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業主大會怎么開？想要知道看過來！ （根據國家和上海市相關規定整理） 物管大事怎么搞，共同決定是個寶①。 業主大會要開會，千頭萬緒事不少。 會前公告不要忘，一十五天是最少②。 參會人數有規定，兩個過半不能少③。 居委應當多督導，房辦也要現場到④。 議案確定多考量，合法合情恰當好。 工作人員先選好，利害關系回避掉⑤。 選票七日前送到，好讓業主多思考⑥。 上門送票兩人行，保存證據很重要。 當面領票須簽收，其他方式要公告⑦。 開票須要選日子，各方代表均要到。 唱票計票和監票，三種角色配合好。 表決規則已法定，通過條件請對照⑧。 資金改建三過二，其他過半不可少。 人數面積均要計，是否過票算算好。 匯總表決要明了，參與簽字不忘掉⑨。 會議紀要寫清楚，形成檔案管管牢。 會議決定須公告，居委那里要抄報⑩。 業主大會這么開，大家都會說你好。 和諧小區共努力，安居樂業基礎牢。 ――――――――――――――――― [注釋：] 1－《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十一條規定，下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 2－《物業管理條例》第十四條規定，召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。上海市房管局、民政局《關于印發〈加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干規定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號）規定，業主大會會議召開前15日，由業主委員會（或籌備組、換屆改選小組等，本條下同）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告，并書面通知所在地的房管辦事處、居（村）民委員會派代表參加，聽取意見、建議。 3－《物業管理條例》第十二條規定，業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。 4－《物業管理條例》第二十條規定，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。 5－上海市房管局、民政局《關于印發〈加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干規定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號）規定，業主委員會應當確定征詢意見表或者表決票（選票）發放、回收、計票、唱票、監票及其他會議工作人員名單（與表決事項有直接利害關系的業主不得擔任），并在物業管理區域內公告。 6－上海市房管局、民政局《關于印發〈加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干規定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號）規定，征詢意見表或表決票（選票）應當在投票日期7日前，按照《業主大會議事規則的約定送達全體業主，并保存送達憑證。 7－《上海市人民政府辦公廳轉發〈市住房保障房屋管理局關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會規范化建設若干意見〉的通知》（滬府辦發〔2009〕51號）規定，業主大會會議采用書面征求意見形式的，選票、表決票主要采取當面領取或送達的方式，并由業主簽收。如確需采取按照業主提供的聯系地址、通訊方式發送，或者投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內的方式送達的，應當由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會的工作人員證明，并在物業管理區域內公告送達情況。 8－《物權法》第七十六條第二款、《物業管理條例》第十四條第三款規定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 9－上海市房管局、民政局《關于印發〈加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干規定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號）規定，投票結束后，在規定時間采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由唱票、計票和監票人作出記錄。房管辦事處、居（村）民委員會應當派代表到場指導監督。 10－《物業管理條例》第十四條規定，業主委員會應當做好業主大會會議記錄。第二十條規定，住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上海市房管局、民政局《關于印發〈加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干規定〉的通知》（滬房管物〔2011〕345號）規定，業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并將表決結果在業主大會作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。如業主對表決結果存在疑問，業主委員會應組織業主對表決票進行復查。
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