中房報記者 李葉 北京報道 曾被地產項目視為重要賣點的高得房率，或正迎來政策“緊箍咒”。 據市場消息，北京多個地產項目近期因報規未通過被要求整改，入市進度被迫推遲。核心問題集中于項目得房率超標，與當前政策對贈送面積的限制存在沖突。這一調整反映出監管部門對住宅開發規范的進一步強化。 一時間，“北京住宅報規收緊導致得房率下降”的消息迅速引發市場關注。 上述消息源于一則規范的下發。8月13日，北京市規劃自然資源委印發了《關于落實住房城鄉建設部〈住宅項目規范〉加強與北京市現行住宅項目規劃管理銜接的有關意見》（以下簡稱“意見”）。 從全文來看，意見著重針對新規范執行時間與供地時間、建筑層高與街區控規高度、建筑密度與實際可能等方面問題提出了要求，同時提出要做好新舊規范的“無縫銜接”，確保在途和新建住宅項目都能有章可循，穩步推進。 中國房地產報記者注意到，這份意見并未直接提及限制“得房率”，不過，一些項目已經受到了影響。 針對意見引發的“得房率”收緊的消息，記者向北京市規劃和自然資源委員會信訪與信息公開處進行了了解，工作人員表示，一切以政策公開信息為準，相關疑問可通過北京規自委官網留言咨詢。隨后，記者在北京規自委官網的咨詢板塊就傳言進行了提問，截至發稿未收到回復。 “從北京本次規范執行來看，和此前廣州思路基本一致，就是通過明確飄窗外挑設計、結構柱計入容積率等方式來嚴格防止'偷面積’，從而實現以'品質、配套、密度’ 作為“好房子’的核心指標，而非單純的以得房率競爭，落地實施將有利于行業健康發展，促使開發商提升產品力，購房者回歸理性。”58安居客研究院院長張波在接受記者采訪時表示。 “從嚴執行是為了使項目符合各項規范。”一位不愿具名的房地產行業人士也認為，有一些項目往往通過“偷面積”方式來實現超高得房率，從其他維度上看，不一定是真正的提高品質的“好房子”。同時，市場上“內卷高得房率”不僅會對存量項目和二手房造成沖擊，也會使購房者因擔心后續新盤得房率更高而形成觀望，影響后續樓市交易。 贈送面積悄然收緊 最近，北京有幾個項目相繼延期入市，原因被指是產品規劃方案需要適度調整，主要是贈送面積方面的調整。 就其中位于朝陽的一項目因報規調整延期推出的消息，中國房地產報記者從一位接近該項目的人士處得到了確認，“不只是朝陽區，應該是整體的調整”。隨后，記者又致電北京規自委朝陽分局審批科了解，工作人員則表示，并未收到相關消息。 自2023年至今，全國多地響應“好房子”政策，開始松綁建設限制，鼓勵高品質住宅開發。進入2024年，北京、廣州、深圳以及杭州、成都等一二線城市隨之跟進。在此背景下，一批批以“零公攤”“得房率超100%”為賣點的樓盤密集入市。 不過，自去年6月至今年7月，北京有多個樓盤因得房率超過100%被反映到北京市相關部門，反映內容均指向其影響市場。 在“高得房率競賽”愈發激烈的情況下，部分項目衍生出更多“偷面積”的灰色操作，如通過內凹式飄窗、壓縮天井尺寸等方式增加戶型數量、將建筑高度40米以上的高層建筑花池違規改為陽臺等。 “高得房率可以有效改善居住舒適度，但需注意的是，在市場上大量以'超高得房率’為賣點的項目中，不乏有項目是通過壓縮公共空間或后期違規改造而實現，引發諸多糾紛?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨浝聿芫Ь蛴浾弑硎?。 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，過去由于賣地壓力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房銷售，部分地方短視行為占據主導，對開發商“偷面積”、違反規劃設計標準等現象睜一只眼閉一只眼。如今，相關部門加大了批后監管力度，開發商在此方面的操作也明顯收緊。 近期，已有多個城市通過加強監管等方式來約束此類操作。 5月7日，成都印發《成都市建筑工程竣工規劃土地核實管理辦法》《成都市建筑工程竣工規劃土地核實工作程序及標準》的通知，首次明確板率、層高等指標的允許誤差。新規要求“板率”增加值不得超過1.5%，也就是說，開發商違規改造設備平臺導致板率超標將無法通過驗收。此外，新規要求層高誤差值限制在0.15米以內，防止開發商通過加高夾層、隔板等方式變相擴容。 8月中旬，廣州也傳出即將出臺住宅報建新規，嚴厲打擊“偷面積”行為。有媒體報道稱，廣州目前雖尚未發布正式文件，但針對“偷面積”亂象的整治措施已落地實施，包括規范飄窗設計（僅允許廚衛采用內凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過“假飄窗”違規增加面積）、將所有結構柱納入面積核算、對40米以上樓層花池進行功能限定（禁止改造為實用空間）、標準化建筑內部天井尺寸（規避增加戶型數量而壓縮天井尺寸）等內容。 政策執行的過渡期安排 意見的實施有一定緩沖期。 根據意見，2025年5月1日前取得用地批準手續的住宅項目，可按照取得用地批準手續時有效的工程建設強制性標準進行施工圖設計文件審查，2027年5月1日前仍未取得建設工程規劃許可證的，應按意見進行施工圖設計文件審查。 有市場分析人士稱，兩年緩沖期安排照顧了在途項目的推進節奏，為市場預留了調整空間，但也可能導致“同一區域新舊標準并存”的現象。此前已入市的超高得房率項目成為“絕唱”，或更吸引購房人，對同區域其他項目銷售造成一定壓力。 一名頭部房企的內部人士對于意見內容則表示認可。他告訴記者，這類規范的嚴格執行，能夠激勵大家更加努力在提供“好房子“方面下功夫，這是一個大方向。 張波認為，從目前不少地方出臺四代宅的政策來看，核心還是推動商品房市場從“增量為主”轉向“品質為先”，推行過程中，為了提高房企的參與積極性，更好滿足購房者的需求，的確在容積率方面給予了諸多優惠，這也在近兩年不少城市的新產品中得到了體現。但在實際操作中的確存在一些灰色地帶，導致得房率異常高，從而對房地產市場正常發展產生一定影響。 他接著表示，但是“一刀切”將得房率完全控制在100%內并不是最優解法，更好落實細化規范，例如包括飄窗內凹、結構柱偽裝都屬于應打擊的對象，但在做好品質的同時，更好提升得房率水平，讓購房者享受到更多實惠，這一方向也應是“好房子”內涵所包括的。 “從政策引導到市場實踐，'好房子’建設既需要房企打磨品質，在合規框架內通過設計創新提升居住體驗，也依賴監管體系的持續完善?！辈芫ЬьA判，未來，隨著政策支持的持續深化、技術標準的細化、監管力度的加大，“好房子”建設將推動房地產行業真正邁向“質量優先”的新階段。 |
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