物業公司收業主停車費，到底有沒有法律依據？

《今天我才發現小區停車費是不用交的！》這一網文以《中華人民共和國物權法》第七十三條的規定：“小區內的道路、綠地、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。”和第七十四條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”為依據，認為停車費或為土地使用費，或為保管費用，但小區內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房以及車位屬于全體業主共有，物業公司沒有權收取使用費，也不能強迫業主委托其保管車輛。如果是委托物業保管，物業要承擔哪些責任和業主應簽訂委托服務合同，小區車位屬于全體業主共有，收取的停車費應歸全體業主所有，物業應出示小區公共收益分配方案（需經全體業主同意）。此外，物業利用小區內部公共用地規劃停車位，需要國家有關部門審批等手續，而物業公司顯然無法提供。

不少市民紛紛對該網文點贊、轉載。家住一小區的陳先生表示，按規定露天停車位屬業主共有，物業收取的費用應為車輛管理費和服務費，那么物業對車輛應負有管理、保管的責任。然而，該小區業主即使交了停車費也不能保證停車位置，物業管理并不到位，收停車費不合理。業主郭先生說，自今年8月搬進該小區后，從沒見過小區內公共收益和使用情況的公示。

律師說法：公共收益應定期公示

《物權法》雖未明確規定物業可收取停車費用，但目前大多物業是受開發商或業委會、業主委托，或事實上存在管理、服務關系，因此物業對業主停車進行收費是合法的。

“實際上，物業收取的停車費用應該是管理費、服務費的延伸，是履行合同的行為，收取的費用為全體業主共享。”律師表示，小區內一些業主并沒有車輛，因此占用共有場地停車的業主需要為場地占用和增加的物業服務量交納一定費用，否則對沒有在共有車位停車的業主來說不公平。

然而，需要注意的是，物業收費是受托關系，對于共有場地停車物業收取的費用所有權歸全體業主所有，物業可依據委托而從中獲得必要的勞務費用和服務費用，結余部分應該用于小區公共設施、設備維護、增補和保潔、綠化等公益項目，同時應定期公開費用開支并接受監督。

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作為一個業主委員會主任，我來談談個人體會和看法吧。首先，部分業主對業主委員會可能有些誤解，看到我這個身份就有些反感。那么放下所有成見，我們以一個中立角度看待問題。業主委員會是業主大會按照雙過半原則選舉產生（具體見各省市物業管理條例和業主大會指導規則），主任副主任是業委會內部推選的責任人，沒有任何特權，更多只是起組織作用。業委會只是業主大會執行機構，按照議事規則行事，作出的決定還需要半數以上委員簽字同意。

那么我們再來說說停車費。當小區組織業主大會成立業委會后，針對路面等公共區域的停車位收費，物業可以取小部分管理費用，用于時常車輛管理開支。如果是固定車位，業委會可以取部分入公共收益賬戶，用于公共建設支出。這個也是為了相對公平，既然用了公共的東西，那就為公共作出點貢獻。這里要解釋下，小區開支并非都屬于物業管理公司。物業是維護小區日常管理和正常運轉的，如果小區有重大建設或改造，物業是有權不實施的。那么這塊要么動用維修基金（房屋養老金，不建議動用），要么業主均攤。現在如果找業主收費做什么事，可以想象難度，那么只有平時積攢點公共收益。我們就是這樣做的，當然我們一個季度公示一次賬目，有疑問可以攜帶業主身份證明文件，預約查看賬目。這是路面車位，再說下地庫。現在小區地庫一般分為產權車位（有產權證，跟房屋一樣）和人防車位。產權車位沒有爭議，屬于開發商，用于出售或租賃給業主。現在有規定不能只買不租，如果沒賣完是需要租給業主的，當然出租一般也有協議優先滿足出售，這個沒毛病。不管是否合理，按現有法律法規，有產權的車位所有權屬于開發商，他可以作出決定。那最后一塊，人防車位。人防車位其實是小區人防工程，非戰時在不改變設施的情況下用于停放車輛。這一塊也是爭議最大的一塊，到底屬于開發商還是業主？現在沒有明文規定，但是有一條“誰投資誰受益”。就是這一條引起很大議論。這人防到底屬于開發商投資，還是業主均攤了投資，不好認定。但現在開發商作為強勢群體和前期管理者，一般都把人防這塊也出租給業主了。至于說物業，也就從開發商那拿點管理費。

所以說，這個標題就不是很準確。其實現在大部分車位費是被開發商拿去了，而不是物業。

小區事務遵循《物權法》。我不罵誰，也沒祝福大家，就是說些事實，覺得我說的有道理的，留個“贊”吧。