知識點一、概述[了解]:
房產(chǎn)面積測算均指水平面積的測算，包括房屋面積測算和房屋用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算、共有建筑面積的測算與分攤。房屋用地面積測算包括房屋占地面積的測算與用地面積的測算。
(一)房屋面積的相關(guān)概念
(1)房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑;
(2)房屋的產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由省(自治區(qū))、直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定;
(3)成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和; 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積; 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積; 內(nèi)墻面裝飾厚度計人使用面積;
(4)房屋的共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積;
(5)房屋的建筑面積為套內(nèi)建筑面積和分攤得到的共有建筑面積之和。
知識點二、房屋面積測算的分類[掌握]:
知識點 房屋面積測算的分類
房屋面積測量按照測量方式和數(shù)據(jù)來源的不同可分為房屋面積預(yù)測和房屋面積實測。
房屋面積預(yù)測是指根據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門審核的設(shè)計圖紙，對房屋進行圖紙數(shù)據(jù)采集，獲取房屋面積數(shù)據(jù)的過程。房屋面積預(yù)測成果可用于房屋預(yù)售、內(nèi)部管理以及其他法律法規(guī)和相關(guān)管理部門允許的用途。
房屋面積實測是指房屋建成后，對房屋進行實地測量，獲取房屋面積數(shù)據(jù)的過程。房屋面積實測成果可用于房屋交易、產(chǎn)權(quán)登記、辦理土地及規(guī)劃手續(xù)、征地拆遷、房屋評估等。
知識點三、房產(chǎn)面積測算的精度要求[熟悉]:
知識點 房產(chǎn)面積測算的精度要求
我國房產(chǎn)面積測算的精度分為三個等級，見表。實際房產(chǎn)測量工作中一般采用第二、第三等級精度標準。對新建商品房一般采用第二等級精度要求;對其他房產(chǎn)建筑面積測算精度采用第三等級精度要求;其余有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度要求。
房產(chǎn)面積測算中房屋邊長取位至0.01m、面積取位至0.01m2。
知識點四、房屋各特征部位的測量[熟悉]:
知識點 房屋各特征部位的測量
(1)房屋外圍建筑面積應(yīng)取勒腳以上外墻最外圍為準量測;
(2)房屋室內(nèi)邊長及墻體厚度應(yīng)取未進行裝飾貼面的墻體為準量測;
(3)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，按層高2.20m以上的部位為準量測;
(4)柱廊以柱外圍為準量測;
(5)檐廊、架空通廊以外輪廓水平投影為準量測;
(6)門廊以柱或維護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準量測;
(7)挑廊以外輪廓投影為準量測;
(8)陽臺以維護結(jié)構(gòu)為準量測;
(9)陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影為準量測;
(10)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，按層高(高度)2.20m以上的部位為準量測，房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影為準量測;
(11)門墩以墩外圍為準量測;
(12)門頂以頂蓋水平投影為準量測;
(13)室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準量測。
知識點五、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定[熟悉]:
知識點 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定
(一)計算全部建筑面積的范圍
(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算;
(2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其層高在2.20m以上的部位計算建筑面積;
(3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算;
(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積;
(5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算;
(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算;
(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算;
(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算;
(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算;
(10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算;
(11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算;
(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算;
(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算;
(14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算;
(15)有伸縮縫、沉降縫的房屋，若其與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的，伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。
(二)計算一半建筑面積的范圍
(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算;
(2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算;
(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算;
(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算;
(5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
(三)不計算建筑面積的范圍
(1)層高小于2.20m的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室;
(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等;
(3)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑;
(4)房屋之間無上蓋的架空通廊;
(5)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池;
(6)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺;
(7)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;
(8)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積;
(9)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋;
(10)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋;
(11)獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線;
(12)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫;
(13)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。
知識點六、房屋共有建筑面積分攤[熟悉]:
知識點 房屋共有建筑面積分攤
(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)法條和技術(shù)規(guī)范
(二)房屋共有建筑面積的分類
(1)房屋共有部分按照是否可被分攤分為可分攤共有部位和不可分攤共有部位。在分攤計算時，只有可分攤共有部位可以被分攤;
建筑物可分攤的共有部位一般包括(但不限于)：①交通通行類，如大堂、門廳、樓(電)梯間、樓(電)梯前室、走道等;②僅為建筑物內(nèi)各專有部位服務(wù)的共用設(shè)備用房類，如設(shè)備用房、水泵房、變配電室、附屬設(shè)施、垃圾收集間、消防貯水池、風(fēng)機房等;③公共服務(wù)用房類，如為幢內(nèi)服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、保潔間等;④建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)類，如套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半、承重垛柱等。
建筑物不可分攤的共有部位一般包括：為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房等。
(2)房屋共有部分按照其使用功能和服務(wù)對象的不同分為三類：①全幢共有部位：指為整幢服務(wù)的共有部位，全幢進行分攤;②功能區(qū)間共有部位：指專為某幾個功能區(qū)服務(wù)的共有部位，由其所服務(wù)的功能區(qū)分攤;③功能區(qū)內(nèi)共有部位：指專為某個功能區(qū)服務(wù)的共有部位，由該功能區(qū)分攤。
(三)房屋共有建筑面積分攤的基本原則
(1)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;
(2)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。
(四)房屋共有建筑面積分攤模型
按相關(guān)房屋的建筑面積按比例分攤的計算公式 ：
式中，k為共有面積分攤系數(shù);si為各單元參加分攤的建筑面積，單位為m2。
(五)各類房屋共有建筑面積的分攤計算
1.單一功能住宅樓共有面積分攤方法
首先計算整幢住宅樓的總建筑面積，再計算各套房屋的套內(nèi)建筑面積。整幢住宅樓的總建筑面積扣除整幢住宅樓各套房屋套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房，以及人防工程等建筑面積，求得整幢住宅樓的共有面積;
根據(jù)整幢住宅樓的共有面積和整幢住宅樓的套內(nèi)建筑面積的總和求取整幢住宅樓的共有面積分攤系數(shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有面積。
隨著建筑設(shè)計的不斷進步和共有形式的愈加復(fù)雜，往往單一功能住宅樓也有可能因為單元間戶型、樓層、擁有電梯部數(shù)等不同需要按單元進行獨立分攤。此時，單一住宅樓可按單元劃分功能區(qū)，按照多功能綜合樓的共有面積分攤方式進行分攤計算即可。
2.商住樓共有面積的分攤方法
首先將全幢共有建筑面積分攤到住宅和商業(yè)兩個功能區(qū)。然后將兩個功能區(qū)分攤所得的幢共有面積加上功能區(qū)本身的共有面積再各自在功能區(qū)內(nèi)進行分攤。依照前述的方法和計算公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分攤計算各套房屋分攤所得的共有面積。
3.多功能綜合樓共有面積的分攤方法
多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即同一幢建筑物內(nèi)可能有住宅、商業(yè)、辦公、酒店、自行車庫、汽車庫等多個用途的房屋。各共有部位的功能與服務(wù)對象也并不相同。因此，一般情況下，多功能綜合樓不能與單一功能住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)進行一次分攤。而是應(yīng)按照誰使用誰分攤的原則，將各個共有部位面積按照各自的功能和服務(wù)對象分別進行分攤，即進行多級分攤。
多功能綜合樓的分攤計算應(yīng)采取由整體到局部的分攤模式，即首先進行整幢房屋共有面積的分攤，把它分攤至各功能區(qū);其次，進行功能區(qū)間的共有面積的分攤，同樣分攤至各功能區(qū);分攤至功能區(qū)的整幢共有面積和功能區(qū)間共有面積與功能區(qū)內(nèi)共有面積加在一起，再進行功能區(qū)內(nèi)部分攤。依次類推，直至將所有的共有面積分攤至各套或各戶。套內(nèi)建筑面積加上分攤所得的共有面積，就得到了各套或各戶的建筑面積。
