業(yè)主大會和業(yè)主委員會職權(quán)

      《民法典》第二百八十條  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

《民法典》第二百七十八條：下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

法條延伸：

關(guān)于面積和人數(shù)的計算細(xì)則，參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條。

專有部分面積可以按照以下順序：（1）不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;（2）尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;（3）尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

業(yè)主人數(shù)可以按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)：

（1）規(guī)則制定（議事規(guī)則、管理規(guī)約）——例如：要增加“隨多數(shù)”條款、要修改表決票發(fā)放方式、要調(diào)整業(yè)主委員會成員分配比例等，均屬于兩規(guī)修訂

（2）組織管理（業(yè)委會選舉、物業(yè)選聘）——注意：物業(yè)續(xù)聘、選聘、解聘均為業(yè)主大會決定事項，業(yè)委會無決策權(quán)，私下簽約新物業(yè)，未達(dá)到法定雙過半同意即構(gòu)成程序違法

（3）資金與設(shè)施（維修資金使用/籌集、改建重建）——包括但不限于：消防、電梯大修、更新、改造；大門重建；統(tǒng)一封包陽臺等具體事項

（4）共有部分經(jīng)營（用途變更、經(jīng)營活動）——包括地面綠化改停車位、架空層加裝充電樁等

（5）兜底條款（其他重大事項）。

（1）參與門檻：

需專有面積 人數(shù)“雙三分之二”參與表決；

（2）同意比例：

A. 重大事項（維修資金籌集、改建、共有部分經(jīng)營）：參與表決的“雙四分之三”同意；

B. 一般事項：參與表決的“雙過半數(shù)”同意

第278條的修訂直指業(yè)主自治的三大痛點：表決門檻過高、共有收益監(jiān)管缺失、緊急事項決策僵局。在“業(yè)主權(quán)利保護(hù)”與“治理效率”間尋求平衡，推動社區(qū)從“被動管理”轉(zhuǎn)向“主動自治”

1、物權(quán)法遺留問題：原《物權(quán)法》76條對“維修資金使用”要求“雙三分之二”同意，導(dǎo)致全國維修資金使用率不足3%；共有部分經(jīng)營收益權(quán)屬不清，物業(yè)公司侵占公共收益成常態(tài)。

2、民法典的突破：

（1）拆分維修資金權(quán)責(zé)：將“使用”與“籌集”分離，降低日常維修表決門檻（僅需雙過半數(shù)），保留重大事項的高門檻；

（2）新增共有部分經(jīng)營條款：明確廣告位、停車位等收益歸屬業(yè)主，物業(yè)代管需經(jīng)表決；

（3）引入緊急程序：為維修資金緊急使用預(yù)留通道（需配套地方細(xì)則）。