須承擔維修和賠償責任”。最終開發商不僅重做了防水，還賠了商鋪老板 1.6 萬的貨物損失。 這里有個時間點要記牢：房屋防水工程保修期是 5 年，管道、設備安裝保修期是 2 年，在保修期內出現漏水，只要不是人為損壞，找開發商一準沒錯。我還遇到過一種情況，業主買的精裝房，收房半年就漏水，最后查出是開發商用的劣質水管破裂，法院判開發商全額賠償，還支持了業主在外租房的費用。 二、維權分三步走，步步都有技巧 1. 緊急處理 + 證據固定：這幾步決定能不能拿到賠償 去年夏天鄭州白女士家漏水，光顧著清理積水沒留證據，等樓上不認賬時，她拿不出漏水現場照片，最后只能自認倒霉。正確的做法應該是：第一時間用手機拍視頻，從天花板漏水點拍到地面積水，再特寫受損的家具家電；接著聯系物業上門，讓他們出具《漏水情況確認單》，寫清楚漏水時間、位置和初步原因；如果損失大，最好找公證處做個證據保全，哈爾濱（2020）黑 01 民終 8210 號案里，就是因為原告做了公證，法院才采信了他主張的損失金額。 特別提醒：別擅自清理現場！有位業主覺得漏水痕跡難看，自己鏟了墻面，結果鑒定機構沒法確定漏水范圍，法院只能按最低標準判賠。正確做法是保持原狀，等責任方或物業看過再處理。 2. 協商調解：60% 的糾紛不用打官司 北京朝陽區有個統計，300 起漏水糾紛里 200 起是調解解決的，平均 15 天就能搞定。我處理的趙某案更典型，他家漏水到樓下，一開始覺得樓下要價高，死活不賠。后來社區調解員帶著裝修師傅上門評估，算出維修費確實要 8000 元，趙某當場就簽了調解協議。 協商有個小技巧：帶著建材市場的報價單去談，比空口說 “損失慘重” 管用多了。老劉去年家里漏水，索賠 1000 元卻被樓上質疑，他直接拉著對方去建材城問價，老板報價 1200 元，樓上當場就掏錢了。要是對方還耍賴，你就告訴他：“現在鑒定費最少 2000 起，真走到那步，你花的錢比賠我的還多”，一般人聽到這話都會讓步。 3. 打官司：這些材料準備好，勝訴率提高 80% 要是協商不成，就得打官司了。哈爾濱王鑫的案子給我們提了個醒，他第一次起訴只告了物業，沒告樓上業主，法院因為 “遺漏當事人” 把案子發回重審，白白耽誤半年。所以起訴時一定要看準責任方，樓上、物業該告的都得告。 準備材料有個清單：① 漏水現場的照片視頻；② 物業出具的維修記錄；③ 購買受損物品的發票（比如地板買成 120 元 / 平米，要有票據證明）；④ 裝修公司的維修報價單；⑤ 要是租房住，租房合同也能當證據。損失超過 1 萬元的，最好做個司法鑒定，烏魯木齊那個商鋪案里，就是因為有專業機構的定損報告，法院才支持了 16 萬的賠償。 三、賠償金額怎么算？法院都是這么判的 1. 直接損失：按實際花費算，別想虛報也別怕吃虧 很多人不知道維修費該要多少，其實法院都是按市場價判的。中院（2023）兵 11 民終 7 號判決里，原告主張天花板修復要 500 元 / 平米，法院查了當地建材市場，實際均價 380 元，最后就按 380 元算的。這里要注意，千萬別找熟人開高價發票，有個案子業主找親戚公司開了 5 倍價格的裝修票，被法院識破后，反而按最低標準判了。 除了裝修費，還能主張哪些損失？廣州何某杰案給出答案：他家漏水后沒法住，在外租房半年，法院支持了 7000 元租金；還有個手機店因為漏水停業 10 天，提供了進貨單和銷售記錄，法院判賠 1.2 萬營業損失。這些都得有票據證明，光說 “我損失多少” 沒用。 2. 精神損失：不是所有情況都能要 有人問 “家里被泡得亂七八糟，能不能要精神賠償？” 實話實說，很難。何某杰案里他主張 3 萬精神損失，法院說 “沒造成人身傷害或重大紀念物品損失”，沒支持。但上海有個特例，七旬老人因為漏水被迫睡客廳三個月，引發高血壓，法院考慮到老人身體狀況，判了 5000 元精神撫慰金。 3. 這些費用也能主張 還有些隱性支出別漏掉：比如請人清理積水花的 200 元勞務費，購買除濕機花的 500 元，只要有發票法院都會支持。我去年處理的案子里，有位業主提供了和裝修公司的微信聊天記錄，證明為了協調維修請假三天，法院最后連誤工費都判了。 四、律師給的避坑指南，這些細節能省大錢 1. 預防比維權更重要 老小區業主最好每半年檢查一次下水管，特別是廚房和衛生間的存水彎，花 50 元請師傅通一次，比漏了賠幾萬強。頂樓住戶雨季前一定要去天臺看看排水口，我處理的案子里，有戶人家花 200 元清理了天臺，避免了可能發生的 2 萬損失。 2. 保險別忘買 現在很多家財險都含 “水漬險”，一年交 200 多能保 10 萬，樓上漏水、管道爆裂都能賠。我有個客戶就靠這個險，漏水后保險公司直接上門定損，三天就賠了錢，不用跟樓上扯皮。 3. 這些證據要留存 裝修時一定要拍水管走向視頻，萬一以后漏水能證明不是自己改管造成的；物業每次維修都要讓他們簽字蓋章，別嫌麻煩，這些單子在法庭上比啥都管用。 最后再強調一句：漏水維權別拖！《民法典》規定訴訟時效是 3 年，但越早處理證據越全。發現漏水 24 小時內固定證據，協商不成 1 個月內起訴，千萬別等 “證據沒了、時效過了” 才著急。要是你正遇到漏水糾紛，歡迎在評論區留言，我會盡力幫你分析。 |
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