山西：不動產登記，房地不一、有房證無地證問題統一解決啦！

1、有房產證沒土地證的申領

問題：戶主手中都有大紅本，可由于開發建設單位沒有及時申請辦理國有土地使用權初始登記，使得很多想要進行房屋交易的百姓，手握大紅本換不成不動產統一登記證，交易自然也不能進行，這種情況怎么辦？

解讀：  　　

《規范》首先對不動產統一登記證書發放過程中，原房屋已登記而土地未登記的問題進行了回應，并明確提出將分情形予以辦理。

今后，對土地權屬來源合法，因原開發建設單位未及時申請辦理國有土地使用權初始登記的，不動產登記機構可依據新的不動產統一登記規定，按程序辦理不動產權證書或不動產登記證明，不再辦理土地使用權首次登記。

對房屋建設單位在國有建設用地開發中，存在用地手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記，現購房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記的，不動產登記機構應按“便民利民、穩定連續”的原則受理。登記時，應將上述情況書面如實告知相關當事人，在不動產登記簿證上對房屋、土地的信息分別記載，在不動產登記薄和不動產權證書附記欄注記“該不動產未辦理國有建設用地使用權登記，應按規定及時補辦相關手續”。同時，建議當地政府依法對該房屋開發建設單位進行處理，并限期補辦相關手續。

如原開發建設單位已注銷、吊銷或下落不明的，不動產登記機構應在本地主流媒體上公告六十日，期滿無異議，不動產登記機構將公告留存并歸檔。

 2、有房產證沒土地證的辦理產權抵押

問題：我手里有房產證，但沒有土地證，我想辦產權抵押可以嗎？

解讀：

對購房人憑房屋所有權證書申請辦理不動產抵押權登記的，不動產登記機構應予受理。在辦理不動產抵押權登記時，不動產登記機構應將有關情況及時告知相關當事人，并要在不動產登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動產登記簿及不動產登記證明附記欄內均注記“抵押權人知悉抵押的房屋未按規定辦理國有建設用地使用權登記，自愿承擔由此帶來的風險和責任。”

“新政對原房屋已登記土地未登記的情形給予適度‘松綁’。”山西省不動產登記有關負責人解讀說，首先，《規范》強調了“國有土地上”，集體土地不包括在內，這就與“小產權房”區別開來，“小產權房”不合法，仍不能登記。其次，只針對個人住宅，對國有土地上個人通過合法途徑出資購買且已取得房屋所有權證，考慮到購房人屬善意取得方，并不具備鑒別其房屋所占用土地手續是否完善的能力，為保障無主觀過錯權利人的合法權益，此條“松綁”只限于個人住宅或小業主，不包括開發商等企業，對開發商或其他建設單位仍要從嚴要求。第三，在具體操作層面，增加了如實告知、詳細注記及建議依法查處等規范內容。

3、房地登記信息不一致

問題：百姓手里的大紅本登記的樓座位置和土地證上的不符，房、地權力人不一致，房、地用途不一致，房、地范圍不一致等情況，該如何辦理不動產統一登記？

解讀：

在房地登記信息不一致問題上，規范分以下情況進行處理：

一是房地坐落不一致。《規范》要求各地登記機構按照地名文件予以登記，如無地名證明文件則以房屋所有權證坐落進行登記。

二是房地權利人不一致。對已完成房產交易，但未辦理土地變更的房屋權利人，申請房地一體登記的，《規范》要求各地登記機構應在核實有關情況后，在尊重房屋交易事實的基礎上，通知房屋權利人、土地權利人簽署知悉該情況的具結書并將兩證收回后，予以登記。

三是房地用途不一致。《規范》明確各地登記機構可按照土地、房屋原有用途進行登記，但要在不動產登記簿及不動產權證書中分別記載用途改變有關情況。有證據證明原用途登記錯誤的，權利人可依法申請辦理更正登記。

四是房地范圍不一致。《規范》采取區別對待的方法，對建筑物超出原宗地界址或跨宗建設且已取得房屋所有權證的，購房人現申請辦理不動產轉移、抵押登記的，不動產登記機構應當受理，按實際用地范圍確定用地界址，并在不動產登記簿證上如實記載相關情況。同時通知相關部門要查明超出界址原因，存在違法用地行為的，依法處理。對房屋未登記的，規范明確應取得國土資源主管部門會同規劃主管部門出具的宗地調整批準文件后，方可申請辦理不動產登記。

4、公有住房辦理轉移登記

問題：我買的是公有住房，我能辦理轉移登記嗎？

解讀：

《規范》對已購公有住房、經濟適用房轉移登記問題也進行了說明。根據《山西省人民政府關于加快住宅與房地產業發展若干問題的決定》（晉政發[2002]6號）文件相關規定，對已購公房、經濟適用住房符合轉移登記條件的，土地出讓金按照成交價1%繳納，土地使用期限調整為70年。如成交價低于稅務部門計稅評估價的，以稅務部門認定的計稅評估價為準。土地使用年限起始期為該宗地內第一套房屋上市交易之日起計算，其土地性質變更為出讓。

5、繼承人申領不動產權證

問題：我是房屋繼承人，我應該怎么申請不動產統一登記證書？

 解讀：

鑒于因繼承申請不動產登記涉及復雜的法律關系，調查核實難，法律風險大，為有效保障各方權利人的合法權益，《規范》建議各地單設繼承登記窗口，指派具備相關資質人員專門負責此項業務的審核、辦理工作。

同時，新政要求各地在受理此類登記業務前，要對當事人提交的申請材料進行全面查驗，就有關事項進行詢問，并要求當事人出具對材料真實性負責的保證書，還可發函至原證明材料出具部門對材料真實性進行核實。在查驗詢問過程中，采取全程錄像等方式留存證據，登簿前要將擬登記結果進行公示，以確保各方當事人合法權益。[山西晚報/記者 要維維]