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新建住宅使用說明書
《新建住宅使用說明書》是對購買商品房住宅的購買人說明該住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出的說明，是對購房人合理使用住房的一種提示，對該住房的設備、設施的使用提出要求，并附有該住房設備、設施的使用說明書，如果購房人使用不當或擅自改變造成的損失或其他用戶的損失，應承擔責任。 上海市《新建住宅使用說明書》的基本內容： 1、房地產開發企業與住宅建設單位、設計單位、施工單位、監理單位的名稱； 2、建筑結構類型、承重墻體平面布置說明； 3、自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設施容量、配置、管線走向的說明； 4、有關設施安裝的預留位置的說明和安裝注意事項； 5、門、窗類型、使用注意事項； 6、配電負荷說明； 7、裝飾裝修注意事項； 8、其他需要說明的問題； 9、住宅公用面積使用規定說明； 10、住宅外立面使用、底層天井使用，封閉陽臺的說明； 11、小區公用設施使用、維護說明。 室內工程驗收應把握以下幾點 一、房屋結構 結構是房屋的骨架，其質量好壞至關重要，但實踐中卻因其驗收的難度而為購房者所忽視或放棄，購房者可要求開發商出示建設工程質量監督站對樓宇結構工程的驗收報告，注意報告標明的質量等級是合格還是優良、優質；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應了解鋼材的材質、規格、水泥的型號、木材的等級及磚塊的空實等。此外，還需把握以下幾點： 1、是否有鋼筋外露； 2、墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水； 3、承重墻、梁、柱是否符合設計規范。 二、平面布局 對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結構是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛生間、儲藏間布局是否合理；門窗位置、生活動力線的設置是否過于曲折，是否影響家具的擺放。 三、層高 住宅層高較理想的高度應在2.8-3.2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設成本和土地成本都高，房價也會相應提高。《上海市住宅建筑設計標準》規定：臥室、起居室凈高不應低于2.5米，屋高不應低于2.8米。如果購房合同對層高或凈高有約定的，應符合約定。 四、地板樓板 這一點往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應當是驗收房屋的重點之一，這不僅是安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設施提供了重要參數。 五、墻體 墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，,墻身是否筆直，有無傾斜。 六、通風采光 現代住宅設計一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛生間、廚房更應開窗，這才能保證采光和通風，有利于健康，有利于提高居住品質。 七、衛浴工程 衛生間面積、尺寸是否符合合同約定標準；衛生設備的品牌、規格、件數是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂縫、滲水現象；地面是否防滑；開窗的通風采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。 八、廚房工程 廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標準是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機效果如何，熱水器品牌、規格是否達到約定標準，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調、儲藏等基本功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預留好。 九、水電工程 上水、下水管道、門閥材質如何，大小開關是否正常；衛生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路布排是否合理、安全、方便，開關、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用。 十、門窗工程 分戶門是否牢固、安全，有無防盜功能，如果沒有，能否安裝防盜門；門的厚度、材質和規格、密封性如何；窗子的材質、規格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開關是否靈巧、方便，密封性如何。以上是否符合合同規定標準。 十一、私密性 檢查陽臺、廚房、衛生間、臥室能否被外部窺視，衛生間的窗不得直對樓梯間，門不能直對起居室，居室的門窗勿與鄰居衛生間的門窗相對，墻壁、門窗的隔音效果如何。一般來說，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標準，計權隔聲量應大于等于45分貝。 十二、安全性 煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺或窗的部位；非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能。 十三、電信設備 電話線、電腦網絡線、閉路電視線、衛星天線是否到戶，接插口是否預留，分布是否合理，每套有無對講設備。 對公共設施進行驗收應注意以下幾點 一、樓梯。標準樓梯角度應適中，轉向處設有平臺供休息；樓梯高度也應注意：階高在22厘米上下，介面在15厘米以上，角度為45º；樓梯應設扶手。 公用走道和樓梯應符合消防要求。 二、電梯。電梯臺數、品牌、制造商、型號、承載量、升降速度；電梯是自動還是專人操作，有無緊急呼救系統，有無監視系統，有無應急疏散系統，是全天候運行還是分時段運行。 三、供水工程。公共供水是否正常，水壓和水流狀況，水質是否達到飲用水標準，是否經過特殊凈化處理（如果售房合同有承諾），是否24小時供應熱水（如果事前有書面承諾）。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內壁應鋪白瓷磚。供水管道是采用鍍鋅鐵管（易銹蝕），還是采用清潔衛生的PVC和UPVC管。 四、供電工程。公共供電是否正常，有無雙路供電，是否會出現限電時間，電壓是否穩定，電的負荷數、電表系統工作是否正常，電表有無抄數。 五、供氣工程。供氣的種類（煤氣、天然氣、液化氣）和方式（管道、罐裝），供氣容量大小、管道、計量是否正常，氣表有無抄數記錄。 六、停車場地。有無專用停放非機動車的場地，容量大小；有無必要的安全防護，是否與合同協定一致。 七、公共綠地。小區公共綠地面積和綠化率是否達到了政府規定的最低標準（30％），或合同、廣告承諾的標準。必要時可要求開發商出示建設工程竣工規劃驗收合格證明，查看證明中核定的數據。 八、其他公共設施。有些開發商在合同或銷售廣告中承諾有網球場、游泳池、健身房、會所、下沉式音樂廣場等，交房時是否兌現；承諾的智能化安全保衛系統是否有著落，有無中央監控、信息采集、預警系統，有無24小時保安。 九、房屋間距。房屋間距對通風、采光影響很大，所交房屋是否符合政府規劃間距要求。 住宅入住時，業主需要繳哪些費？標準是什么？ 答：入住時可一次性收取的項目和標準： （1）物業維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設備的，分別按成本價的3％和4％繳納；不帶電梯的，分別按成本價的2％和3％繳納。成本價由市房地部門公布。 （2）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業主或使用人收取此項費用后，出具市供電部門的專用收據。 （3）有線電視初裝費。市區每戶（終端）240元、市郊城鎮每戶330元、郊縣農村每房480元，向業主或使用人收費后，出具有線臺專用收據。 （4）建筑垃圾清運費。按所在區縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業主或使用人或房東收取。業主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業公司或環衛部門不得收取該項費用。 除上述收費外，物業管理企業提供給業主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊》等不得收費。物業管理企業不得向業主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。對 施工人員予以登記管理并發放小區出入證，收費不得超過每人10元。物業管理企業按有關部門規定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設施的，按成本向業主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設施交付的，此費用應包含在房價內。物業管理企業在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續時，可向換房人各收取50元手續費，但不得向購買新建住宅的業主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。在差價換房或單位分房、配房過程中發生房屋空關，空關期間的物業管理費或公房租金按同期標準向業主或使用人計收。對同一時段的管理費或租金，不得重復收取。對違反上述規定的，由物價檢查機構按有關法律法規實施處罰。 交房驗收注意事項 一、房屋保修期問題： 根據國家頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條的規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： 1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限（70年）； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年； 3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期； 4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 其他項目的保修期限也應明確在《保證書》中。保修期自業主接收交付之日起計。 二、常見的房屋質量問題 １．樓體不穩定。表現為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。 ２．裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫產生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等。 ３．滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。 ４．墻體空，墻皮脫落。 ５．隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現象產生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求。 ６．門、窗密閉性差、變形。 ７．上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理等。 ８.水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。 ９．公用設施設計不合理，質量不過關。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。 三、實地驗房應當注意問題 買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里，綜合有關專家經驗，附上驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。 1、關于門：門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果和了解其密封程度。不過，衛生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊。 （１）門的開啟關閉是否順暢？ （２）門插是否插入得太少？門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） （３）門四邊是否緊貼門框？門開關時有無特別聲音？ （４）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊？ 2、關于窗 （1）窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。 （2）開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？ （3）窗戶玻璃是否完好？ （4）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 3、關于頂棚 （1）頂上是否有裂縫？如有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。 （2）頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 （3）特別留意廁所頂棚有否脫落或長霉菌。 4、關于墻身：用一個小橡皮錘隨意敲敲瓷磚地磚聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其它裝飾面層是否存在空裂現象，若聽到空響的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 （1）墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ （2）墻身、墻角接位有無水漬？裂痕？ 5、關于廚廁：打開龍頭盡可能讓水流大一點、急一點，一來看水壓大小，二來試試排水速度。 （1）坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ （2）廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 （3）廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ （4）水池龍頭是否妥當？下水是否順暢？ （5）衛、廚有否地漏，坡度絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。 （6）您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。 6、配電設施： 打開所有的燈具開關，看看燈具是否都亮，如果條件容許還應該用萬用表檢查插座是否有電，電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。另外，保險插座護幼童，為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。３０％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規范》，規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生衛生間插座規矩多衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。 注意：如果在房屋驗收的過程中發現問題，一定要在驗收接管記錄中注明；如果在房屋使用過程中發現有關質量問題，一定要注意保修期的問題！ == 房屋驗收== 剛剛拿到入住通知書的購房者也許對如何入住還是懵懵懂懂，甚至對時常耳聞的社會上一些關于房產、物業的糾紛感到害怕。那么作為購房者和開發商之間在購房過程中如何不發生或少發生糾紛呢？ 如果您買了房，首先您要查驗預售許可證等“五證”，并且要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發商發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。 同時，在驗房入住前查看房屋的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》： -查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 -查看所購商品房整棟樓的《重慶市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。 -和開發商共同對所購商品房進行驗收交接工作。 主要注意以下幾點： 第一，詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象； 第二，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符； 第三，檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用； 第四，對發現的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。 -向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題按約要求維修。 《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范，問題比較少；而目前在交樓入住當中出現問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。 驗房的幾大注意事項！！！ 一部朋友是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，往往會不知所錯，碰到的問題:怎么驗收房;交房手續是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質量問題等等. 建議收房日期:一般房產商通知我們業主交房時間會比較早，建議大家不要都在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人相對較多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是大家分散時間去比較好。 需要帶的工具： 1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度 4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高 5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6）1只計算器---用于計算數據 7）1只水筆--用于簽字 8）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。 正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 過程 1）去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走 B《住宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗收備案表》 D面積實測表 E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走（便于裝修） 如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。 2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用，此時物業會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用. 從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦） 1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；（陽臺裂縫危險大） 提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。 3）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。 6）驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。 7）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。 8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 收房、驗房注意事項 驗房程序： 一、查看兩書一表一數：房屋質量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數據對照購房合同上的面積（自己可實測套內面積）。 二、不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調好日期記錄證據）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業主）。 三、房屋完好。交接鑰匙后簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。 四、交合理費用（物業管理費[應有市物價局批文]等） 驗房順序： 專人進行同步紀錄，最好填寫一式四份驗房單，業主留好交房代表簽字的一份。 一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。 二、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風、采光、排煙（廚房）、排氣（衛生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬帶、有線電視。 三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。 驗房常用工具： 一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺 二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節、測電筆；手錘；小錘；大燈（200W）、小燈（白熾燈10－15W） 三、輔助工具：鏡子、手電（2節1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛生紙、凳子、紙+筆 驗房專用工具：（質檢站借）JZC-2型垂直檢測尺；多功能內外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）；活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）等。 驗房注意問題分述： 1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。 2、衛生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。 3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。 4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。 5、驗電： A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。 B、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。 C、開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現松動，應緊固或更換。否則日后使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。 D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。 E、檢查弱電插座數目：寬帶插座因戶型不同個數不一：比如二室二廳至少應有2個，三室二廳至少應有3個；有線電視插座還應同步多一個。 F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。 G、檢查入戶門門鈴：帶2節（或4節）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。 6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。 7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。 8、測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻未發好，抹在墻上就會形成爆點）。 9、測乳膠漆質量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產生差異。 10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞 11、外立面的腰線在一般在1～2樓，4～5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現象。若有，及時提出修理。 12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關心，如果沒有，應及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設計規范”明確規定有）。 13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。 14、室內門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關應該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。 15、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應有防盜網。 16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。 17、臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內面積30m2,那么開啟的窗戶面積應有1.5m2； 18、廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內面積10m2,那么開啟窗戶面積應有1m2。達不到者不合格（國家標準“住宅設計規范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。 19、廚房和衛生間是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。 20、閉存水試驗、水表空轉試驗：（重要檢驗項目） ①樓上衛生間有人在洗澡，樓下衛生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協調，做好各家的閉存水試驗。 具體做法是，在樓上和自家的衛生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛生間沒有滲漏現象，說明防水合格。 ②打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現過別人家用水，自家水表幫著跑的現象，說明水表不合格，必須更換。 ③閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。 有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現滲水問題，那時解決就麻煩了。 21、衛生間： ①衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。 ②衛生間沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔直徑10cm，設在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應1.5m，并且是防水插座。 ③衛生間門上沒留0.02m2通風百葉窗時，門下應留3cm的間隙（國家標準“住宅設計規范”） 22、地下室： 室內凈高2M，國家標準“住宅設計規范”上有規定。室內結構梁或管道影響使用空間的應給予價格上的補償 不盡完善，供大家參考！ 交房驗收注意事項 交房時，物業要把房子交與業主。業主驗收時，要認真仔細，把各處不合格的地方做好文字記錄，并要求物業人員簽字確認，限期整改，以獲得業主應得到的利益。 下面本人就把自己驗收時所能想到的方面與大家共享。也請大家集思廣益，把沒想到的內容填充進去。 （一）給排水方面的檢查： （1）衛生間及廚房的上水管是否安裝到位。 （2）衛生間及廚房的下水口是否通暢。 （3）驗收當天在衛生間放水做24小時的閉水試驗。 （4）記錄好水表的表底。 （二）暖通方面的檢查： （1）暖氣的上水及回水管是否接好。 （2）暖氣安裝是否水平。 （三）電氣方面的檢查： （1）按照物業提供的電路圖，清點所有開關面板、插座及電話、網線、有線插頭的數量。 （2）入戶電纜是否是4平方或是6平方的塑銅線。 （3）可視對講是否能夠正常使用。 （4）戶內配電箱內的漏電保護器狀態是否良好，是否能控制相應的插座。 （5）所有屋內照明開關是否能夠控制對應的照明燈具。 （6）所有插座是否有電。 （7）廚、衛是否安裝了防水插座。 （8）電話面板是否安裝到位。 （9）網線面板是否安裝到位。 （10）有線電視面板是否安裝到位。 （四）天然氣的檢查： （1）用肥皂水和刷子在天然氣管接管處涂刷，檢查是否出現氣泡。 （2）記錄天然氣表的表底。 （五）防盜門的檢查： （1）品牌和外觀的檢查。是否有漆面的破損或剝落、劃痕現象。 （2）門及門框的密封條是否完好。 （3）門的上、下插銷是否安全、可靠、靈活。 （4）多次開啟子母門，感覺門的合葉是否靈活。 （5）合葉、門鎖的安裝螺絲是否緊固，是否有缺少現象。 （6）門鏡是否安裝完畢。 （7）門的門舌、把手是否靈活，聯動裝置是否靈活。 （8）鑰匙是否能夠安全、靈活的把門鎖好。 （六）塑鋼窗的檢查： （1）品牌和外觀的檢查。是否有劃痕、窗臺上是否有漏水痕跡。 （2）窗及窗框的密封條是否完好，用手試一下是否漏風。 （3）所有固定螺絲是否有缺少或松動。， （4）平開窗是否安裝了風撐，且開閉是否自如。 （5）把手是否靈活，關閉后是否能夠安全鎖住。 （6）紗窗是否能夠和卡具卡住，且回復功能良好。 （七）地面的檢查： （1）開發商交樓時，按合同應是水泥砂漿地面。 （2）用小錘輕擊檢查，空鼓面積應不大于400CM2。 （3）檢查地面是否有裂痕、脫皮、麻面、起砂等缺陷。 （4）可用潑水法進行局部檢查，看是否有大面積的積水。 （5）規范要求用2M的靠尺和楔形塞尺檢查，允許偏差4MM。 （八）墻面和頂棚的檢查： （1）用小錘輕擊墻面與頂棚，聽是否有空鼓聲音。 （2）由于購房合同中注明批的是防水膩子，所以，檢查時可目測膩子是否已經刮平。或用專用工具2M的靠尺和塞尺檢查平整度，規范要求不得大于4MM。 （九）埡口和門洞的檢查： （1）埡口上、下是否尺寸一致，陽角是否方正。 （2）門洞上、下是否尺寸一致，陽角是否方正。 以上是本人所能考慮到的方面，希望能給各位業主一些參考，也希望專業人士不斷填充內容，讓大家順利收房。 |
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