一、境內商業(yè)銀行貸款 就與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的親密程度來看，境內商業(yè)銀行無疑曾經(jīng)是開發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內宏觀金融政策調整，商業(yè)銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強了對房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內人士戲稱地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結束了。 二、信托投資公司發(fā)行信托計劃 信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃——法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。 隨后全國各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金短缺問題。僅北國投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等數(shù)支，這些信托產(chǎn)品都是靈活運用信托手段設計出來的優(yōu)良產(chǎn)品。 三、境內公司上市 房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負債率低于70%，所有者權益至少5000萬等。而目前大部分商業(yè)項目的建設都是一家項目公司完成，其目的主要是定向管理、專業(yè)分工、財務分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產(chǎn)項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好等一系列問題都值得商榷。 四、發(fā)行企業(yè)債 根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金。 即便房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司結構上滿足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過《企業(yè)債券管理條例》對企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務院證券委員會納入下一年度全國發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時還要經(jīng)過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批；其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十”。有鑒于此，在未來的一定時期內，發(fā)行企業(yè)債無論從政策理論上還是從企業(yè)實際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可期待的融資渠道。 五、金融租賃 2004年4月，上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務建立保理業(yè)務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。稍加分析就會發(fā)現(xiàn)，信托投資公司近年來推出的“租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類似。兩者的具體區(qū)別在于：一、以金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量小；三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉嫁給了投資人；四、金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。 我們認為，房地產(chǎn)金融租賃對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項目的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業(yè)務，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款(特別是抵押貸款)金融政策的根本目的，即控制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風險。 六、典當 典當融資手續(xù)簡便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期小額融通資金的過程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點。然而，我相信大部分開發(fā)商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融資的。2004年我曾接觸過的一個項目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終每年的融資成本竟然高達50%。可以說，這個項目一段時期內的利潤全部讓渡給了典當行，開發(fā)商損失慘重。 此外，由于受到典當行業(yè)自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過注冊資本的10%。”進一步限制了房地產(chǎn)典當?shù)目傤~。對于動輒上億元的房地產(chǎn)融資來說，典當金額限制在如此小規(guī)模內，顯然無法滿足地產(chǎn)開發(fā)需求。 七、民間私募基金 民間私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產(chǎn)市場積極運作。特別是在以溫州為中心的浙江地區(qū)、以福建為中心的福建地區(qū)，據(jù)估算十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億規(guī)模。民間私募基金雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。 八、外資商業(yè)銀行貸款 2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業(yè)務，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務。直至2004年2月，花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務。2005年5月底，渣打銀行成為首家推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商拓寬融資渠道帶來了新的希望。 然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會聯(lián)手央行又頒布了《境內外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規(guī)模進行控制。同時，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務也主要是面對中小客戶，額度一般不大。總之，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠遠不能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以期待的主流融資通道。 九、海外私募基金 海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數(shù)投資者資金設立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進行的。近年來，海外私募基金在國內表現(xiàn)異常活躍，國際基金機構紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購了位于北京CBD的富力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購成熟物業(yè)。我們發(fā)現(xiàn)，海外私募基金的投放主要集中在三個方面：一、收購成熟物業(yè)；二、與國內開發(fā)商股權方式合作；三、獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內陸成熟物業(yè)。 對于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。 十、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) REITs (RealEstate InvestmentTrusts)即房地產(chǎn)投資信托基金。其實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，由專門機構經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。 通過REITs方式融資，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優(yōu)勢： 1.可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITs融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等等。 2.可融資金額巨大，資金來源豐富。例如華銀控股目前操作的REITs，單個物業(yè)可融資金額從3億元起，根據(jù)物業(yè)實際價值，多多益善。而海外REITs市場的投資人主要是當?shù)貦C構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者。 3.通過境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。 4.融資總額相對較高。一般情況下，采用REITs方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額，交易價接近資產(chǎn)價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當于物業(yè)價值60%～70%的資金。REITs則是根據(jù)市場標準綜合物業(yè)整體考慮，對物業(yè)進行整體定價，吸引投資。 5.融資方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助業(yè)主，以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè)，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。 6.可選擇長期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。 7.REITs融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。 8.采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽，擴大行業(yè)內和國際上的影響。 9.由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開，管理規(guī)范，通過REITs運作可以帶動企業(yè)完善治理結構調整，規(guī)范經(jīng)營管理。 當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前我們所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要有相當?shù)膶嵙Α⒈仨氁幸呀?jīng)開發(fā)完成的超過5萬平方米以上的或者總資產(chǎn)價值超過3億元人民幣的、已經(jīng)營運并開始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件才能確定。 十一、公司海外上市 內陸企業(yè)上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。我認為，房地產(chǎn)公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資者比歐美投資者更認同中國的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對中國內陸房地產(chǎn)市場報以樂觀的期望。 中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。 主板上市又分為發(fā)行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元(其中最近一年需達到2000萬港元)、上市市值需達到1億港元，近三年管理層及所有權變化不大，至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過國內相關機構層層審批，且未來公司股份轉讓等方面受國內法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對主板上市中的買殼上市現(xiàn)象作了嚴格限制。 創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市，要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務，或圍繞單一業(yè)務的周邊業(yè)務活動。雖沒有最低市值規(guī)定，但實際上在上市時市值不能少于4600萬港幣。 此外，無論選擇哪個板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產(chǎn)集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。 通過以上比較可以作出這樣的評價，當融資規(guī)模在百萬元到千萬元之間時，采用典當?shù)姆绞阶羁焖佟⒆罘奖恪．斎谫Y規(guī)模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目而言，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不是適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資手段。 綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場融資的主流渠道。 最新資訊 2013年10月《城鎮(zhèn)化新十年·中國房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)高端戰(zhàn)略實戰(zhàn)總裁班暨中國城鎮(zhèn)化聯(lián)盟大會》 咨詢:15910247119或 微信回復郵箱+姓名+供職公司+聯(lián)系方式索要資料。 本次授課內容： 第一部分：城鎮(zhèn)化中的房地產(chǎn)：新十年，新趨勢 1，取消福利分房的十年造就萬科，龍湖，恒大等一批企業(yè)，城鎮(zhèn)化的新十年會造就新的領導者 2，城鎮(zhèn)化作為一種國家戰(zhàn)略：五大趨勢與三大對策 3，過去十年是專業(yè)化的十年，未來十年是多業(yè)態(tài)的十年 第二部分：未來十年新趨勢,新戰(zhàn)略,新方向 1、如何抓住城鎮(zhèn)化五大趨勢，實現(xiàn)超越式發(fā)展？ 2、如何應對限購與行政管制，實現(xiàn)市場突破？ 3、如何實現(xiàn)戰(zhàn)略性拿地？ 4、如何通過新金融手段突破資金瓶頸？ 5、如何實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張而不是機會型擴張？ 6、如何制定適應快速增長的新人才戰(zhàn)略 第三部分：新十年房地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略 1，新形勢下，房地產(chǎn)公司要從單一業(yè)態(tài)，向綜合業(yè)太轉型 2，綜合業(yè)態(tài)的構成：住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)等多業(yè)態(tài) 3，多業(yè)態(tài)組合戰(zhàn)略 第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)電商戰(zhàn)略： 1、適應趨勢，如何打造新型地產(chǎn)電商營銷模式 2、新物業(yè)戰(zhàn)略：如何建立業(yè)主自組織的物業(yè)金融體系 3，如何通過農(nóng)產(chǎn)品電商打造城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略 第五部分：中國城鎮(zhèn)化聯(lián)盟啟動大會：眾投+眾助，“五聯(lián)合”，抱團出擊 |
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