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更換小區(qū)的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，是物業(yè)服務(wù)、管理行業(yè)市場化運作過程中，很常見的一種“市場行為”，無可厚非。然而，在現(xiàn)實的這種“市場行為”過程中，卻顯得十分“骨感”。這種“骨感”效應(yīng)的展露，往往出自“小區(qū)業(yè)委會”。其表現(xiàn)；不是“強行做主更換”，就是以“貌似合規(guī)的業(yè)主大會議事規(guī)則的授權(quán)”來“做主”。前者的危害在于，把“業(yè)委會自身的自治組織”視為小區(qū)物業(yè)事務(wù)的“最高權(quán)利機構(gòu)”，針對住宅小區(qū)普遍存在的“沉默大多數(shù)群體”現(xiàn)象，過度的“放大、越位、濫用”業(yè)委會權(quán)利。其中“頻繁更換物業(yè)公司”就是這類業(yè)委會的“佳作”。這類“佳作”，且不說嚴(yán)重違背各級“物業(yè)管理條例”的規(guī)定，也不排除某些業(yè)委會組織成員，在和小區(qū)物業(yè)服務(wù)處交往、互動時，夾帶著某些利益糾葛而導(dǎo)致“獨斷橫行”的“更換物業(yè)公司”。結(jié)果是每一次的“更換”，小區(qū)物業(yè)環(huán)境每一次的“受傷”。這也驗證了一句古老而經(jīng)典的話“蒼蠅不盯無縫蛋”。有什么樣“業(yè)委會”素質(zhì)，一定會有“居心叵測”的“物業(yè)公司”去“相逢”。這在現(xiàn)實“骨感”的“物業(yè)生態(tài)圈”，是一個不爭、常見的現(xiàn)象。那么“借”《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，授權(quán)“業(yè)委會可以決定續(xù)聘、選聘、更換物業(yè)”，這是否符合物業(yè)法規(guī)呢？回答當(dāng)然是“不符合物業(yè)法規(guī)”。小區(qū)的“業(yè)主管理規(guī)約”和“小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則”是小區(qū)業(yè)主們，在“小區(qū)物業(yè)事務(wù)管理”上，實行“民主自治、管理”的“公共約定”，具有“民法總則”框架范疇內(nèi)的“民事”作用。而制定“小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約”和“小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則”各條款細(xì)則，必須符合現(xiàn)行國家法律、法規(guī)。部分小區(qū)“業(yè)主大會議事規(guī)則”授權(quán)“業(yè)委會”“可以決定物業(yè)公司續(xù)聘、選聘”這一“權(quán)限”，顯然“超越”了“物業(yè)管理條例”的規(guī)定。依據(jù)杭州市物業(yè)管理條例第35條的規(guī)則；“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作”。這一條已經(jīng)明確約定，涉及小區(qū)“選聘”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即便有“業(yè)主大會議事規(guī)則”約定“業(yè)委會”在“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”上有“權(quán)限義務(wù)”，也只是“部分權(quán)限”。而“最終權(quán)力”必須要征得全體業(yè)主大會會議的決定。業(yè)委會在這個過程中，“部分權(quán)限”的作用是；“組織大會召開/提出議題/征得業(yè)主大會授權(quán)/發(fā)布續(xù)聘或選聘公告/公決物業(yè)服務(wù)企業(yè)/簽約物業(yè)服務(wù)合同”。整個過程的流程時間，大約在九十天的時間段內(nèi)可以完成。因此，對于“業(yè)委會”在決定“小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、選聘”事務(wù)上，完全不擁有、擅自的“決定權(quán)”，必須合法依規(guī)的遵守各級物業(yè)管理條例。 |
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