告誡56.3%的購房者 投資二手房賺錢有訣竅

　　市場專業人士認為，最近幾年房地產業逐漸升溫，房地產投資越來越受到投資者的青睞，而房產投資風險小，回報率高的特點更加吸引了投資者的目光。

　　而對于初次進入投資領域的人群來說，選擇專業的投資中介顯得更為重要。一般而言，長線投資即購買二手房后用于出租，你可以采用按揭貸款方式購買，以租金還月供，這就是人們所說的以房養房；短線投資即看中擬購房的增值空間，購買后借機出手賺取差額。

　　訣竅有哪些

　　市場調查顯示，以二手房為置業對象的人群主要包括三類：首次置業者、拆遷戶以及投資客。考慮到不同置業人群的自身特點、置業目的以及居住需求都不盡相同，二手房中介有關專業人士對二手房購房者進行了細致分析，并為不同置業人群量身打造了置業計劃。

　　首次置業宜選一居室

　　據統計，首次置業者以年輕白領居多，所占比例約在70%以上。因年輕白領工作時間較短，雖然收入中等偏上，但積蓄并不十分充足，所以首次置業的白領們大多受到資金限制。但是因為他們大多受過高等教育，有較高的生活品味，所以并不會因資金壓力而降低對居住品質的要求。另外，年輕人生活狀態還不十分穩定，發展空間比較大，這就意味著他們的首次置業大多為過渡性置業。那么，隨著生活狀態的改變以及資金實力的增強，再次置業的可能性極大。

　　置業專家分析認為，購房者資金實力較弱但要求居住品質高，首先，可選擇房屋單價較高但房屋總價較低的繁華地段小居室戶型，首選一居室。對應其積蓄少但月薪穩定的特點，可以申請二手房按揭貸款。因為是過渡性置業，所以此類二手房最好有保值升值潛力，至少不能貶值。綜合以上幾個條件，專家建議首次置業者可以根據自身需求選擇市區或交通便利的地段，如車站、環路附近或所在公司附近，利用貸款手段購置市區大一居室或郊區交通便利地段的小兩居用于自住，一旦再次置業，此類型二手房大多不會因貶值而對業主造成經濟損失。

　　拆遷戶選已裝修二手房

　　拆遷戶在購房者中屬于比較特殊的購房人群。他們購房的原因是原有居所被拆，而并非為了提高居住品質而再次置業。這使得拆遷人群在選擇二手房時比較實際，目的性較強。而且拆遷戶多為一家三口、多口，因此他們對房屋的使用功能要求較高，并且希望用手中固定的拆遷補償款一次到位購置可以長久居住的穩定居所。另外，還要考慮到城區老住戶生活習慣已形成，比較依賴現有生活環境等問題。

　　置業專家認為，因為拆遷戶多為三口之家或三代同堂，所以購置兩居室或三居室的二手房比較合適，二手房總價可根據拆遷補償款的多少而定。而因補償款數量的不同，城區的二手已購公房、二手商品房等都可以在選擇之列。拆遷補償款的發放是根據拆遷房屋所屬的戶口數量、當地地價及房屋面積、質量等因素決定的，所以一般情況下，利用拆遷補償款能夠在當地或周邊購買面積相當的二手房。由此，那些已經習慣當地生活環境的百姓便不用因為拆遷而打亂原有生活習慣。另外，如果拆遷戶愿意搬到郊區，也未嘗不可。那么這筆既定的補償款，可以購置更大的房子或者省下錢來另作它用。專家提醒拆遷的百姓，為了能夠盡快入住，最好選擇有裝修的二手房，并且所購房屋的建造年代最好比較近，以滿足拆遷百姓希望長久居住的愿望。如果這筆拆遷款沒有其他急用，那么買二手房時最好還是全額付款或支付高比例首付，畢竟按揭貸款需要付給銀行較高的利息，對于日常收入不豐厚的拆遷百姓來說，依靠大筆貸款買房未免得不償失。

　　投資應注重地段因素

　　對于投資客來說，房地產市場可謂生機與危機共存，而與投資一手房相比，投資二手房風險就明顯降低了很多。近來，百姓購買二手房進行投資的比例明顯上升，投資形式是將所購房屋用來出租，以得到較穩定的收益。

　　投資型物業大致分為兩種。其一是普通住宅，其二是公寓。專家認為，租房的人大多是外地來的打工一族，價格在600至2000元／月的中低檔住宅仍是租賃市場的搶手類型。并且從不同居室的供求比例分析來看，一居室仍然是租賃熱點，供不應求的局面短期還難以得到緩解。所以，如果購買普通二手房用于出租，那么最好還是購買大一居室。房屋帶有簡單裝修的最佳，投資客就不必浪費時間和精力在裝修上，即買即租，以達到盡快實現收益的目的。另外，投資型住宅的地段因素也尤為重要，在白領比較聚集的區域以及交通便利的地段，一居室的需求格外旺盛。如果投資客沒有時間料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。

　　如果投資公寓用來租賃，所對應的租住人群主要是外企金領、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周邊的商業配套、娛樂環境等因素，如酒吧、咖啡廳、大型購物場所、高檔超市等的分布狀況。那么，如果購買二手中高檔公寓用來投資，一定要注重其價格因素。其現價至少應低于原售價的10%，這樣靠其租金收益才有望獲利。

　　如何能賺錢

　　投資二手房真的能賺錢嗎？不管是長期投資也好，還是短期投資也罷，選擇旺租區域，中、小戶型，交通便利，配套設施良好的房產去投資更是明智之舉。當然還得考慮裝修方面的投入，據專業人士介紹，以淘金一套約90多平方米的單位為例，購入價約40萬，除了房價外還需準備：中介按3%算約1.2萬，稅費6000—7000元，裝修約3萬元，購置家具電器1.5萬，假如是銀行按揭則需多準備按揭費用約1萬。一次性付清房款后還需準備約6.5萬的投入；而銀行按揭則要約7.5萬的成本投入，再淘金，這類房子還是比較搶手的，一般月租達到4000元。

　　要合理的預測投資回報率，舉個簡單例子，一套30萬的房子，月租金3000元，那么回報率是3000×12÷300000＝12%。這個計算的結果是對于住宅類的房子回報率一般是7—9%的前提下算出來的，也是比較理想的算法，但房子如果出現出現空租期，那算出來就不是這樣的結果了。

　　隨著房地產市場的發展成熟，二手房交易必將成為市場主流，而投資者會成為市場的推動力。在深圳、北京等地，真正有錢的人會去買高檔住宅、別墅、公寓等進行投資，稍微遜色一點的人群就去買戶型好、交通便利的中低檔商品房。對于普通老百姓來說，要想投資房產，還是選擇二手房為宜。