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張勇，黃倩雯 （威海市房地產(chǎn)交易市場管理處，山東威海264200）
摘 要： 近年來，由于房屋共有共用面積分攤引起的法律糾紛不斷出現(xiàn)，按照產(chǎn)權(quán)各方達成的協(xié)議對共有共用面積進行分攤計算成為解決這一問題的有效途徑。本文從法律、技術(shù)和現(xiàn)實需要三個方面分析了按協(xié)議對共有共用面積進行分攤計算的可行性，提出了分攤協(xié)議應(yīng)具備的幾個條件，并結(jié)合實際工作提出了幾點建議。 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量； 面積測算 中圖分類號：TU241.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-8089（2009）06-0050-02 2000年8月，國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）正式開始實施。七年來，《房產(chǎn)測量規(guī)范》在規(guī)范房屋建筑面積計算及共有共用面積分攤方面起到了重要作用。同時，各省市結(jié)合本地實際情況，相繼出臺了地方性的面積計算細則，對共有共用面積分攤作出更加詳細的規(guī)定。然而，隨著廣大購房人法律意識與產(chǎn)權(quán)保護意識的不斷增強，房屋的結(jié)構(gòu)形式、建筑形式不斷豐富，涉及房屋共有共用面積分攤方面的糾紛不斷出現(xiàn)，購房人與房產(chǎn)測繪單位不時對簿公堂。因此，房產(chǎn)測繪單位如何能夠做到合法、合理、公平、公正的進行共有共用面積分攤工作，切實維護買賣雙方及自身的切實利益，成為了我們工作中必須正視的一個問題。筆者以為，按照共有共用面積分攤協(xié)議進行房屋共有共用面積分攤計算是解決這一問題的有效途徑。 一、按照共有共用面積分攤協(xié)議進行共有共用面積分攤計算的可行性 1、在法律上是允許的。2007年10月1日，《物權(quán)法》開始實施。在《物權(quán)法》中，首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)；二是對共有部分享有共有權(quán)；三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利。通常認為，共有共用部分的共有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，按其專有部分的比例對區(qū)分所有建筑物之共有共用部分所享有的使用和收益的權(quán)利。此外在建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中第六條規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。” 因此，由相關(guān)產(chǎn)權(quán)各方對共有共用部分的面積分攤方法進行約定并達成分攤協(xié)議，符合相關(guān)的法律規(guī)定。 2、在技術(shù)上是可行的。國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》是我國目前唯一的房產(chǎn)測繪技術(shù)性國家標(biāo)準(zhǔn)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》對共有共用面積的分攤提出了如下處理原則：“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。”由此可見，在對共有共用面積進行分攤計算時，按協(xié)議分攤優(yōu)先于按比例分攤。同時，各種專用房屋面積計算軟件的推出大大降低了共有共用面積分攤計算的工作難度，任意設(shè)定功能區(qū)，任意設(shè)定分攤方式是各種專用房屋面積計算軟件普遍具備的功能。只要產(chǎn)權(quán)各方能夠提供合法的共有共用面積分攤協(xié)議，房產(chǎn)測繪單位完全能夠按照協(xié)議對共有共用面積進行準(zhǔn)確地分攤計算。 3、在實際工作中是需要的。國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》出于種種原因，對共有共用面積分攤僅提出了處理原則及分攤方法的原則性意見，對于各種具體情況并沒有作出詳細的規(guī)定。全國各省市房地產(chǎn)主管部門，結(jié)合本地實際情況，紛紛出臺了面積計算細則。然而近年來隨著各種綜合性建筑、超大型建筑的不斷出現(xiàn)，共有共用面積分攤越來越復(fù)雜，各地制定的面積計算細則始終無法適應(yīng)形式的發(fā)展。房產(chǎn)測繪單位、開發(fā)商及購房人對同一共有共用面積應(yīng)由誰來分攤往往持有不同的觀點進而產(chǎn)生糾紛。對于房產(chǎn)測繪單位而言，開發(fā)商及購房人如能對共有共用面積達成分攤協(xié)議則可以有效的避免這種糾紛。同時開發(fā)商為了避免產(chǎn)生這種糾紛，購房人為了明明白白的消費避免欺詐，也都希望在購房合同中能夠?qū)Ψ课莨灿泄灿貌课坏奈恢谩⒚娣e、用途、由誰分攤等問題予以明確。因此，按照協(xié)議對共有共用面積進行分攤符合房產(chǎn)測繪單位、開發(fā)商及購房人三方的共同利益。 二、合法的共有共用面積分攤協(xié)議應(yīng)滿足的條件 筆者認為，合法的共有共用面積分攤協(xié)議，應(yīng)滿足以下三個條件： 1、應(yīng)是由產(chǎn)權(quán)各方同意并簽署的。所謂產(chǎn)權(quán)各方，應(yīng)包括開發(fā)商及所有購房人。目前房屋產(chǎn)權(quán)登記的一般做法是：開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房屋通過綜合驗收后，委托房產(chǎn)測繪單位進行房屋建筑面積計算及共有共用面積分攤工作；取得房產(chǎn)測繪報告后，向產(chǎn)權(quán)登記部門申請房屋所有權(quán)登記，辦理房屋所有權(quán)證（俗稱大產(chǎn)權(quán)）。而購房人無論是通過預(yù)售或現(xiàn)售的方式購買的房屋，都要在開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)后才能辦理自己的房屋所有權(quán)證（俗稱小產(chǎn)權(quán)）。因此，在申請辦理房產(chǎn)測繪時，無論是開發(fā)商還是購房人都還不是法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)利申請人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)測繪。”購房人作為房屋的利害關(guān)系人、開發(fā)商作為房屋的權(quán)利申請人都有權(quán)利委托房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)測繪。因此，共有共用面積分攤協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商和所有購房人協(xié)商同意后共同簽署，而不能由開發(fā)商單方面或僅與部分購房人簽署。 2、共有共用部位的約定不能與法律、法規(guī)、規(guī)范中的強制性規(guī)定相抵觸。目前在我國的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范中，都有關(guān)于共有共用部位的一些強制性規(guī)定，共有共用面積分攤協(xié)議的內(nèi)容不能與這些強制性規(guī)定相抵觸。例如《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。”因此，開發(fā)商不能因為按照套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房而將共有共用部分的面積不進行分攤轉(zhuǎn)讓，購房人也不能因為按照套內(nèi)建筑面積計價購買商品房對共有共用部分不承擔(dān)義務(wù)。又如《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定：為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房不能作為共有面積分攤。因此，在分攤協(xié)議中不能約定把為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房作為共有共用面積分攤給購房人。 3、不得損害第三方的合法權(quán)益。相鄰關(guān)系是實踐中普遍存在的民事關(guān)系。相鄰關(guān)系的產(chǎn)生不是由人們通過合同約定的，而是由法律直接規(guī)定的?！段餀?quán)法》第八十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。” 《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方 ，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”因此，產(chǎn)權(quán)各方不能因為簽署共有共用面積分攤協(xié)議而對相鄰關(guān)系造成妨礙，損害第三方的合法權(quán)益。 三、幾點建議 1、應(yīng)從辦理商品房預(yù)售許可證時開始把關(guān)。目前大多數(shù)開發(fā)商建設(shè)的商品房都以預(yù)售為主。開發(fā)單位在辦理《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)向房地產(chǎn)主管部門提交房屋的共有共用部位的分攤說明及附圖。分攤說明中應(yīng)明確各部分共有共用部位的名稱、位置、面積、用途，參加分攤的功能區(qū)，附圖中應(yīng)對共有共用部位作出明確的標(biāo)識。分攤說明一經(jīng)備案，開發(fā)商不得更改。共有共用部位的分攤說明及附圖應(yīng)在銷售場所張貼公示，同時作為每份合同的附件由各購房人簽字認可，形成產(chǎn)權(quán)各方對共有共用部位的分攤說明及附圖的共同認可。 2、建立預(yù)測繪制度。在開發(fā)單位辦理《商品房預(yù)售許可證》前，由房產(chǎn)測繪機構(gòu)根據(jù)經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃部門審批同意的施工圖紙及有關(guān)審批文件，對預(yù)售房屋的建筑面積進行計算，稱之為預(yù)測繪。通過預(yù)測繪，可以對開發(fā)商提供的房屋的共有共用部位的分攤說明及附圖進行審查，檢查是否有不符合強制性規(guī)定的共有共用部位，是否損害第三方的利益，以避免開發(fā)商單方面設(shè)定不合理的共有共用部位分攤，以保障購房人的利益。 3、購房人再次轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)履行告知義務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為一種民事活動，理應(yīng)遵循誠實信用這一民事活動的基本原則。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，購房人再次轉(zhuǎn)讓房屋時，其對共有部分所享有的共有和共同管理的權(quán)力一并轉(zhuǎn)讓。由于購房人已簽署的共有共用面積分攤協(xié)議中可能含有特殊的共有共用面積處置方式，該方式可能會對受讓方產(chǎn)生影響。因此，購房人再次轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)將已簽署的共有共用面積分攤協(xié)議向受讓方如實告知，必要時該協(xié)議也應(yīng)作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的附件，從而保證共有共用面積分攤協(xié)議的延續(xù)性。 參考文獻： [1]GB/T17986.1-2000,房產(chǎn)測量規(guī)范[S].北京: 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局,2000 [2]呂永江．《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》[M].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001 [3]郭明瑞．《中華人民共和國物權(quán)法釋義》[M].北京：中國法制出版社，2007 |
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