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為解答大家心中疑問，維護業主的合法權益。在總結梳理近期業主反映問題的基礎上，根據《房產測量規范》《日照市房屋面積測算實施細則》有關規范標準，市房管部門梳理了有關房屋測繪知識。希望可以為大家提供幫助。 1.房屋調查以幢為單位。 2.房屋層數和層次調查 室內陸坪±0.00以上，層高在2.2米以上的計入自然層； 采光窗高于室外地坪的半地下室計入自然層； 室內陸坪±0.00以下，層高在2.2米以上的計入地下層； 房屋總層數=地上層數+地下層數 ； 層次是單元房屋在樓幢中第幾層，地下層以負號表示（結合規劃審批文件認定）。 3.建筑結構 以房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別。分為：鋼結構；鋼、鋼筋混凝土結構；鋼筋混凝土結構；混合結構；磚木結構；其他結構等6種。 實際要結合現場調查以及設計圖紙共同確認房屋的建筑結構。 4.房屋用途 一幢房屋不同部分用途不同時，應分別表述其位置、面積、用途結合相應土地用途及相關規劃設計用途。 5.房屋建成時間 房屋預測繪建成年份按照建筑工程施工許可證“合同竣工日期”，房屋實測繪建成年份按照建設工程“竣工驗收備案日期”。 6.墻體歸屬調查 墻體歸屬以權屬單元為單位調查。 分為自有墻、共有墻和借墻三種。 墻體歸屬由毗鄰各權利人共同確定并簽字確認。 7.房屋座落位置 房屋座落位置按照規劃部門批準的建設工程規劃許可證“建設位置”，無規劃許可證的按照土地使用證“座落”。 房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算，還包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設施的面積，房屋建筑面積計算應具備以下條件： 1.應具有上蓋； 2.應有圍護物； 3.層高在2.20m以上； 4.結構牢固、屬于永久性的建筑物； 5.可作為人們生產或生活的場所。 （一）計算全部建筑面積的范圍 1.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2.房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。 3.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。 4.樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 6.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 8.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 10.地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。 11.有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 13.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。 15.有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 （二）計算一半建筑面積的范圍 1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 4.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 5.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 （三）不計算建筑面積的范圍 1.層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。 2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3.房屋之間無上蓋的架空通廊。 4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 5.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 8.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。 (一)套內房屋使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下計算： 1.套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜等空間面積的總和； 2.套內樓梯按自然層的面積總和記入使用面積； 3.不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； 4.內墻裝飾厚度計入使用面積。 (二)套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 (三)套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 做好房產測繪相關常識的普及宣傳，不僅使普通市民清楚了解房屋測繪相關知識，更能使廣大市民對相關部門進行監督。特別是通過宣傳普及，廣大市民在購買商品房時能清楚明白房屋面積是如何計算出來的，對減少購房買賣糾紛，促進房產測繪工作的公開化、透明化也具有重要意義。接下來是幾個關于房產測繪的案例解析。 市民張先生 “我聽說房屋面積誤差可以達到3%，那測量尺度太大了吧？”市民張先生提出疑惑?！捌鋵嵨乙膊惶?，一直想找這方面的專家問問，到底是咋回事？” 案例一分析： 房產測量涉及的精度分兩類：一類是界址點、界址點間距（線）及平面控制測量的精度；二類是房產面積精度。 界址點一級精度mj為±0.02m，界址點間距誤差△D=±(mj+0.02mjD)。房產平面控制測量末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過±0.025m。 第一類精度主要應用于繪制房產分丘平面圖、房產分幅平面圖。 老百姓最關心的房產面積誤差屬于第二類?！斗慨a測量規范》（GB-T 17986-2000）規定： 采用一級精度等級，例如房產面積為100 m2，則中誤差是0.13 m2。這類誤差也只產生在無規劃圖紙的自建房測量中。有規劃審批圖紙的樓房預售依據圖測，實測依據規劃審批圖紙對實際施工尺寸進行復核。樓房面積前期有規劃許可的約束，后期有竣工驗收備案的確認，再經過測繪單位的實測，面積管理部門的審查，誤差其實不存在。 人們口中的“誤差3%”源自《商品房買賣合同》，那不是測量誤差，而是房屋買賣合同約定的面積與房屋產權登記面積的差異（簡單理解就是買房與交房的面積差異）。在房地產市場中，面積差異通常被稱為“房屋縮水”，表現形式有“縮水”、“漲水”。目前房屋銷售以預售方式為主，預售面積是由圖紙上測出來的，如果在建設過程中出現規劃變更，預售面積就會與實際面積存在差異。 按照現行商品房買賣合同的約定，買賣雙方針對面積確認及差異處理既可以自行約定，又可以按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 房屋的測量誤差（面積誤差）和面積差異是兩個不同的概念。購房者如對面積數據有疑問，可以要求測繪單位進行答復，答復后仍有異議可再向市房地產主管部門申請復查。維護自身權益是每一位購房者的權利，切實維護購房者權益更是面積管理部門義不容辭的職責。 市民王女士 “我剛買了套房子，想知道面積，聽說有《房產測繪技術報告》。開發商說提供不了，在我的一再堅持下，最后只允許看一眼。我覺得我已經購買了產權，是房屋的合法所有人，這個報告有權要求自己持有一份。如果對報告結果有爭議，該如何重新測量和復議？” 案例二分析： 房屋面積管理部門、開發建設單位及測繪單位均有《房產測繪技術報告》，如業主需要查看，三方都可以提供。新建房屋都要求開發建設單位在售樓處進行張貼公告。為方便業主查詢，目前新辦理的預售或實測測繪成果數據都在日照市房地產管理局政務網公示。如果業主對面積有異議，根據《房產測繪管理辦法》第十七條規定：“當事人對房產測繪成果有爭議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定?！?/p> 陳先生新購一套二手樓房，但無論怎樣量測都與辦理的產權證上的面積有較大差距。“房屋面積到底是怎樣測算的？”陳先生產生了疑惑。 案例三分析： 產權證記載的建筑面積為套內建筑面積加分攤面積。房產測繪中，套內建筑面積界線要量取到分戶權界線的墻體中線，再加上陽臺的建筑面積。分攤面積是整幢樓共用建筑面積按功能區的使用范圍通過分攤計算得來。而業主量測的只是凈尺寸數據（未含內墻體尺寸及分戶權界墻體一半尺寸），再相乘相加得出的面積數，此面積即不是套內面積，也不是建筑面積，只是接近使用面積（墻面裝飾材料及抹灰厚度計入使用面積）。房產測繪是一項專業性較強的技術工作，測繪人員施測時以一幢樓為單位，依據設計圖紙進行實地測繪校核，對共用建筑部位使用范圍進行詳細調查，嚴格按照《房產測量規范》及《日照市房屋面積測算實施細則》相關規定進行面積分攤計算后，再經內業兩級檢查一級驗收合格后最終確認建筑面積。所以，業主很難自行量測房屋建筑面積，特別是無法計算需要分攤的共用建筑面積。根據《房產測繪管理辦法》第十七條規定：“當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定?！?/p> 某地下車庫（非人防區域）內的車位，其權屬范圍僅是一個長方形，通過簡單量測計算出的面積也不過十幾平米，為何產權證上所顯示的車位建筑面積是幾十平米呢？ 案例四分析： 車位的建筑面積由車位的套內建筑面積加上分攤面積組成，車位的套內建筑面積即為地面上權屬界線所圍成的面積，車位的分攤面積是指在整個地下車庫中所分攤的共用建筑面積。 地下車庫內車位的共用建筑部位主要涉及車行通道、坡道、車庫出地面樓梯間、設備間等。車行通道和坡道是車位分攤的主要共用建筑部位，分攤后的面積占車位建筑面積的50%甚至更多。 另外，車庫的出地面樓梯間，也是車位需要參與分攤的共用建筑部位；地下車庫內為了滿足照明所設置的配電間以及為滿足通風所設置的風機房、風井等均為車位所要分攤的共用建筑部位。 |
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