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某市房地產開發公司2009年發生以下業務：
(1)1月份通過競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用140萬元; (2)以上述土地開發建設普通標準住宅樓和綜合樓，普通標準住宅樓和綜合樓占地面積比例為1∶3; (3)住宅樓開發成本3000萬元，開發費用中分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括加罰利息40萬元; (4)綜合樓開發成本3400萬元(未包括裝修費用600萬元)，無法提供金融機構證明利息支出具體數額; (5)建成后的普通標準住宅樓全部銷售，收入總額6500 萬元，綜合樓銷售50%，收入5000 萬元; (6)綜合樓未銷售部分與他人聯營開設一商場，共同承擔經營風險，當年收到分紅250萬元。 其他相關資料：該房地產公司所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的最高限額計算扣除房地產開發費用，營業稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%。 根據上述資料和稅法有關規定，回答下列問題： (1).公司住宅樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計()萬元。 A.4598.75 B.4236.65 C.4456 D.4358 (2).公司綜合樓部分應繳納的土地增值稅為()萬元。 A.1211.58 B.1110.78 C.1201.78 D.1210.78 (3).公司住宅樓部分應繳納的土地增值稅為()萬元。 A.535.40 B.0 C.570.38 D.585.40 (4).公司綜合樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計()萬元。 A.7416.50 B.8416.50 C.6196.50 D.5471.50
(1)
[答案]：A [解析]：應扣除的土地使用權的金額=(600+140)×1÷4=185(萬元) 應扣除的開發成本的金額=3000(萬元) 應扣除的開發費用和其他扣除項目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(萬元) 轉讓環節的稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元) 準予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(萬元) (2) [答案]：A [解析]： 收入總額=5000×2=10000(萬元) 增值額=10000-6196.50=3803.5(萬元) 增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，適用稅率40%，速算扣除數5%。 應繳納土地增值稅=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(萬元) (3) [答案]：C [解析]：增值額=6500-4598.75=1901.25(萬元) 增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，適用30%的稅率。 應納土地增值稅=1901.25×30%=570.38(萬元) (4) [答案]：C [解析]：房地產開發企業開發的房產與他人聯營開設一商場，共同承擔經營風險，應當征收土地增值稅。 應扣除的土地使用權的金額=(600+140)×3÷4=555(萬元) 應扣除的開發成本的金額=3400+600=4000(萬元) 應扣除的稅金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(萬元)(以不動產對外投資，共擔風險的，不繳納營業稅) 應扣除的開發費用和其他扣除項目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20% =1366.5(萬元) 準予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50(萬元) |
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