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1、業主委員會的組建根據 《市住宅物業管理規定》的相關規定，業主委員會的產生及換屆改選的相關程序如下： 一、業主大會組建的條件（《市住宅物業管理規定》第十二條） （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上； （二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年的。 （只要符合其中一條就可以組建） 二、業主大會組建的申請（《市住宅物業管理規定》第十三條） 物業管理區域符合《規定》第十二條成立業主大會條件之一的，建設單位應當在30日內向物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面報告，并提供下列資料： （一）物業管理區域核定意見； （二）物業服務企業用房和業主委員會用房配置證明； （三）業主清冊和物業建筑面積； （四）物業出售并交付使用時間； （五）已籌集的專項維修資金清冊。 建設單位未按規定提交資料，經鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促后仍不改正的，區（縣）房地產管理部門可根據鄉、鎮人民政府或者街道辦事處的書面要求，組織人員取得相關資料，所發生的費用由建設單位承擔。 建設單位未及時書面報告的，業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。 三、業主大會組建程序 （一）由街鎮牽頭，召開建設單位，房管辦事處，物業所在地居民委員會參加的前期組建會議，確定組建開始時間、籌備組中建設單位，房管辦事處，物業所在地居民委員會代表人選及籌備組中業主代表產生方式。 （二）在小區內張貼《關于劃定市某某區某某小區業主大會物業管理區域的公告》（區房管局蓋章） 1、物業管理區域的確定（《市住宅物業管理規定》第七條） 住宅小區，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；但該住宅內已分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區的，且能明確公用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。 注意：物業管理區域的調整（《市住宅物業管理規定》第九條） 物業管理區域需作調整的，區（縣）房屋行政管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮政府），結合當地居民委員會、村民委員會的布局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。物業管理區域調整后，區（縣）房屋行政管理部門應當在相關物業管理區域內公告。 （三）在小區內張貼《關于組建市某某區某某小區業主大會籌備組的公告》（相關街鎮和區房管局蓋章）和《市某某區某某小區業主大會籌備組中業主代表產生方式公告》（相關居委會蓋章） 1、籌備組成員的組成（《市住宅物業管理規定》第十四條） 籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。籌備組中的業主代表，根據《市某某區某某小區業主大會籌備組中業主代表產生方式公告》所規定的方法產生，不以得票高低確定。 如采取推薦表的形式，見《市某某區某某小區業主大會籌備組業主代表成員推薦表》樣張。 2、籌備組人數 籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數所占比例不低于籌備組總人數的1/2（業主代表人數一般為5—10人）。 3、推薦時間和地點 推薦時間由居委會定，如采取領推薦表形式，領取地點一般為居委會。 （四）在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主大會籌備組成員名單的公示》（相關街鎮和區房管局蓋章） 其中業主代表需符合： 1、是否是業主（產權證上有名字的或房屋銷（預）售合同中有名字的） 2、《市住宅物業管理規定》第十九條關于業委會成員條件的要求 3、公示時間：一般為7天 注意：公示后，成員不符合條件怎么辦？ 由居委會確定籌備組成員替補人員。 （五）在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主大會籌備組成員名單的公告》（相關街鎮和區房管局蓋章） 1、確定正副組長，其中籌備組組長由街鎮代表擔任。 2、對籌備組成員進行業務培訓 注意：到此前期工作結束，接下來的具體組建工作由籌備組負責，政府部門進行指導。 （六）業主大會籌備組工作 1、在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主身份及其在業主大會會議上投票數的公告》（籌備組正副組長簽名） 業主人數，按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。 2、在小區內張貼《關于市某某區某某小區首次業主大會會議形式的公告》（籌備組正副組長簽名） 一般采用“書面征求意見的形式”，也可采用“推選業主代表參加集體討論的形式” 注意：“書面征求意見的形式”可以省掉推選業主代表這一步，但以后籌備組的工作量比較大；“推選業主代表參加集體討論的形式”增加了推薦業主代表這一步，但以后的工作籌備組可以通過業主代表來實施，包括業主大會成立后，業委會每年召開業主大會可以通過業主代表來幫助工作。如采用“推選業主代表參加集體討論的形式”的，業主推薦好業主代表后，要在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主代表名單的公告》（籌備組正副組長簽名） 3、在小區內張貼《市某某區某某小區關于業主委員會候選人產生辦法及業主委員會選舉方式的公示》（籌備組正副組長簽名） （1）委員人數：根據小區規模，5人以上單數組成 （2）具體分布：可以不規定，也可以劃分區域 （3）產生辦法：四種方式中選擇 （4）委員選舉：一般采用等額選舉 4、在小區內張貼《市某某區某某小區關于業主委員會候選人產生辦法的公告》（籌備組正副組長簽名） 5、組織業主推薦業主委員會委員候選人 6、擬定《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）、《專項維修資金管理規約》（草案）。 擬定好以后，在小區內張貼《關于征求市某某區某某小區《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）、《專項維修資金管理規約》（草案）書面意見的公告》，征求業主意見，進行修訂，形成最后表決稿。 7、在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主委員會委員候選人名單的公示》（籌備組正副組長簽名） 其中業主代表需符合： 1、是否是業主（產權證上有名字的或房屋銷（預）售合同中有名字的） 2、《市住宅物業管理規定》第十九條關于業委會成員條件的要求 3、公示時間：一般為7天 注意：公示后，成員不符合條件怎么辦？ 由籌備組確定業委會成員替補人員。 8、在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主委員會委員候選人名單的公告》（籌備組正副組長簽名） 9、在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主大會會議討論事項的公告》（籌備組正副組長簽名） 以上1—9項的內容應當在業主大會會議召開的15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。 10、召開業主大會 （1）表決《業主大會議事規則》 （2）表決《管理規約》 （3）表決《專項維修資金管理規約》 （4）選舉業主委員會成員 11、在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主大會會議決定、業主委員會組成人員選舉結果等事項公告》 注意：籌備組的工作到此結束。接下來是業主委員會的工作 （七）業主大會（業主委員會）的備案 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案： 1、業主大會會議記錄和會議決定。業主委員會選舉正副主任會議記錄； 2、《業主大會議事規則》（票數1/2、面積1/2）； 3、《管理規約》（票數1/2、面積1/2）； 4、《專項維修資金管理規約》（票數2/3、面積2/3）； 5、業主委員會成員名單和基本情況（產證復印件）； 6、業主委員會成立備案表。 在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主大會、業主委員會印章啟用的公告》 2、業主委員會的換屆（一）業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。 （二）鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在60日內會同區、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組。在小區內張貼《關于組建市某某區某某小區業主委員會換屆改選小組的公告》。 注意：換屆不用張貼《關于劃定市某某區某某小區業主大會物業管理區域的公告》 （三）在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主委員會換屆改選小組成員名單的公示》（換屆改選小組成員中不需要建設單位代表） （四）在小區內張貼《關于市某某區某某小區業主委員會換屆改選小組成員名單的公告》 （五）換屆改選小組的工作 基本與籌備組工作相同，不同之處在于： 1、業主大會會議形式根據《業主大會議事規則》確定。 2、推選業主代表參加會議的，業主代表產生方式根據《業主大會議事規則》確定。 3、表決的結果要根據《業主大會議事規則》確定。 4、業主委員會的備案 新一屆業主委員會選舉產生后，應當在30日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續。除填寫“業主委員會換屆備案表”之外，還需提供： （1）業主大會會議記錄和會議決定。業主委員會選舉正副主任會議記錄； （2）《業主大會議事規則》（票數1/2、面積1/2）； （3）《管理規約》（票數1/2、面積1/2）； （4）《專項維修資金管理規約》（票數2/3、面積2/3）； （5）業主委員會成員名單和基本情況（產證復印件）； 上述（2）（3）（4）是根據滬房地資物[2008]389號文版本并未做修改的，換屆時不需要提供。其它備案材料相同。 注意：換屆的不用再刻制業主大會和業主委員會公章。由房管辦事處將其保管的物品向新一屆業委會進行移交。 五、業主委員會日常運作 1、業委會委員的辭職 （1）業委會成員全體辭職的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處會同區、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，換屆改選小組應當在90日內召開業主大會選舉新一屆業委會。 （2）業委會正副主任辭去正副主任職務的，只需全體委員的半數以上同意即為有效。然后業委會委員另行選舉新的業委會正副主任，也是全體委員的半數以上同意。業委會到鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續，并提交相關材料。 a、業主委員會變更備案表 b、業主委員會會議決定（半數以上委員簽名） c、業委會正副主任房地產權證復印件 （3）業委會委員書面辭職的，要經業主大會通過，其委員資格終止。 2、相關檔案資料財務的管理和移交 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起10日內，將其報關的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交物業所在地房管辦事處保管。新一屆業委會選舉產生后，由房管辦事處在備案后10日內，將其保管的物品移交新一屆業委會。 上一屆業委會拒不移交上述所述物品的，以一屆業委會可以請求物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交，物業所在地公安應當予以協助。 業委會成立籌備一． 工作步驟： 第一步，管理處與骨干業主建立聯系，然后共同聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區物管科指導自己小區成立業主大會。 第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦。最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。 第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區物管科和相關居委會的代表參加。 第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。 第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業主大會成立，業主委員會章程通過。在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。 第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，執行秘書并可以開展工作。 第七步，將業主大會成立簡要過程、業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣物管科備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。 第八步，備案十天后仍沒有收到區物管科的備案意見，可再次與其進行聯系。 二，具體工作時間安排及各項工作責任人：
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