業主委員會成立（換屆）流程及有關事項

業主委員會成立（換屆）

流程及有關事項

召開首屆業主大會的程序

1、小區內業主入住率或入住建筑面積達到50%以上；首位業主入住滿兩年且入住率達到25%以上要求時，由建設單位或業主聯合簽名提出書面申請；報屬地鎮、街區；物業主管部門（一式兩份）。

2、由屬地鎮、街區，社區居委會、物業主管部門對提報的申請進行審查。

3、經審查，小區具備以上任何條件后，由鎮、街區或社區居委會張貼召開業主大會啟動公示并提出參加籌備組業主代表條件，按規定推薦籌備組業主代表。

4、推薦完成經初審后公示業主參加籌備組的業主代表名單。

5、公示期間內，廣大業主對推薦的籌備組業主代表無異議后，再次公示由鎮、街區、社區居委會、物業主管部門、開發建設單位、前期物業服務企業、業主代表參加的業主大會籌備小組全體成員名單；

6、完成公示后，召開籌備組第一次會議。對業主資格進行確認；研究討論是否需推薦代表參加會議，如果小區業主人數較多的，可采用推薦業主代表的形式召開業主大會，研究業主代表產生辦法；起草《管理規約》、《業主大會議事規則》，《業主委員會工作規則》等會議文件。

7、根據本小區實際情況，經大會籌備組第一次會議研究討論的業主代表產生辦法推選業主代表；

8、推選業主代表完成后，召開籌備組第二次會議。對業主代表資格進行確認；討論修改《管理規約》、《業主大會議事規則》，《業主委員會工作規則》等會議文件；確定業主委員會組成人員數量；推薦業主委員會候選人名單；研究業主委員會選舉辦法，確定業主大會召開的地點、時間并進行公示，同時送達當選業主代表入會通知。

9、召開業主大會，討論通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》；《業主委員會工作規則》等文件；選舉產生業主委員會。召開業委會第一次會議并進行分工。

10、通過大會決議；當選業委會成員簽訂履職承諾書；完成公示、備案工作。

業主委員會換屆程序

1、根據《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》規定，首屆業主大會規定年限（一般不超過五年），業委會應在到屆三個月前組織換屆（應邀請鎮街區、社區居委會參加）；業委會不組織換屆的由鎮街區、社區居委會組織換屆。

2、由小區業主委員會或鎮、街區、社區居委會張貼換屆啟動公示，并提出參加換屆籌備組業主代表條件，按規定推薦籌備組業主代表。

4、推薦完成，經初審后公示業主參加換屆籌備組的業主代表名單。

5、公示期間內，廣大業主對推薦的換屆籌備組業主代表無異議后，再次公示由鎮、街區、社區居委會、物業主管部門、開發建設單位、前期物業服務企業、業主代表參加的業主大會換屆籌備小組全體成員名單；

6、完成公示后，召開換屆籌備組第一次會議。對業主資格進行確認；研究討論是否需推薦代表參加會議，如果小區業主人數較多的，可采用推薦業主代表的形式召開業主大會，研究業主代表產生辦法；起草《管理規約》、《業主大會議事規則》，《業主委員會工作規則》等會議文件。

7、根據本小區實際情況，經換屆籌備組第一次會議研究討論的業主代表產生辦法推選業主代表；

8、推選業主代表完成后，召開換屆籌備組第二次會議。對業主代表資格進行確認；討論修改《管理規約》、《業主大會議事規則》，《業主委員會工作規則》等會議文件；確定業主委員會組成人員數量；推薦業主委員會候選人名單；研究業主委員會選舉辦法，確定業主代表大會召開的地點、時間并進行公示，同時送達當選業主代表入會通知。

9、召開業主大會，討論通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》；《業主委員會工作規則》等文件；選舉產生業主委員會；召開業委會第一次會議并進行分工。

10、通過大會決議；當選業委會成員簽訂履職承諾書；完成公示、備案工作。

具備召開首次業主大會的條件

（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

符合以上首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

大會籌備組的成立

根據國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《山東省物業管理條例》等相關規定，召開業主大會前需首先成立大會籌備組?！渡綎|省物業管理條例》規定，籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

業主的概念

房屋的所有權人為業主。也就是說依法登記取得或者根據物權法規定取得建筑物專有部分所有權的人(房屋產權所有人)，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

籌備組履行下列職責

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組第一次會議議程

一、籌備小組成立（名單公示）；

二、業主資格確認（按樓公示）；

三、起草《業主管理規約》；

四、起草《業主大會議事規則》；

五、起草《業主委員會工作規則》；

六、協商業主代表產生辦法；

七、其他。

業主大會籌備組第二次會議議程

一、確認業主代表資格；

二、討論、修改《管理規約》；

三、討論、修改《業主代表大會議事規則》；

四、討論、修改《業主委員會工作規則》；

五、協商產生業主委員會候選人名單；

六、協商業主委員會選舉辦法；

七、確定業主代表大會召開的時間、地點；

八、其他。

業主大會業主委員會選舉辦法

(討論稿)

一、本屆大會選舉業主委員會成員x名，實行等（差）額選舉。

二、本次選舉采用無記名投票方式進行，得票數超過到會人數一半多者當選。

三、如第一次投票結果沒有選足應選人數時，在未當選的得票多的兩人中再次投票選舉，得票多者當選。

四、本次選舉設二名監票人監督選舉，監票人由會議

舉手表決通過。

五、投票選舉時，同意哪位候選人，就在其姓名下面的空格內劃(√)，不同意的劃(O)；如另選他人，將名字寫在后面的空格內，并在其名字下面的空格內劃(√)，選票不寫符號的，視為無效。

六、選票少選有效，多選作廢。

業主大會籌備小組

2019年 月 日

業主大會入會通知書

xxx代表：

首先祝賀您當選為本小區首屆業主大會代表！

茲定于2019年5月 日（星期 ）上午8:30分，在xxx街道xx社區會議室召開xxx小區首屆業主代表大會，屆時請準時入會。

首屆業主大會籌備組

2019年 月 日

委 托 書

xxx小區首屆業主大會：

我因有事不能參加會議，茲委托 業主代表我參加大會，行使業主代表權利。

委托人：

2019年 月 日

召開業主大會議程

（一）籌備組介紹會議籌備情況；

（二）審議通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》；《業主委員會工作規則》等文件；

（三）表決通過業主委員會選舉辦法；

（四）表決通過監票人；

（五）選舉產生業主委員會成員。

（六）召開業委會第一次會議并進行分工。

業主大會形式

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居委會負責組織業主召開業主大會。

業主大會職責

（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

七、業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

（一）按照業主戶數計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；

（二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

業主委員會

業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

履行下列職責：

（一）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）執行業主大會的決議、決定；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業主委員會備案

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居委會備案：

（一）業主大會會議決議；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會工作規則；

（五）業主委員會委員名單和基本情況；

（六）法律、法規規定的其他資料。

物業主管部門、街道辦事處，應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

業主委員會會議

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當協調督促其移交。

業主委員會委員的終止

業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

（二）拒不履行委員職責的；

（三）業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；

（四）違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

（五）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

業主委員會活動經費

業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。