以案說法：物業服務合同糾紛篇

近年來，隨著我區多項惠民工程的深入推進，大量回遷安置房、商品房交付使用，人民法院受理的物業服務合同糾紛案件大幅上升。物業糾紛案件究竟有哪些常見的法律誤區？業主如何理性運用法律武器維護自身合法權益？物業公司應當如何履行自身義務？本期以案說法將帶您了解物業糾紛案件的相關法律知識，提升維權意識，共同營造良好的社區環境。

常見問題：

1、我沒簽字，前期物業服務合同是否對我有效力？業主入住小區后，常會認為開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同對自己并無約束力。事實上，該合同如果滿足《合同法》中合同成立生效的法律要件，該前期物業服務合同就對業主產生法律效力，依據合同約定，業主享有權利并承擔相應義務。

2、房子沒住或有質量問題，我是否可以不交物業費？物業糾紛中，業主多以房屋空置、房屋質量存在問題或物業服務不到位為由拒交物業費。須知，空置房屋是業主放棄了個人的權利，并非是免除交費義務的理由。房屋質量或物業服務是否到位等問題，可通過相應渠道（如協商、投訴、訴訟等方式）加以解決，而不應以拒交物業費的方式對抗物業公司。

3、物業對小區內的人身、財產損失或房屋毀損，是否承擔責任？在物業服務合同中，物業服務的類型和范圍是有明確規定的，業主不能想當然地認為小區內發生的財產損失、房屋部分的毀損和人身安全事故等問題，都應由物業公司承擔賠償責任，而是應根據物業服務合同規定的具體內容視實際情況確定。

案例一：物業服務有瑕疵不能成為拒交全部物業費的理由

自2012年以來，業主薛某一直未交納物業費，物業公司多次催交無果后將其訴至法院。薛某認為，2012年7月21日大雨期間，房子外墻滲、漏水，導致自己房屋墻皮脫落，后每年都找物業公司進行維修，而物業公司一直推脫，直到最近才予以維護，因而不同意交納物業費。法院經審理后判決：薛某應支付欠繳的物業費，但考慮到物業公司存在維修不及時的違約事實，在薛某應交物業費的基礎上酌情減免600元。

法官說法：物業公司應當按照物業服務合同的約定履行服務義務，其提供的物業服務能夠維持小區各項基本功能的正常運轉時，業主就應當履行對等的交納物業費義務。物業服務如存在瑕疵，只能引起物業費的部分減免，并不能完全免除業主交納物業費的義務，不能成為業主拒交全部物業費的理由。

案例二：物業對社區內的財物丟失并非一定承擔責任

2015年2月，翟某價值4700元的電動自行車在其居住的小區內被盜。翟某認為，本案雖然發生在深夜，但物業合同約定了物業公司應當提供門崗值班服務，有24小時安保人員盯班。但物業公司未盡到上述義務，提供服務存在瑕疵，屬于違約，應對其進行全額賠償。法院經審理認為，根據物業合同約定，物業公司應提供門崗值班服務，依約應有24小時的安保人員盯班，對可疑人員進行盤問、記錄車牌號或及時報警，物業公司未盡到上述義務，提供的服務存在瑕疵，屬于違約。電動車主將電動自行車停放于單元樓外，對電動車被盜也存在過失。判決某物業公司賠償翟某經濟損失四百元。

法官說法：小區內財物丟失并不必然表示物業公司未盡到物業服務合同義務，應視具體情況而定。本案中，物業公司在合同中約定了一定的安保義務，且物業服務瑕疵與損害結果具有因果關系，所以物業公司應當承擔部分賠償責任。

案例三：物業公司并非對房屋的任何毀損都負有維修義務

宋某系某小區頂層房屋業主。2012年12月，宋某房屋屋頂出現損壞漏水、客廳電熱膜無法取暖的問題，請求物業公司進行修繕。物業公司認為宋某的客廳不屬于小區公共部分，電熱膜損害也非房屋漏水導致，沒有對其電熱膜維修的義務。故宋某將小區物業訴至法院，請求法院判決物業公司履行維修義務。法院經審理認為，該房屋漏水部位系房屋共用部分，屬于物業公司的維修范圍。電熱膜系業主個人專有部分，其損壞應由業主自己承擔。法院最終判決某物業公司對頂棚損壞部位進行修繕，恢復原狀。

法官說法：在房屋質量保修期內，房屋共有部分和專有部分，開發建設單位對其承擔維修義務。而保修期外的房屋毀損，物業公司僅負有及時對共有部分進行維修的義務，或賠償因房屋共有部分維修管理不善造成的業主損失；對業主專有部分則無維修義務，應由業主自行維修。本案中房屋頂棚屬于共有部分范圍，法院最終判決，物業公司對宋某所有的房屋客廳頂棚損壞部位進行修繕，恢復原狀。