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在上文的第一部分中，我主要針對上海二手房置換中必備的限購政策、貸款政策和稅費政策等進行了詳細的闡述，有需要的朋友可以對號入座，有備無患。接下來，本文將就“賣房”這一環節進行剖析。
第二部分 賣 房 古語有云:“買的沒有賣的精”，這句話在商場菜場行得通，但在二手房市場卻未必。很多人認為賣房簡單，好操作，其實相對于買房來說，賣房的確簡便，門檻低，陷阱少，而且上家本身就有心理優勢，所以大家覺得操作起來沒有難度，只要認定價錢合適就行啦。
其實不然，賣房也有很多技巧和竅門的，不注意積累學習，沒有過來人指導，不僅房子掛很久賣不掉，而且還會被中介和下家主導流程，牽著鼻子走，即使賣掉了，價錢也不理想，或者房款遲遲無法到賬，影響后續的買房進度。接下來我將從賣房準備、掛牌看房和簽約交易三個方面詳細傳授心得體會:
一、賣房準備 從本文的出發點“置換”這個角度來說，賣房的目的和意義就只有一點:買到滿意的房子。所以，各位千萬不能盲目跟風，尤其在房價暴漲的牛市里，看到別人剛買好的房子又漲幾十萬幾百萬就眼紅，蠢蠢欲動的投身房市，如同廣場舞大媽沖進股市一樣被套牢。股票總有翻紅的一天，大不了多等幾年，就算割肉也就幾萬十幾萬罷了，在房市里可是容不得半點糊涂的呀，糊涂一次，可能半輩子都無法翻身。我之所以先啰嗦這么多，就是想讓大家足夠重視，在賣房前做好充分的準備工作，做到萬無一失，胸有成竹，不打無準備之仗。
1、了解限購政策。置換是為了改善住房條件或者說增加個人資產，不要因為不懂政策而誤了大事，房子是賣掉了，由于限購不能買了，這種玩笑可是開不得的。所以賣房前，第一個要做的就是了解限購政策。大家可以對照我在上海二手房置換必備終極攻略（一）中的政策對號入座。我這里可以舉個較常見的例子：夫妻雙方結婚前，男方與父母共同擁有3套住房，女方獨自擁有一套住房，2008年結婚后，又共同購入一套婚房，現在想改善住房條件賣掉一套婚房，置換一套豪宅，那么問題來了，此時，賣掉一套婚房，顯然還處于限購狀態，必須要再賣掉女方的一套婚前住房才能置換，作為女方的婚前獨立財產，也許置換豪宅就需要權衡了。所以，如果沒有研究透政策，而掛牌出售，計劃可能就會被打亂。
2、資金準備。這里說的資金主要指置換房屋的差價，計算這個差價需要以下三部分。 2.1、全面掌握目標小區和預售小區的房價。可以先在鏈家網上（安居客搜房網等虛假價格太離譜不可信）查看相關區域和小區的價格，然后實地到小區周邊路口馬路邊上，詢問站街中介人員并領取房屋出售廣告清單參考，要多問幾家不同的中介人員，比如，鏈家，21世紀不動產，中原等品牌中介，在詢問過3-5個中介人員后，可以說已經掌握了該小區的房價水平了。此時，不建議直接去店里詢問價格和給中介留電話，因為，一旦留下了電話，從第二天起，你將沒有安寧之日，頻繁的電話會打亂你的陣腳和置換步驟。
2.2、研究貸款政策。根據目前上海最新的貸款政策（見《攻略一》），置換型家庭大多不會是執行首套房標準，也就是不可能首付30%或者35%，所以購買普通住房，公積金和商貸都需要5成首付，購買非普通住房，需要7成首付。通過第一點掌握的房價，就可以計算出需要準備多少現金了。
2.3、各項稅費也要考慮在內。賣房可能需要繳納個稅、增值稅、中介費、遺產稅和房產稅。買房需要繳納契稅和中介費。每戶家庭情況不盡相同，請參考《攻略一》計算。在上海二手房市場中，賣家通常要求到手價，就是所有需要上家繳納的稅費都要轉嫁到下家身上，那么下家就要繳納上家和自己的所有稅費。那么，這些稅費大概是多少呢？這里我按照常見情況舉例說明，比如，你賣掉一套產證滿5年唯一的普通住房，置換一套滿2年不滿5年的非普通住房，而且，你是購買的第二套房。你賣掉房子的稅費讓下家繳納，你買房子時，上家的稅費也需要你繳納，那么買房時，你要繳納3%契稅，2%個稅，5.6%差額的增值稅和2%中介費，比如置換的是1000萬的房子，那么要繳納的稅費就是100萬左右。而且，還得是你賣房時成功轉嫁稅費給下家的前提下。此外，如果不巧你買到了有遺產稅的房子，那恭喜你了，全額20%的稅費就是你和上家矛盾激化的焦點了。這種情況如何避免，《攻略三》會講。
二、掛牌看房 這個階段有點像守株待兔，但是卻不能真的坐以待斃，等著天上掉餡餅，是需要很多策略的: 1、全面掌握掛牌價和成交價。掛牌出售之前，務必要充分掌握該小區各種在售房源的掛牌價和成交價。各種房型和樓層的掛牌價可以從鏈家網上查到。安居客搜房網等網站價格不真實，可以作為聯系中介的途徑。然后主動打電話給中介或者到門店詢問價格，最好在周圍多找幾家大品牌中介咨詢。等和中介人員混熟了，最好讓他幫你整理下，該小區或者同等小區近三個月的成交價格作為最核心的參考，因為掛牌價基本都是虛高的，只有成交價才是最核心的信息。掌握了這個，你心里才有底線。如果想盡快出售，那么選擇一個比成交價高但是比其他掛牌價低點的價格掛牌，這樣你的房子會有較高的性價比。
2、掛牌要做到全面開花。掛牌前先買一個新的專用手機號碼，作為換房專用。和中介聯系千萬不能用自己的常用手機號，否則今后至少5年你將會收到不計其數的中介騷擾電話。掛牌要做到覆蓋周邊所有大品牌中介門店，小中介完全不需要掛。然后，自己拍好房子靚照，郵件發給中介人員，供他們上網掛牌。
3、獨家委托千萬要慎重。2015年至2016年鏈家興起的獨家委托，是導致房價上漲的助推器之一，后被政府取締。現在很多除鏈家外的中介還有所謂的獨家委托。意思是，你和他家中介簽獨家協議，保證只在這家掛牌，而且房子只能由這家中介賣出去。這種情況是把雙刃劍，這家中介會很賣力的去推銷你的房子，但是，其他中介門店沒有你的房源，導致覆蓋面有限。即使其他中介帶看成交了，中介費也要和獨家中介平分，因此，其他中介積極性不高。
而且，現在的獨家協議已經變味了，擁有獨家協議的中介會獨攬大權，其他中介帶看完房，所有有意向購買的客戶都必須先通過獨家中介，這樣就會導致，獨家中介會從中作梗，吃差價。本人就親身經歷過這種亂象。去年我買房子的上家是一個75歲老人，他獨家委托給一個他特別信任的中介人員，這個房子之前10年都是這個中介幫他出租的，所以非常信任。由于房子性價比特高，我就下手了。最終我和中介進行了4個小時的拉鋸談判，最終達成協議：中介幫我把價格談到低于市場價70萬簽合同，其中30萬為我給中介的返利，最終房子順利成交。我買到了性價比高，房齡新，并且低于市場價40萬的房子，中介賺取了除2%中介費以外的30萬返利。其實這70萬本該都是老人家的房款，因為他不懂行情，又太信任中介，導致自己損失慘重，卻還蒙在鼓里。
4、看房要選擇合適的日期。看房切記千萬不要中介一打電話就安排看房，今天一個，明天一個，上午一個，下午一個，這樣成功概率會很低，而且，如果大家白天都上班那么也不方便安排看房，所以，要充分抓住看房人的心理，務必安排統一時間看房。這樣就可以人為造成你的房子搶手熱銷的局面，給購房人壓力，讓他們趕快出手，手慢則無啊。你可以在接到中介電話后，安排到周末的統一時間段，比如，周六上午10點-10點30分，最好讓看房人在外面排隊，按照先來后到，每次放兩組進來看房。只要你的房子沒有大缺陷，價格不是特離譜，恭喜你，等著收定金吧。我去年買房時，正值房市火爆時期，曾經多次親身經歷這種看房場面，而且，從開放看房到下定最快的2小時。只能說買房如買菜啊。雖然現在行情不同了，但是道理是一樣的。
5、看房要挑準時間。買房的至理名言就是每套房子都有缺陷，十全十美的房子根本不存在。只有你自己最清楚自己房子的缺陷在哪里，比如，采光不好，朝向不好，周圍太吵，或者樓下的飯店有油煙味。那么，你就要選擇一天中最能避免這些缺陷的時間來安排看房，朝向采光不好，就安排晚上，飯店有油煙就安排上午，周圍有跳廣場舞的就安排中午等等。這不屬于欺騙，這叫揚長避短。
6、賣房之前少去看房。這點主要針對那些缺少經驗的人，尤其是容易沖動的老人和女同志們。自己房子還沒有掛牌或者沒有人下定之前，盡量少看房，準確來說，可以看，看到有自己滿意的房源就可以了，知道自己將來要置換成啥樣的房子就可以了。不要一味地去看房。因為中介人員極度誘惑的言語會導致你失去正確的判斷，從而將自己陷入到被動局面，失去主動權和談判權。而且，假如你心儀的房子被人搶掉之后，你的心態會惡化，不理智就會占領你的大腦，你會埋怨自己的房子為啥這么久還賣不掉，你就會盡快打折處理掉你的房子。
我可以講個真實的案例，2016年初，我同事的親戚來咨詢我，她想置換一套大點的房子，自己夫妻住的小房子還沒有掛牌，就跑去目標小區看房了，看了幾套之后，看中一套非常心儀房子，非常想買，后來讓中介把上家約出來面談，由于上家也是置換，急等著用錢，于是談好第二天付定金，之后房東給她一個月時間賣房，一個月后再簽合同付首付。她就懵了，跑來咨詢我，賣掉房子一個月夠嗎？此時，我給她的建議是，如果她非常喜歡那套房子，非它不買，那么再去和上家商量，付定金之后給她3個月的時間再簽合同，否則千萬不能付定金，一旦付了定金她一定會違約的。道理很簡單，她要賣掉的房子還沒有掛牌，從掛牌到收定金通常為1-3個月，在牛市時，除非你房子性價比非常高，價格便宜很多，能夠在1-2周內賣掉收定金，但是如果不想賤賣，那么，至少1-3個月時間。放到現在，房市不好的時候，通常為3-6個月，或者更久。所以說，她如果不想賤賣，一個月后她最多只能拿到5萬定金，首付很難拿到，那么她再買的非普通二套房的7成首付，她是無論如何都湊不夠的，這樣的下場就只能是她違約，并且上家會收走她的定金。她聽后恍然大悟，慚愧于自己太沖動了，再后來聽說她不打算置換了，因為她根本不知道自己限購。想必她現在還在后怕吧，幸虧當時聽從了我的建議啊。
這里，其實我想告訴大家的是，一定要在自己房子已經收到定金之后，才可以考慮下定買房，而且這個時間間隔一定要最大化的延長，最穩妥的辦法是，在賣房合同簽好后，再下定買房。這樣你可以根據賣房合同約定的付首付時間、交易時間和收款放貸時間，來從容應對買房。如果您是大神，可以先買房下定，再掛牌賣房，我認識的一個中介老板，就是撿到便宜房子后，自己房子還沒掛牌，先簽合同付部分首付，約定半年后再補齊首付，辦理貸款和走程序，因為他的上家是老外，不了解行情。這種情況可遇不可求，奉勸大家安全第一。
7、拒絕中介的電話砍價。當你掛牌后，會有很多中介打電話過來，開始時，基本都是電話詢問房子情況及價格，這時你要如實告知，而且自己房屋是否滿五唯一，增值稅和個稅有否都要如實告知，之后就會有中介試探性的問你，“房價是否有下降空間”或者“我的客戶看中你的房子了，就是覺得貴，能便宜多少”，這類問話一定要堅決回復：“沒有空間”或者“看中再面談”，千萬不能在電話里和中介砍價，而且不能讓價，因為這種電話都是在試探你的價格底線，根本沒有人看中，如果你在電話里回答可以降5萬,那么第二天又會有人問你能否再降價，等到真有客戶看中后，下家就會在你已經降過價的基礎上再次砍價，你將失去談判籌碼和主動權。換句話說，就是你已經將自己的底價全部提前告訴中介和下家了，當面談時，你將無路可退。正確的做法就是，電話里不砍價，看中的再面談，守住自己的底價，爭取自己最大化利益。
8、避免中介的惡意阻撓。如果你的房子已經被人看中了，或者已經在談了，那么這期間還會有其他中介打電話過來，這時，你千萬不能說已經賣了，有兩點原因：1、你說有客戶在談了，那么，其他中介會頻繁打你電話或者通過其他途徑告訴你，你賣的便宜了，你吃虧了，他那里剛有個客戶出價更高，企圖阻撓你賣房，這也是中介之間競爭的慣用手法。2、如果你的房子剛收到定金，還沒有簽合同收首付，那么，也就是說還有違約的可能性，這時你告訴其他中介房子賣掉了，人家就不會繼續幫你找客戶了，萬一你的房子下家違約了，賣不掉了，那又沒人來看房，這就很尷尬了，還得從頭來過。所以正確的做法就是，在你賣房子簽完合同收到首付之后，再慢慢和其他中介透露出房子想漲價或者再看看有沒有更合適的下家，等到過戶交易完了，再昭告天下。
三、簽約交易 1、價格談判。當很有誠意的客戶看中你的房子時，一定不會打電話來和你談價格，一定是會相約到中介門店去面談。相同的，如何你非常有誠意要盡快出售自己的房子，那么也要面談，電話是不可能談成功的。因為面談時，雙方才會誠意出價，而且非常客氣，都會礙于面子，不會計較幾萬元的浮動。作為上家，對于價格只需要堅持一個詞：“不讓價”，即使你心里價位可以最多下浮10萬，在整個談判過程中也要保持一個強勢姿態，你可以通過強調自己房子的各種優勢和你也是置換剛需的角色，來表達不讓價態度。因為，愿意將上家約出來談的下家，心里已經接受了你掛牌的價格，只是希望在下定前的最后時刻，再談下來一點，給自己爭取點小小的利益和心里安慰而已。作為上家一定要抓住下家這個心態。簡言之，就是你不降價他也要買的。而且中介會察言觀色，在上家不讓步的時候，中介一定是幫著上家談判，促成這單生意的。如果實在礙于面子，或者不希望談崩，可以適當略微下浮一點，表達誠意即可。就算是在房市不景氣的時候，同樣道理，沒有哪個下家會將面談當兒戲，都是抱著誠意來的。上家要做的就是堅持到最后，將自己的要求（下文會說到）提完之后，讓一次價就足以。
2、各項稅費全部由下家承擔。在上海二手房置換必備終極攻略（一）中，我已經列舉了所有的交易稅費。理論上是上下家各自承擔的，但是現實中，大多數情況是全部由下家繳納。在談判中，上家必須在第一次面談時就明確提出這點，沒有商量的余地，而且要在定金協議和合同中明確。如果你賣掉的是一套滿五唯一的小戶型房子，那么稅費只有中介費1%，如果需要繳納增值稅或者個稅的，則會有幾萬至幾十萬的金額，這個價錢是沒有哪個上家愿意承擔的。而且，如果在賣房中承擔了自己的稅費，那么很可能在你買房時，也要承擔你上家轉嫁給你的稅費，愿意承擔雙份稅費的只有活雷鋒了。
另外，上家的房子滿五唯一個稅是可以免征的，其中的“唯一”是在交易中心的稅務窗口書面承諾的，即使這套不是上家的唯一住房，但是只要上家承諾唯一并簽字，稅務部門是不會查的。這個是公認的可以鉆的法律空子，并且不會有任何后果需要承擔。這里，你可以替下家做承諾，幫他節省1%或者2%（非普通）的費用。當然，你也可以以此作為談判籌碼，要求下家做出相應的讓步。此外，自己的房子是否存在遺產稅和房產稅，要提前咨詢好，由于這兩項金額巨大，讓下家承擔實屬不合理，如果存在，那么必須提前和下家中介說明，刻意隱瞞會惹上官司。
3、盡最大可能提前所有時間節點。上家就要有上家的姿態，要把控全局，掌握節奏，讓中介和下家都要按照自己的要求來完成整個程序。這其中最重要的一點就是：時間。上家除了價格，最關心的就是時間。要保證最快簽約，最快拿到首付，最快交易，最快收到銀行放款。只有這樣，才能為自己買房爭取到主動性。在2015年至2016年的房市中，房子一天一個價，晚半個月出手，就得多付幾十萬。所以，簽署定金協議和合同時，千萬不能按照下家的意愿，將首付時間，交易時間拉長，而是要盡自己最大努力縮短。這里，可以給大家一個參照時間：定金協議簽署與網簽時間間隔不超過3天；網簽結束第二天可以去交易中心備案審稅審限購，15個工作日后具備交易過戶條件；商貸和公積金貸可以在網簽結束第二天與備案同步辦理；商貸審核簽貸款合同可以在一個月左右完成；公積金貸款10個工作日初審后簽貸款合同，再15個工作日復審后可交易過戶；過戶后20天自然日出產證，之后商貸和公積金2-3周可放款（目前可能會延長）。也就是說，從簽定金協議到上家收到全部款項，至少2個月，如果下家公積金貸款的話，會延長至2個半月或3個月。
4、產證要留到網簽時再交給中介。通常情況下，上下家在中介店里簽署完定金協議之后，上家收定金，中介會要求將上家的產證壓在中介方，以免上家一房多賣。但是，作為上家，就要保護自己的利益，產證在你手里，你會有更大的發言權，你要求在網簽收首付時再交產證，這樣可以逼迫下家盡早來網簽，盡快準備首付款。而且，在你只收到5萬10萬小定金的前提下，就將產證交出，萬一有人出更高價買你房子呢，萬一下家違約呢，主動權要掌握在自己手里，才能保證自己的利益。當然我不鼓勵上家跳價，但是難保證所有的上家都像我這么正直啊。
5、注銷抵押要盡早辦理。如果你要賣的房子還有貸款在還，那么，在網簽后要立刻開始辦理提前還款，在取得結清證明后，還需到交易中心辦理注銷抵押，之后房產才可以交易過戶。由于銀行提前還款都需要預約，而且時間較長，所以可以提前到收到定金后就開始預約還款，以免因為上家自己的問題耽誤了過戶時間。
6、交房時間要延后。置換家庭所要面臨的共同問題就是，房子賣掉了，但是買的房子還沒有交房，這就要涉及到搬家，即使你還有另外的房子，也存在搬家的煩惱。而且，大多數買二手房的朋友都是計劃裝修的，裝修最少3個月，散味道至少3個月，賣房交房和買房交房的時間差至少也要1-2個月，這樣就是7-8個月的時間。所以，在一開始談價格的時候，就要將這個問題拋給下家，在新產證出來，收到貸款后，交房日期延遲7-8個月，通常在第一次談判時，下家更在意的是價格，而不是啥時能交房，只要價格合適，不會反對的。如果反對，你可以將延遲交房當做自己的籌碼，比如，適當的下浮總價，以示誠意，以此要求下家答應延遲交房。或者提出下家交房尾款可以多留一些，2萬尾款變5萬，5萬尾款變10萬，這樣下家會感覺更合理。即使退一步講，就算下家不同意，那么你也可以以低于市場價很多的價格續租7-8個月，即免去了搬家的煩惱，又節省了房租開支。
以上是我多年來嘔心瀝血積累總結出的賣房心得和技巧，其中，也許有個別條款看似太自私、不太人道，但是絕對合理合法，站在自己的角度首先是要保證自己的利益不受侵犯，其次，不能有惡意損害他人利益的思想和行為。我去年置換時，下家就是一個高薪小白女生，首次購房沒有任何經驗，在第一次面談價格時，只是一味的表明自己真的沒有錢。我也沒有因此就主張一些不合理的要求，而是在保證自己合理利益的同時，主動教她如何走接下來的流程。希望大家都能秉持一顆善意的心對待這個社會。
后續我還會繼續推出《攻略三》詳解買房技巧。歡迎大家提出寶貴意見，有不正確的地方，請批評指正。
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