土地降容合院花式回歸 頭排房企都這么玩

進(jìn)入第四季度，各大房企又進(jìn)入集中推盤季，據(jù)中成房業(yè)、中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示截至到年底成都范圍內(nèi)預(yù)供應(yīng)近百萬方。值得關(guān)注的是，在11-12月推貨潮中，領(lǐng)銜這場(chǎng)戰(zhàn)役的依然多數(shù)是改善類產(chǎn)品，據(jù)小全全不完全統(tǒng)計(jì)，僅華潤、融創(chuàng)、萬科等幾家房企預(yù)計(jì)供應(yīng)130平方米以上戶型房源就超過4000套。

不僅如此，一些在年底前后全新亮相的項(xiàng)目多為各房企旗下大戶型TOP產(chǎn)品系，如中南海棠集、北大資源紫境系列、融創(chuàng)一里塘、國賓壹號(hào)院項(xiàng)目、金茂府、保利天悅、天府南苑等7大改善盤等。

也就是說成都的改善市場(chǎng)接下來勢(shì)必迎來一場(chǎng)更殘酷的競(jìng)爭，如何搶占更大市場(chǎng)份額成為眾房企必研課題。而在這樣的市場(chǎng)背景下，小全全發(fā)現(xiàn)年底前后的各大房企新品中，合院的占比不小——比如融創(chuàng)玖棠府新批次、一里塘項(xiàng)目亦或是中南木龍村地塊。

（至小全全發(fā)稿時(shí)，中南木龍村項(xiàng)目規(guī)劃又有新調(diào)整，以開發(fā)商最終實(shí)際呈現(xiàn)產(chǎn)品為準(zhǔn)）。

融創(chuàng)一里塘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目基本以合院等低密產(chǎn)品為主

其實(shí)早在數(shù)年前，在青城山、牧馬山等別墅區(qū)已經(jīng)陸續(xù)有合院產(chǎn)品推出，不過近期合院越來越“走出山區(qū)”進(jìn)入城市核心區(qū)。

合院的興起不外乎它獨(dú)到的邏輯——

經(jīng)濟(jì)邏輯上，獨(dú)棟別墅報(bào)批已被禁止，市場(chǎng)上已經(jīng)很難出現(xiàn)容積率在1.0以下的地塊。高端居住需求卻有增無減，而目前成都近年主城區(qū)新拍住宅用地一方面樓面價(jià)高企，另一方面容積率降容。

去年到今年上半年，高低配的產(chǎn)品中多以高層搭配聯(lián)排為主，合院偶有開發(fā)商為之。為何此時(shí)合院會(huì)成為房企的新寵？設(shè)計(jì)師指出，在同樣的地塊情況下，通過優(yōu)選排位后，在出貨值排位中合院＞聯(lián)排＞疊拼，所以合院搭配高層，則成為眾房企歡迎的方案。

從產(chǎn)品邏輯上來看，改善產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭愈發(fā)激烈，創(chuàng)新產(chǎn)品成為開發(fā)商面臨的重要課題。帶著問題開發(fā)商不得不在雙拼、聯(lián)排、疊拼等眾多產(chǎn)品形式中尋找新的突破點(diǎn)，頗具創(chuàng)新組合方式的合院產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。

比如合院產(chǎn)品通過圍墻可以增強(qiáng)私密性，這是其他同等價(jià)位的產(chǎn)品形態(tài)沒法做到的，購房者也愿意為此買單，比如成都合院、金沙府、藍(lán)光雍景園等產(chǎn)品面世后銷售業(yè)績不俗，這也令其他房企看到了合院的市場(chǎng)前景。

“現(xiàn)在的城市合院產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上更新迭代不少，很容易受改善客戶群的認(rèn)可，畢竟在城市里有個(gè)院子，還是多數(shù)購房者的終極夢(mèng)想。”中泰設(shè)計(jì)高級(jí)董事/設(shè)計(jì)總監(jiān)陳筱秋表達(dá)到，她認(rèn)為當(dāng)下市場(chǎng)開發(fā)商比較集中的推出合院，是因?yàn)?strong>合院非常適合城市低密居住的訴求，在產(chǎn)品貨值、受眾推廣上迎合了開發(fā)商的“爭市”需求。

經(jīng)過市場(chǎng)的幾輪調(diào)整，目前市場(chǎng)上合院產(chǎn)品針對(duì)不同客群已經(jīng)演變成3大類別，分別是經(jīng)濟(jì)型、改善型以及豪宅型。

瞄準(zhǔn)的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力不算高，但又向往別墅生活的家庭。比如成都合院、城北一號(hào)、保利兩河院子等項(xiàng)目。

這類合院產(chǎn)品控制總價(jià)是首要考慮的。

一般產(chǎn)品面積在200平方米以內(nèi)，2-3樓，150-170平方米上下居多，在整體布局上更強(qiáng)調(diào)用地效率。在設(shè)計(jì)上，多數(shù)采用I字型產(chǎn)品，且屬于所有合院類型贈(zèng)送空間最少的一類產(chǎn)品。

 保利兩河院子戶型圖

由于經(jīng)濟(jì)型合院別墅的戶型面積都在200㎡以內(nèi)，一般出于成本控制考慮對(duì)地下空間的挖掘相對(duì)比較少，最多地下室作為車庫呈現(xiàn)。

因此，地面上的贈(zèng)送面積成為提高附加值很重要的手段之一，在設(shè)計(jì)上，庭院贈(zèng)送以及露臺(tái)贈(zèng)送是比較常規(guī)的手段，但贈(zèng)送的比例一般不會(huì)超過總面積的30%。

值得注意的是，這類合院產(chǎn)品的院子空間就比較局促，除了前后兩端有花園空間外，最多還有一個(gè)狹小的走道作為贈(zèng)送，實(shí)際使用上多數(shù)無法滿足家庭聚會(huì)如BBQ等需求。

這類產(chǎn)品介于經(jīng)濟(jì)型與豪宅型之間，有更多的功能空間，產(chǎn)品會(huì)更注意室內(nèi)空間的舒適度，比如基本會(huì)做到大面寬大進(jìn)深，房間多數(shù)朝南，朝院子，私密性有所提升，面積在200~280平方米左右，一般為2~3層。比如中德·麓府、藍(lán)光雍景園就是其中很好的例子。

藍(lán)光雍景園效果圖

這種類型的合院建筑形態(tài)比較多，目前市面上比較多的有以下2種：

這是接下來新上市的合院產(chǎn)品中比較流行的產(chǎn)品形態(tài)，有兩種模式：

并列式：

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在于建筑構(gòu)建局部相接，每戶既是獨(dú)門獨(dú)院，又有圍合成的共享庭院。但會(huì)導(dǎo)致部分戶型東西向?yàn)橹?，且整個(gè)合院通風(fēng)采光性不佳，L型相接位置有部分遮擋。

不過開發(fā)商也注意到這個(gè)問題，比如融創(chuàng)一里塘項(xiàng)目就將L的排布進(jìn)行了錯(cuò)落排列，這樣減少了遮擋面積的比例，提高合院的通風(fēng)采光性。

錯(cuò)落L型合院布局方式

背靠式

這是這兩年成都賣得最好的一種合院產(chǎn)品，藍(lán)光雍景園、萬達(dá)1號(hào)合院、以及新亮相的重慶萬科觀承都有此類產(chǎn)品推出。

萬達(dá)1號(hào)合院

在陳筱秋看來這類合院產(chǎn)品最大的特色就是節(jié)地出容，而且相比其他類型產(chǎn)品可以做到銷售價(jià)值最高。另外，在同等價(jià)位產(chǎn)品中，此類合院還有個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，它能夠做到私家花園面積最大。最典型的例子就是今年爆紅的綠城桃源小鎮(zhèn)， 200平方米的合院做到了6個(gè)院子。

綠城桃源小鎮(zhèn)戶型圖

這類合院的排布其實(shí)可以看做是L型合院的組合。

每戶除了擁有私家庭院、半公開庭院，還通過四戶之間的圍合造就出公共庭院，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率，而且工字殿的形制可以擴(kuò)大樓棟的采光面，達(dá)到兩面甚至三面采光。

不過弊端也在于，擴(kuò)大采光面的同時(shí)，鄰居對(duì)視的幾率也會(huì)增加，對(duì)私密性的處理是一個(gè)挑戰(zhàn)。

與前面兩類有較大差別，這類合院更強(qiáng)調(diào)大尺度、私密性。

從當(dāng)前市場(chǎng)的產(chǎn)品來看，這類合院多數(shù)采用大面寬大進(jìn)深；多院落；全房間朝院子；私密性較強(qiáng)。建筑面積300平方米以上，通常地上、地下都有空間。不過由于這類合院項(xiàng)目的容積率都在1以下，目前主城區(qū)的項(xiàng)目中很少采用這類型產(chǎn)品，多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目。

保利湖心島效果圖

 U字型是豪宅類合院最常用的合院形態(tài)。

因?yàn)閷?duì)于豪宅客戶而言，私密性非常重要。之前的一些聯(lián)排別墅，院子一律在前面，每家都可以看到左右鄰居的院子，回家也是先進(jìn)院子再進(jìn)屋子。最終的結(jié)果是：院子基本浪費(fèi)，大家都不在院子里活動(dòng)。而U型合院的特色就是將院子圍合起來后，不管是路上還是鄰居家，都看不到這個(gè)院子。

U型合院沙盤圖

在陳筱秋看來，院子是買合院的客戶最看中的因素，和一般的別墅項(xiàng)目不同，合院的客戶最喜歡南向院子，對(duì)于這一點(diǎn)，只有U型合院才能毫不顧忌地做到。

另外因?yàn)闆]有私密性的顧忌，U型的產(chǎn)品可以做到全面大面寬采光、南開窗的設(shè)計(jì)，居住體驗(yàn)感是所有合院產(chǎn)品中最好的。

地下空間的利用也是U字形合院產(chǎn)品的特色亮點(diǎn)。一般對(duì)于別墅來說，地上部分的設(shè)計(jì)是基本功，能否形成突破全看地下部分的設(shè)計(jì)，地下室的打造決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。U型合院別墅主要通過引入下沉庭院、采光天井等將地下室由輔助功能空間轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾鹁踊顒?dòng)場(chǎng)所，從而提高產(chǎn)品附加值。