園區中國 | 產業園區的“全生命周期運營”，到底是個什么鬼？

好像事先約好的一樣，一南一北兩個產業地產活動中，兩個主角都重點闡述了“產業園區全生命周期運營”，簡直想不弄明白都不行了。

在制造業中有“產品全生命周期管理”（Product lifecycle management， PLM）的概念，是指管理產品從需求、規劃、設計、生產、經銷、運行、使用、維修保養、直到回收再用處置的全生命周期中的信息與過程。它既是一門技術, 又是一種理念。

那么把產業園區作為一個產品，它的全生命周期又是什么鬼？

先來看看這兩個活動中的兩位主角分別是如何解釋的？

7月21日，在武漢舉辦的園區中國出品：2016中國產業地產夏季培訓班中，園區中國執行董事梁椿的培訓主題就是《產業園區全生命周期運營策略》。

“會計學里有所謂的折疊持續經營假設，即假定每一個企業在可以預見的未來持續經營，不會面臨破產和清算；那么我們也同樣提出產業園區的持續假設，即假定一個產業園區是永續運營下去的，在此基礎上我們提出一系列的運營策略。”梁椿表示。

這些年來，梁椿不斷接到很多客戶關于產業地產業務的咨詢、規劃、代理、交易等訴求，這些訴求雖然很實際，但是確實是盲人摸象，或者殘章斷句，缺乏一根主線將其統領起來予以系統化的解決。

因此，梁椿結合這些年園區中國控股在產業園區業務上的豐富經驗，基于產業園區持續的全生命周期提出了十大策略，即選址策略、組織策略、產品策略、開發策略、孵化策略、數據策略、財務策略、品牌策略、招商策略和持續策略。

“這十大策略并不是一個時間先后順序，或者承接鏈條式關系，而是每一個都貫穿于園區整個生命周期的始終，相互滲透與輔助的，共同支撐整個產業園區的持續良性運營的。”梁椿表示。

巧合的是，園區中國這場夏季培訓班所在場地的東道主，正是我們提到的另一個活動的主角——光谷聯合董事長黃立平。值得一提的是，黃立平和梁椿都是在武漢產業地產浸淫十余年的“老戲骨”，深諳產業園區運營的三味。

同樣在7月21日，黃立平在北京舉辦的中國產業新區高峰論壇也重點提及了產業園區的全生命周期運營——如此不謀而合，看來產業園區的全生命周期運營的確是一個行業痛點，或者說，是一個終極命題了。

“應該說到今天為止，我們這些做產業園區開發的企業，能夠用全生命周期的思維來做的并不多。我們做產業園區本來就是一個可持續的事情，但是往往我們想的比較短，并沒有用30年甚至更長的時間，對基礎設施和不動產設備進行設計。”黃立平說。

黃立平認為，產業園區的全生命周期可以衍生出長尾效應，在這個長尾當中能夠發掘出遠遠比租售更加豐富的業務生態，尤其是產業園區運營者能夠深度參與到產業互聯網、工業互聯網的大潮中，這是未來一個絕大的想象空間。

在這一點上，也與梁椿在培訓提到的產業園區數據策略不謀而合。

梁椿在數據策略上重點提到了基于BIM系統的園區全生命周期數據運營，這其實也是光谷聯合在做的事情。“基于BIM系統，我們可以解決產業地產新時代下的三個問題，一是如何科學開發園區的問題，二是如何高效運營園區的問題，三是解決產業園區如何實時評估和資產交易的問題，尤其是第三點，是我們園區中國展望未來需要重點發力的部分。”

顯然，在未來的產業園區市場上，土地、資產、資本可能不再是價值的中心環節，而客戶、數據、圈層的價值會更加凸現出來，對于這一點，正在由重轉輕的光谷聯合黃立平以及億達中國孫蔭環，和正在由輕轉重、謀求輕重平衡的園區中國都清晰認知并在實踐當中。

梁椿和園區中國這些年一直在呼吁“產業地產的輕重平衡”。在培訓當中，梁椿對學員們說，“很多人提起產業園區的開發，就是工程、規劃、建筑然后就銷售或者租賃掉，然而，真正基于全生命周期的產業園區開發策略應該在頂層設計層面去考慮，即你的重資產投資建設控制、輕資產的整合服務以及‘輕-重-輕’資產閉合配置。”

這種輕重平衡，在園區PPP中尤其體現得淋漓盡致。梁椿在培訓中稱，園區PPP的核心就在于運營發起，用第三種力量、以輕重平衡，去推動產業園區這個公共服務產品的高效供給。

同樣，對于產業地產輕重之間的辯證關系，黃立平也投入了大量的筆墨去鋪陳，甚至他演講的主題就是《產業地產的輕重辨析》。

產業地產如何做輕資產？或者說，具備了什么的條件才能去觸碰輕資產呢？黃立平設定了五個重要條件：

一是足夠的重資產實踐，并且有足夠的重資產資源；

二是必要的產業要素資源，特別是企業客戶資源；

三是具有跨界的信息技術認知能力、高效的資源解構重構能力；

四是構建標準化的體系，擁有體系輸出和管控能力；

五是投資、開發、運營能夠真正實現分離。

事實上，這五點園區中國也一直在跟業內反復強調，即輕重結合、產業導向、資源掌控、標準體系以及如普洛斯一般的“三核聯動閉合資本循環體系”。

梁椿在培訓中強調，不能為輕而輕，不能脫離了重而純粹的輕，在產業園區領域，對于資本、資源和資產這“三資”的掌控能力，往往決定了你的路能夠走多遠。

“只有在這些頂層設計上想透想通之后，你才能去談所謂的產品策略、孵化策略、品牌策略和招商策略等等，這些策略才能夠有的放矢，才能夠彈無虛發。否則大多數人做完一個產業園區都只能感覺到沒有積累到什么，或者感覺白白忙活一場，為產品而產品，為招商而招商，只能是事倍功半。”梁椿說。