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面對產品同質化越來越嚴重的現狀，研究既能降低成本又能增加賣點的營銷方案，現結合老齡人群的生活特點，根據多年的操盤經驗推出養老地產營銷36計，既有利于項目發展商，也有利于終端消費者，供大家參考。
1．以“就像給自己的父母建房子”的口號推銷開發產品。既然是家里建房子，就能保證質量，還能體現責任和孝心。誰會對你的產品不另眼相看？！
2．多層的養老物業也要用電梯：電梯能增加物業的檔次，提高售價，減小樓梯面積，又能滿足老年人的上樓難。如果不設電梯，單樓梯間的裝飾費用可能抵得上一部電梯的費用。
3．智能化報警系統的誤報率很高，而且“智能”越多誤報率越高。因為一只遙控器就可能造成誤報，因此可增加人工巡邏，只安裝基本的報警系統即可。
4．社區老年活動中心90%以上經營不善，因此要盡可能地降低營運成本，一定要進行多功能設計，設施齊備、耐用而活動形式大眾化，適合老齡人的生理特點和興趣。
5．盡量降低停車庫層高，層高2.2米以下不計建筑面積，也就不繳納相應的稅費。如果規劃對車位數量有嚴格的規定，可改全地下停車為半地下停車，因為后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地勢的天然高差做半地下停車場則更好。
6．拙劣的雕塑或小品經不起長久的欣賞，不如用健身路徑、秋千和木馬等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。
7．減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因為人們更喜歡在樓根下或樹陰下玩樂，更喜歡庭院綠地。想一想平房的生活和院子里的樹、房前的花就了然了。多種樹、少植草：樹木的綠化作用和養護成本都是草坪所無法比的。
8．進深較大的多拼型Townhouse，可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成本增加不了多少，卻是很大的賣點。
9．外墻磚可用電腦進行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照圖施工即可。建筑外立面的不同便于老年人快速找到家，而且，同樣的花費，而效果可能大相徑庭。
10．戶型設計要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。預先預埋過道、樓梯扶手緊固件，也會減少建安成本。
11．應急報警按鈕最好三個，分別在客廳、主臥、衛生間。電話插座也是如此。細節就是賣點。
12．房門均不需門檻，尺寸要與擔架車相當，便于急救時擔架車的自由、快速、平穩進出，為患者贏得時間和安全。
13．眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但顏色、式樣一定要設計好。例如，改平窗臺為飄窗臺。由于窗未落地，不計面積，但室內空間卻增大了，視野也增大了，還可擺放花草等東西。費用增加不了多少，卻是大大的賣點。
14．綠化用樹可在郊區曠野上、山上或農村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹，別自己種。因為十年樹木的花費更高，綠化效果也不如前者。
15．銷售就像唱歌，一個聲調是不行的，也要有高音、低音。因此，銷售節奏一定要把握好，要有高低潮，從而減少銷售費用和期間費用，而促銷效果更好。
16．廣告的訴求目的要明確：廣告要達到預期效果，必須要有明確的主題和實實在在的、消費者所能看得見的實惠，才能效果好；否則，還不如不做。
17．廣告要請專業廣告公司設計；看似多花了點兒設計費，而廣告效果要好的多。同時，要求廣告公司設計A、B、C三稿，因為同樣的設計費用，卻能擇優刊登。
18．要選擇目標客戶習慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面。電視廣告放在21:00--22:00比19:00--20:00效果更好，因為這一時間段可能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。
19．除非未定價，否則廣告就要有價格：過多的來電和來訪并不有利于銷售，有明確的價格更有利于銷售。
20．為解決養老住宅的交通問題，可申請公交車設站點，既有利于銷售和宣傳，也是一種長期投資（今后可以轉讓）。 21．施工路牌要統一規劃、統一設計、統一施工，費用由施工單位承擔（作為承攬工程的談判條件之一）。
22．一定要選擇一家好的監理公司，而且在施工階段要委托監理公司對施工單位、施工現場進行嚴格的現場管理，使施工工地整潔有序。各類管線一定要提前統一規劃、統籌設計、集中施工，防止多次填挖；樣板區的管線盡量一步到位。
23．對變更工程量采用會簽制：傳統的'一條龍'簽證制，其實是誰都可以將責任推脫掉，而會簽制是工地代表、監理單位、施工單位、工程造價人員四方會簽、能最大程度地避免。
24．裝修的連保方案：集中采購的裝修材料，要求供應商負責為客戶保修，發展商作擔保。售樓處的建材、飾材展示區，由供應商負責免費提供樣品和布置；
25．立志長遠的發展商，要編發《客戶通訊》，以宣傳公司和項目品牌，同時加強與老客戶的關系，有利于老客戶帶動新客戶。
26．商業物業在銷售前期要盡量能引入大公司、名牌店，隨后再見諸新聞，能起到羊群郊應。與媒體聯合進行市場調研：由媒體免費提供版面，發展商提供獎品，調研信息由雙方共享。
27．要學會并善于危機公關：通過危機公關，將壞事變成好事，從而公眾認為公司是“勇于承認錯誤，負責任”的公司。
28．將客戶服務工作視為最重要的工作，加強客戶服務，最好設“客戶服務中心”，并將其與銷售處在地理上分開。
29．日常特別是活動或節日期間，設計制作精美的、獨特的、有展示和收藏價值的禮品進行定向派送，費用比廣告低，而效果卻好得多。
30．物業管理要變被動為主動服務，要注重細節服務、特殊服務、心理服務。如早晚擦干凈樓梯扶手、替業主擦干凈分戶門等比冠冕堂皇地承諾要有意義的多，以不斷提高客戶的滿意度，形成較高的美譽度。
31．充分利用圍墻這一免費的廣告載體，將圍墻設計成一面與項目整體風格相符的、能充分展示項目形象的、能承載項目宣傳主題的藝術畫卷。
32．建立公司的網站，讓客戶在網站上盡量全面地了解公司和項目。
33．戶型設計可單獨招標，戶型要充分體現安全性、舒適性、科技性、區域性、迎合性原則，真正做到以人為本。有創新的戶型能降低很大的促銷費用，又是大賣點。
34．如果參加房展會，一定要精心設計和裝飾展位，因為增加的促銷效果遠比投入大得多。否則，不比不知道，一比想逃跑。
35．經常召開“媒體互動會”或相關活動，讓媒體認可公司及項目開發理念，使媒體以新聞的形式不自覺地對公司和項目進行宣傳。
36．要經常組織客戶聯誼會，并要求客戶能一帶一（新潛在客戶）。當然，組織的活動有新聞點，隨后能播發新聞更好。 |
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