簡(jiǎn)析加裝電梯合法表決程序 謝存海 根據(jù)民法典第278條規(guī)定，加裝電梯表決程序：必須“雙2/3以上參與+雙3/4以上同意”。兩個(gè)條件同時(shí)具備，表決結(jié)果才合法有效。 對(duì)各戶專有面積相同單元來說，民法典第278條與物權(quán)法第76條規(guī)定相比：法定參與率由業(yè)主總?cè)藬?shù)的3/3降低到了2/3，下降了3/3—2/3=1/3；同意率由全體業(yè)主的2/3改變?yōu)?/3的3/4。表面上看，同意率提高了3/4—2/3=9/12—8/12=1/12；實(shí)際上，由于表決基數(shù)不同，同意率由全體業(yè)主的2/3降低到了全體業(yè)主2/3的3/4也就是全體業(yè)主的1/2（2/3X3/4=1/2），降低了2/3—1/2=4/6—3/6=1/6。 具體來說，加裝電梯表決程序可分為兩個(gè)步驟： 第一步，先看參與表決業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到了占比全體業(yè)主2/3的表決基數(shù)。這是合法表決的前提條件。低于2/3表決無效，達(dá)到2/3表決有效，超過2/3當(dāng)然有效。 第二步，再看實(shí)際同意業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到法定參與表決業(yè)主人數(shù)的3/4。同意業(yè)主達(dá)到2/3的3/4以上（含3/4）也就是全體業(yè)主的1/2以上，表決結(jié)果才合法有效。 概而言之，在單元業(yè)主總戶數(shù)一定的情況下，同意率隨參與率的變化而變化，但同意業(yè)主占全體業(yè)主1/2以上的法定比例要求不變。只要參與表決的業(yè)主達(dá)到2/3、同意業(yè)主達(dá)到2/3的3/4，兩個(gè)條件同時(shí)具備，表決程序即合法有效。計(jì)算方式：2/3X3/4=1/2。表決實(shí)踐中，同意比率低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)表決無效，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合法有效，超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然有效。 具體來說，3/4的同意率只有在2/3參與的前提下才能成立；參與率超過2/3時(shí)，法定同意占比應(yīng)達(dá)到全體業(yè)主的1/2以上；如果反對(duì)和棄權(quán)的業(yè)主達(dá)到全體業(yè)主的1/3，同意并參與表決的業(yè)主必須達(dá)到2/3，表決結(jié)果才能合法生效。 需要特別注意的是，如果同意業(yè)主達(dá)到全體業(yè)主的2/3且全部參與表決，無論反對(duì)業(yè)主是否參與表決，表決結(jié)果均合法有效。道理很簡(jiǎn)單，占比2/3的3/4也就是全體業(yè)主的1/2即合法有效，占比全體業(yè)主的2/3以上同意當(dāng)然合法有效。 實(shí)際表決中，有人把“2/3參與”的前提條件和表決基數(shù)排除在外，直接以“實(shí)際參與表決人數(shù)的3/4同意”作為合法表決衡量標(biāo)準(zhǔn)，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，所以是無效的。 以12戶單元各戶專有面積相同且全部參與表決為例，本來只要同意業(yè)主達(dá)到12X2/3X3/4=12X1/2=6（戶）以上即合法有效，而有人卻認(rèn)為“12X3/4=9（戶）以上同意才合法有效”，大幅度增加了加梯方的義務(wù)、減損了加梯業(yè)主的合法權(quán)益，不僅違反了法定表決程序（把全體業(yè)主1/2和2/3合法同意占比排除在外）的強(qiáng)制性規(guī)定，而且違背了民法典第278條在原物權(quán)法第75條基礎(chǔ)上“降低表決通過門檻”的立法目的，所以是錯(cuò)誤的、無效的。 法律依據(jù)： 最高院、住建部聯(lián)合發(fā)布的《老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯規(guī)則》第一條指出：“加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，是應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，根據(jù)民法典第278條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”民法典第1259條規(guī)定：“民法所稱的’以上’、’以下’、’以內(nèi)’、’屆滿’，包括本數(shù)；所稱的’不滿’、’超過’、’以外’，不包括本數(shù)。” 民法典第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。” 《中華人民共和國立法法》第六十五條中規(guī)定：“全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作機(jī)構(gòu)編制立法技術(shù)規(guī)范。” 全國人大常委會(huì)法工委《立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）》第14條規(guī)定：“’應(yīng)當(dāng)’與’必須’的含義沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別。法律在表述義務(wù)性規(guī)范時(shí)，一般用’應(yīng)當(dāng)’，不用’必須’。第15條規(guī)定：’不得’、’禁止’都用于禁止性規(guī)范的情形。’不得’一般用于有主語或者有明確的被規(guī)范對(duì)象的句子中，’禁止’一般用于無主語的祈使句中。” 《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典合同編通則若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“ 法律、行政法規(guī)的規(guī)定雖然有“應(yīng)當(dāng)”“必須”或者“不得”等表述，但是該規(guī)定旨在限制或者賦予民事權(quán)利，行為人違反該規(guī)定將構(gòu)成無權(quán)處分、無權(quán)代理、越權(quán)代表等，或者導(dǎo)致合同相對(duì)人、第三人因此獲得撤銷權(quán)、解除權(quán)等民事權(quán)利的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定的關(guān)于違反該規(guī)定的民事法律后果認(rèn)定合同效力。” 最高人民法院《對(duì)十三屆全國人大五次會(huì)議第6150號(hào)建議的答復(fù)》中指出：“從立法上來看，民法典第278條將業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與表決的范圍由原物權(quán)法的全體業(yè)主參與表決修改為由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這在一定程度上降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻，為老舊小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)在業(yè)主共同表決時(shí)能夠順利通過創(chuàng)造了有利條件。”“從各地法院司法實(shí)踐看，各地法院對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯這一關(guān)系民生的事項(xiàng)也是大力支持的。如重慶某法院判決的一起案件中，法院認(rèn)為案涉樓房加裝電梯事項(xiàng)，已經(jīng)過該單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法履行了其他程序，故案涉樓房加裝電梯施工符合法律規(guī)定。”
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