【指南】土地增值稅如何申報？5類情況匯總

房地產增值稅納稅申報的難度主要源于政策細節的復雜性和實操流程的嚴謹性，但通過系統學習政策、規范流程管理、加強稅企溝通，企業可有效降低難度。對于新手企業，建議從基礎申報流程入手，今天小金就為大家分享一份房地產土地增值稅申報指南，一起來看看吧！

一、業務概述

房地產開發企業存在新的房地產開發項目時，應向稅務機關報告土地增值稅項目信息。報告后生成土地增值稅項目編號，用于納稅人后續土地增值稅預繳、清算等申報。土地增值稅項目報告主要涉及基礎登記信息和第三方各類文件、證書、備案信息。其中第三方信息通過外部交換系統獲取，也可以由納稅人在電子稅務局手工錄入。

通過外部交換系統獲取的數據共享信息時，例如納稅人進入功能菜單后，有新增 預售許可信息時，提示納稅人：您有新取得預售許可信息，請及時進行項目報告或項目信息完善。

二、功能路徑

1.【我要辦稅】-【綜合信息報告】-【稅源信息報告】-【土地增值稅項目報告】。

2.通過消息提醒進入。

3.通過首頁搜索欄輸入關鍵字查找。

三、操作步驟

1.登錄電子稅務局后，點擊【我要辦稅】-【綜合信息報告】-【稅源信息報告】-【土地增值稅項目報告】功能菜單。

2.點擊進入功能界面，如納稅人存在舊版土地增值稅項目報告，則帶出對應項目信息。可對土地增值稅項目報告進行新增、補錄和變更操作。

（1）新增土地增值稅項目信息。

a.點擊【新增】。

b.系統跳轉至土地增值稅項目報告界面，填寫項目名稱、所屬集團、項目所在地行政區劃等信息。填寫確認無誤后，點擊【保存】。點擊【上傳附件】后可上傳附件。

c.點擊【確認】可返回土地增值稅項目信息界面。

（2）補錄舊版土地增值稅項目報告

a.舊版的土地增值稅項目信息未在電子稅務局進行過補錄，補錄狀態顯示為“待補錄”。選擇需補錄的土地增值稅項目報告信息，點擊【補錄】。

b.系統跳轉至土地增值稅項目報告界面，對相應信息進行補錄修改，確認信息無誤后，點擊【保存】。

c.點擊【確認】可返回土地增值稅項目信息界面。

d.返回土地增值稅項目信息界面，已補錄的土地增值稅項目信息補錄狀態變更為 “已補錄”。

（3）變更土地增值稅項目報告

a.選擇需變更的土地增值稅項目報告信息，點擊【變更】。

b.跳轉至土地增值稅項目報告界面，對相應信息進行變更修改，確認信息無誤后，點擊【保存】。

c.點擊【確認】可返回土地增值稅項目信息界面。

房地產企業在土地增值稅清算時涉及復雜的政策法規和實操環節，可想而知，風險也是貫穿于多個層面。無論是成本核算、政策適用，還是流程管理等方面，都應該對項目做到清晰明了！提前對項目進行測算，把控風險點，制定最優清算方案，減少稅務成本與法律風險，保障項目平穩推進。

??重要提醒：《土地增值稅測算方案班》（第3期）報名開啟

??開班地點：河南鄭州（9月18-19日）

?核心亮點：方案為王， 現場學會5-8套可落地的稅負優化與清算方案！ 深度解析不同業態、不同條件下如何合法、合規、合理地規劃清算路徑，有效降低稅負。

一、業務概述 

納稅人在項目開發過程中有需要重新調整確認清算單位，經主管稅務機關確認允許合并清算或拆分清算項目，可通過本功能實現原土地增值稅項目的拆分和合并。

納稅人通過本功能對土地增值稅項目報告拆分合并，以及房源信息拆分合并、預繳稅款拆分和清算補稅，有出現合并拆分項目情形下，集中展示合并、拆分項目的項目名稱、土地增值稅項目編號和預征稅款情況。

二、功能路徑 

1.【我要辦稅】-【綜合信息報告】-【稅源信息報告】-【土地增值稅項目報告（拆分合并情形）】。

2.通過消息提醒跳轉鏈接進入。

3.通過首頁搜索欄輸入關鍵字查找。

三、操作步驟

1.登錄電子稅務局，點擊【我要辦稅】-【綜合信息報告】-【稅源信息報告】-【土地增值稅項目報告（拆分合并情形）】功能菜單。

2.跳轉至土地增值稅項目報告(拆分合并情形)界面。

（1）土地增值稅項目報告拆分

1）“拆分合并類型”選擇【拆分】，勾選要拆分的土地增值稅項目信息，選擇【增加】按實際情況增加對應條數的拆分后土地增值稅項目信息并錄入“拆分比例”。

2）點擊【刪除】即可刪除所選拆分后土地增值稅項目信息，點擊【補錄】對所選拆分后土地增值稅項目信息進行補錄。

3）跳轉至土地增值稅項目報告補錄界面，系統自動帶出原土地增值稅項目信息，對“項目名稱”、“所屬集團”等信息進行補錄，點擊【上傳附件】上傳所需的資料，點擊【下一步】。

4）若已進行“新建商品房房源信息采集”，則系統帶出對應的房源信息，選擇需要拆分的房源信息后，點擊【提交】。

5）跳轉至土地增值稅項目報告（拆分合并情形）界面，拆分后土地增值稅項目信息都補錄完成后，點擊【確認】。

6）跳轉至項目預征情況確認界面，點擊【提交】。

7）跳轉至提交成功界面，界面給出提示信息：“土地增值稅項目拆分申請已提交”。點擊【撤回修改】即可回到上一步。

（2）土地增值稅項目報告合并

1）“拆分合并類型”選擇【合并】，勾選要合并的土地增值稅項目信息，點擊【補錄】對所選合并后土地增值稅項目信息進行補錄。

2）跳轉至土地增值稅項目報告補錄界面，系統預填土地增值稅項目信息，總預算成本為合并項目的總預算成本之和，選擇 “項目詳細座落地點”, 對“項目名稱”、“所屬集團”等信息進行補錄，點擊【上傳附件】上傳所需的 資料，點擊【提交】

3）跳轉至土地增值稅項目報告（拆分合并情形）界面，點擊【確認】。

4）跳轉至項目預征情況確認界面，點擊【提交】。

5） 跳轉至提交成功界面，界面給出提示信息：“土地增值稅項目合并申請已提交”。點擊【撤回修改】即可回到上一步。

一、業務概述

轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。

納稅人開發房地產項目并進行轉讓不動產的行為 具有開發周期長、預銷售再竣工等特征，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成 本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，需要填報《財產和行為稅納稅申報表》等相關資料，向稅務機關預繳土地增值稅。待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

二、操作步驟

登錄電子稅局后，點擊【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【財產和行為稅申報】-【財產和行為稅稅源采集及合并申報】功能菜單。

方式一：確認式申報

（1）進入功能界面，點擊【新增稅種】。

（2）勾選增加本期申報稅種：“土地增值稅”，點擊【確定】。

（3）“土地增值稅”卡片增加成功。

（4）將鼠標移動至土地增值稅卡片上，卡片將彈出“查看申報”及“稅源采集”按鈕，點擊【稅源采集】，跳轉到土地增值稅稅源明細表界面。

（5）點擊【新增稅源】，進入新增土地增值稅稅源界面。稅源明細報告類型選擇：1.從事房地產開發的納稅人預繳適用。

（6）加載符合選項的稅源，納稅人選擇要采集的稅源，自動帶出稅款所屬期起和稅款所屬期止。

（7）納稅人點擊下一步，打開稅源明細采集表。

納稅人點擊【保存】，保存稅源明細采集表成功。

（9）若存在當期已采集未申報的稅源明細，則進入土地增值稅稅源明細報告界面，展示已采集未申報的稅源明細，可對已采集的稅源進行查看、修改、刪除操作。

方式二：填表式申報

進入功能界面，點擊【新增稅種】。

（2）勾選增加本期申報稅種：“土地增值稅”，點擊【確定】。

（3）“土地增值稅”卡片增加成功。

（4）進入功能界面，點擊【填表式申報】。

（5）在左側的納稅申報表下“稅源明細表”中選擇“土地增值稅稅源明細表”。

（6）點擊【新增稅源】，進入新增土地增值稅稅源界面。稅源明細報告類型選擇：1.從事房地產開發的納稅人預繳適用。

（7）加載符合選項的稅源，納稅人選擇要采集的稅源，自動帶出稅款所屬期起和稅款所屬期止。

（8）納稅人點擊下一步，打開稅源明細采集表。

（9）納稅人點擊【保存】，保存稅源明細采集表成功。

（10）若存在當期已采集未申報的稅源明細，則進入土地增值稅稅源明細報告界面，展示已采集未申報的稅源明細，可對已采集的稅源進行查看、修改、刪除操作。

（二）財產和行為稅申報

方式一：確認式申報

（1）自動帶出本期應申報的所有稅種卡片，納稅人可以自行勾選單個或多個稅種進行申報。

（2）點擊【提交申報】，申報成功。

方式二：填表式申報

（1）進入功能界面，點擊【填表式申報】。

（2）跳轉到財產和行為稅納稅申報表界面，系統自動帶出本期應申報的稅種信息。

（3）點擊【提交申報】，申報成功。

一、業務概述

轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。

納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算應繳納的土地增值稅稅額，并填報《財產和行 為稅納稅申報表》等相關資料，辦理土地增值稅清 算手續，結清應繳納的土地增值稅稅款。

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

二、操作步驟

1.登錄電子稅局后，點擊【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【財產和行為稅申報】-【財產和行為稅稅源采集及合并申報】功能菜單。

2.首先需要進行稅源信息采集（如已有稅源信息，可跳過此步）， 已完成稅源信息采集的可進行財產和行為稅申報，申報時系統會根據當前申報期已經采集的稅源信息自動生成申報表主表及附表。具體操作如下：

（一）財產和行為稅稅源采集

方式一：確認式申報

（1）進入功能界面，點擊【新增稅種】。

（2）勾選增加本期申報稅種：“土地增值稅”，點擊【確定】。

（3）“土地增值稅”卡片增加成功。

（4）將鼠標移動至土地增值稅卡片上，卡片將彈出“查看申報”及“稅源采集”按鈕，點擊【稅源采集】，跳轉到土地增值稅稅源明細表界面。

（5）點擊【新增稅源】，進入新增土地增值稅稅源界面。稅源明細報告類型可選擇：1.從事房地產開發的納稅人預繳適用；2.從事房地產開發的納稅人清算適用；3.從事房地產 開發的納稅人按核定征收方式清算適用；4.納稅人整體轉讓在建工程適用；5.從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用；6.轉讓舊房及建筑物的納稅人適用、7.轉讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用。

（6）以稅源明細報告類型選擇：2.從事房地產開發的納稅人清算適用為例，加載符合選項的稅源，納稅人選擇要采集的稅源，自動帶出稅款所屬期起和稅款所屬期止。

（7）納稅人點擊下一步，打開稅源明細采集表。支持2種展示方式，補錄式和填表式。

（8）點擊【下載附表模板】，下載土地增值稅清算模板，完成附表填寫。

（9）點擊【導入清算附表】，將填寫完成的附表導入系統內，點擊【確定】上傳附表。

（10）納稅人點擊【保存】，保存稅源明細采集表成功。

（11）若存在當期已采集未申報的稅源明細，則進入土地增值稅稅源明細報告界面，展示已采集未申報的稅源明細，可對已采集的稅源進行查看、修改、刪除、上傳附列資料操作。

方式二：填報式申報

（1）進入功能界面，點擊【填表式申報】。

（2）在左側的納稅申報表下“稅源明細表”中選擇“土地增值稅稅源明細表”。

（3）點擊【新增稅源】，進入新增土地增值稅稅源界面。稅源明細報告類型可選擇：1.從事房地產開發的納稅人預繳適用；2.從事房地產開發的納稅人清算適用；3.從事房地產 開發的納稅人按核定征收方式清算適用；4.納稅人整體轉讓在建工程適用；5.從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用；6.轉讓舊房及建筑物的納稅人適用、7.轉讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用。

（4）以稅源明細報告類型選擇：2.從事房地產開發的納稅人清算適用為例，加載符合選項的稅源，納稅人選擇要采集的稅源，自動帶出稅款所屬期起和稅款所屬期止。

（5）納稅人點擊下一步，打開稅源明細采集表。支持2種展示方式，補錄式和填表式。

（6）點擊【下載附表模板】，下載土地增值稅清算模板，完成附表填寫。

（7）點擊【導入清算附表】，將填寫完成的附表導入系統內，點擊【確定】上傳附表。

（8）納稅人點擊【保存】，保存稅源明細采集表成功。

（9）若存在當期已采集未申報的稅源明細，則進入土地增值稅稅源明細報告界面，展示已采集未申報的稅源明細，可對已采集的稅源進行查看、修改、刪除、上傳附列資料操作。

（二）財產和行為稅申報

方式一：確認式申報

（1）自動帶出本期應申報的所有稅種卡片，納稅人可以自行勾選單個或多個稅種進行申報。

（2）點擊【提交申報】，申報成功。

方式二：填表式申報

（1）進入功能界面，點擊【填表式申報】。

（2）跳轉到財產和行為稅納稅申報表界面，系統自動帶出本期應申報的稅種信息。

（3）打開“減免稅明細申報附表”，自動帶出納稅人在稅源信息采集的所有減免稅信息。

（4）點擊【提交申報】，申報成功。

一、業務概述

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人按規定填報《財產和行為稅納稅申報表》等相關資料，辦理房地產項目尾盤銷售土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

二、操作步驟

1.土地增值稅稅源信息采集

登錄電子稅局后，依次點擊【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【財產和行為稅申報】-【財產和行為稅稅源采集及合并申報】功能菜單。

方式一：確認式申報

進入功能界面，點擊【新增稅種】。

勾選增加申報稅種：“土地增值稅”，點擊【確定】。

“土地增值稅”卡片增加成功。

將鼠標移動至土地增值稅卡片上，卡片將彈出“查看申報”及“稅源采集”按鈕，點擊【稅源采集】，跳轉到土地增值稅稅源明細表界面。

點擊【新增稅源】，進入新增土地增值稅稅源界面。稅源明細報告類型選擇：5.從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用。

選擇要采集的稅源，選擇所要申報的稅款所屬期，點擊【下一步】。