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隨著預測的不斷兌現，環線越來越被大家認可。 環線神預測太多了，最著名的是預測大虹橋、臨港的崩盤（吹捧大虹橋的，不是蠢就是壞！為什么一定不能買臨港？九個維度，告訴你大虹橋的本質）。 現在都知道大虹橋是大餅，臨港不能買，2021年時大家可不這么認為。 那個時候大虹橋風頭無兩，全網敢說大虹橋不好的就環二一個人。 最近有客戶非常好奇：2021年時你憑什么一口篤定大虹橋會崩盤？ 其實非常簡單，大虹橋不可能漲到10萬，因為不符合地段鄙視鏈。  七寶到九亭，房價立馬崩到5萬。 前灘到浦錦就5公里，地鐵兩站地，房價竟然差了兩倍。  發生這樣斷崖式下跌，核心就是因為地段鄙視鏈崩了。 七寶跟九亭隔著一條嘉閔高架，但是地段鄙視鏈上差兩個等級。 中間至少可以塞進一個顓橋。 前灘是高高在上的中央活動區，浦錦街道連主城區都不是，看似只隔著5公里，其實相差至少三個等級。 地段值多少錢其實算不出來，全取決于大家共識。 大家認為你什么等級，就有了對比價格的標準。 跟買車一樣，同樣的B級車，一線豪華品牌一個價，二線一個價，普通品牌一個價。 跟買包包一樣，頂奢、高奢、輕奢標簽一旦打上，價格就有了范圍。 樓市的地段鄙視鏈大致是越靠市區，大家打分越高。 但是不意味著每近5公里，各個方向平等的加5分。 具體打分要結合到當地的地段價值，與同維度板塊的對比關系。 2022年時西上海房價梯隊如下，很容易就發現徐涇地區太高了。  徐盈路到北新涇差了11公里，房價只差了3萬。 九亭到田林也是差了11公里，2022年時房價差了8萬。  有人說九亭本來就是洼地，徐涇對標的是七寶。 其實完全不是，無論是距離、配套、城市面貌，徐涇都對標不了七寶。 泗涇、九亭都是市區睡城，他們是七寶堅實的下游。 徐涇下游都是荒地，到青浦新城已經跟市區沒關系了。 大哥能級有多高，也要看小弟的質量和數量。 徐家匯為什么牛逼？有閔行、松江這些小弟扛著，徐家匯才能傲視全市副中心。 沒有高能級小弟支持，大哥有名無實，銀樣镴槍頭。 莘莊為什么貴？下游的顓橋非常成熟，下游的吳涇一帶產業發達。 私信領取資料   徐涇上游的長寧很棒，但是隔了一個機場、高鐵站。 下游實在拿不出手。 導致徐涇的突圍非常困難。  徐涇要是站穩10萬，江橋、南翔、九亭得賣多少錢？ 新房可以靠炒作，二手房可是實打實的靠口碑沉淀。 實際居住體驗上，九亭貝尚灣、徐涇萬科天空之城、南翔華潤中央公園拉得開差距嗎？ 你可以選擇徐涇的風格，肯定也有人更喜歡南翔、九亭。 我知道大虹橋業主一直看不上九亭、南翔，但是建議你多出來看看，你們真的就是一類板塊。 大虹橋的產業優勢，九亭、江橋、南翔都能分一杯羹。 南翔到大虹橋有嘉閔高架、嘉閔線，也非常便捷。  9.5萬接盤徐涇二手房，肯定預期將來漲到12萬，不然完全沒有利潤可圖。 徐涇12萬，南翔、江橋、九亭、顓橋、浦錦、周浦、南大、共康、淞南都得站穩10萬。 唯一的問題是，上海1000萬的韭菜沒幾棵。 這些板塊的二手房都站穩10萬，那1000萬的二手房交易量得翻倍。 去哪找那么多有錢人？ 徐涇能站穩10萬只有一個辦法，遠遠的甩開那些兄弟姐妹，真正的跟南大、南翔、九亭拉開差距。 徐涇對標七寶了，不跟你們玩兒了。 目前看起來不現實，上海的地段上升機會不多了。 人口沒有增量，經濟增量不大，僅有的增量大家都在搶奪，憑什么全都給徐涇？ 有人說楊浦濱江會成為下一個徐匯濱江，還有人說徐匯濱江會成為下一個新天地。 這些都甭信。 因為現在我們是存量時代，你還以增量眼光看區域，沒任何意義。 徐匯濱江成為下一個新天地，上海的頂豪購買力得翻一倍，哪來的一倍增量？ 楊浦濱江成為下一個徐匯濱江，上海需要幾千個3000萬級購買力，上海會突然冒出來這些有錢人？ 別指望存量，存量的購買力都買存量區域。 之前我們上海每年新增60萬、80萬人，經濟增速動不動10%、12%。 這是什么級別呢？一年的新增人口，能夠填滿4個南翔鎮。 那個時候規劃容易建成，一個區域很快就開發起來。 現在人口增量每年幾萬人，甚至還是負增長，五六年的新增人口都填不滿一個南翔鎮。 你還敢賭一個區域會迅速變好？ 現在的經濟情況不用我說，你更清楚。 所以不要再以增量角度看區域，而是存量角度，甚至是負增長角度。  當然今天主角不是大虹橋，這個規劃該講的早講過了。 今天想說的是，上海的地段鄙視鏈又發生了重要變化。 因為我們重回市區了。 過去城市開發是一環一環向外搞，地段鄙視鏈一環一環擴出去。 現在重新開發市區，舊改全面提速，原來的鄙視鏈也要調整了。 在鄙視鏈上上升一步、退后一步，才是房價暴漲、暴跌的關鍵。 古北為什么不行了？慢慢的被富人區淘汰，地段鄙視鏈位置下滑兩個檔次。 唐鎮為什么曾經暴漲？ 之前是郊區，2020年學區次新三房火爆起來，唐鎮直接由郊區晉升為中產，快追平聯洋定位了。 前面提到過現在增量不多，板塊發展機會少，但是板塊下降機會很大。 之前北上海的地段鄙視鏈非常短，老靜安之下中產只能選大寧。  不夜城地段好，但是民用配套比較少，好小區也比較少。 大寧異軍突起，買不起老靜安的直奔大寧。 大寧之下是彭浦，一堆老破小，要好房子的只能奔向共康。 那個時代，大寧2008年前后的二手房能賣到13萬，共康能賣到8萬。 現在西藏北路崛起，如果商業配套完善、學區資源配齊，老靜安之下成了西藏北路。 西藏北路之下是大寧，大寧要不要改變定位？ 你有2300萬預算，還會選擇大寧金茂府162平嗎？ 北上海的故事已經在發生了，淞南、南大的新房快速上市，大寧之下的購買力很多流過去。 南大會不會取代共康，目前還不好說，現在剛剛進入內斗過程。 這次各區內斗太厲害了，要幾年時間才能分出勝負。 勝方通常只有一家，因為高預算購買力太少，只能支撐起一個板塊。 財富分布是金字塔，塔尖購買力很少。 財富結構決定樓市結構，意味著房價上一定要分個三六九等，因為購買力三六九等。 楊浦在激烈內斗，五角場-新江灣面聊楊浦濱江的分流是肯定的，楊浦千萬級購買力就那么多，最終要看誰壓誰一頭。 徐匯區內斗已經結束了，徐匯濱江完勝，徐家匯淪為二線板塊。 徐家匯的商品房，三房，價格很難突破2500萬，2500萬以上生態位牢牢地被徐匯濱江把控。 普陀的內斗剛剛開始。 之前是長風-長壽路武寧路兩極化，喜歡房齡新的去長風，喜歡位置好的去長壽路。 現在真如重新開發，要謀求自己地位。 現在真如、長風、普陀內環單價都10萬出頭，長期來看很難持續。 普陀來不了那么多1000-1500萬的購買力。 長風其實還好，大戶型比較多，都得1500萬以上。 真如和普陀內環是真的白熱化，搶客戶。 如果定位下調，又面聊桃浦的競爭。 城市開發就是樓市的重新洗牌，就是鄙視鏈的重塑過程。 之前開發郊區，御橋、唐鎮脫穎而出，康橋、曹路、三林、川沙之類的沒把握住。 川沙甚至地位不斷下滑。 現在重新開發市區，又到了押注的時間。 受限于篇幅今天講到這，后面跟大家詳細分析各個市區地段鄙視鏈預測。 |
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