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來源：CSF行業平臺 作者：黃長清 在2018中國資產證券化和結構性融資行業年會暨第四屆中國資產證券化論壇年會上，來自天風證券的資產證券化業務負責人黃長清先生從境外標準化REITs市場、境內類REITs的實務分析、從投資者角度介紹股權過戶型產品的主要優勢、個人對于這個業務未來方向的展望等方面做了精彩的分享。 黃長清，天風證券，資產證券化負責人 以下為分享全文： 大家下午好！非常高興在這里跟大家分享一下關于類REITs與標準化REITs業務的簡介及案例分析。我看了一下這次論壇議程，關于REITs的內容比較多，很多專家是從不同角度進行介紹。我本人來自于券商，從券商實務角度跟大家匯報一下關于類REITs的理解和相關的案例。 在我們國內目前還沒有推出標準化的REITs，但已在積極研究和推進。我這個標題有一定的修改，以前叫類REITs和公募REITs，由于境外標準化REITs既包括公募模式也包括私募模式，所以我將題目改為“類REITs與標準化REITs”。 我這個PPT比較詳細，有50多頁，由于時間關系沒法全面進行介紹，主要從四個方面跟大家做個匯報。 第一部分簡要介紹一下境外標準化REITs市場的概況，以及REITs業務比較發達的幾個國家或地區的產品特征，還有一些典型案例。 第二部分重點介紹境內類REITs的實務分析，在國內標準化REITs還沒有推出的背景下，我們目前發行的是一種已經接近于標準化REITs的產品，但在流動性上，沒有像境外標準化REITs那么好，另外主要以債權形式為主，境外主要以權益型為主，所以我們稱之為類REITs，它的交易結構以及底層資產跟標準化REITs有所接近，只是產品端為非公開發行。 第三部分從投資者角度，介紹一下股權過戶型產品的主要優勢。因為證券化發展到目前這個階段，越來越注重于資產本身的信用，從國外經驗來看，靠主體增信的證券化產品，占比非常小，不管是標準化REITs還是類REITs，它們的交易結構是股權過戶型即目標物業轉讓股權給SPV。第三部分重點分析一下股權過戶型產品的風險點，以及它的投資價值。 第四部分主要介紹個人對于這個業務未來方向的展望。我覺得從事任何一個業務，除了需要去研究市場的典型案例，向客戶提供不管是融資還是出表服務之外，還需要不斷進行思考，這個業務模式是否具有可持續性，未來創新方向和盈利點有哪些。對此個人總結為三點： 一是投資驅動，如果未來不依賴于主體的信用，是以資產的價值作為主要的考量因素的話，需要以買方思維來看待這種產品和考察它的收益和風險。 第二個很重要的方面就是，如果未來這種產品要進行大規模的推廣，而且要不斷的提升流動性，來降低發行成本，在信息披露和在方案設計等方面，需要走標準化的路徑，使得未來在二級市場進行投資交易的時候，能夠像股票債券那樣非常便捷和高效，不會受到復雜交易結構的影響。 第三個方面就是多元化價值。我覺得對于不動產證券化產品，或者對于類REITs來講，它不僅僅是一種融資工具，可以看成是一種金融方式。不管是地產公司還是城投公司，還是其他類型的國企或民企，證券化是改善財務報表的一種工具，套利型證券化也是一種重要的業務模式。所以它蘊含了多元化的價值，對于我們各個參與機構來講，值得我們深度挖掘未來的產業價值，包括盈利的模式。 第一部分，簡單介紹一下境外市場的情況，這里需要解釋三個名詞，不動產證券化、REITs和CMBS，它們之間有什么樣的區別和聯系。 在境外市場，證券化和REITs是兩個獨立的概念，我這里所說的證券化，指的是狹義的證券化，在境外證券化主要是固定收益產品的一種重要類型。REITs在境外市場主要是權益型的，是針對不動產的IPO，類似于IPO，而廣義的證券化包含REITs這個系列，在境外有一句名言叫“只要有穩定的現金流，就可以做證券化”，所以它沒有說這是固定收益產品還是權益型產品。 而廣義的證券化包括REITs這個概念。另外一個概念叫CMBS，它翻譯成中文叫商業地產抵押貸款證券化產品，它實質上是貸款證券化，但貸款本身附加了商業地產作為抵押物。境外的CMBS通常分散性比較好，一般是15筆以上商業抵押貸款，另外對借款人沒有追索權，主要看物業的價值，所以CMBS本質上就是貸款的證券化，這是三個名詞的區別。 同時它們也具有聯系，像債權型REITs可以投資于CMBS產品，另外CMBS是REITs的重要工具，REITs發行之后，持有很多成熟的物業，境外的REITs是可以加杠桿的，它可以進行發債、銀行借款，也可以進行股權再融資。如果REITs基金名下有很多成熟的不動產，就可以拿這些不動產發行CMBS，相當于提高可運用資金，拿這些資金可以收購新的物業，或從事一些資本運作，二者還是有關聯的。 另外跟大家簡要介紹一下不動產證券化目標物業的類型，我覺得主要從兩個維度，一個是從通用性和稀缺性來講，比如說寫字樓和公寓它的通用性比較強，因為這個公寓的話，大家都能去住，對于寫字樓，企業不管什么類型都可以去辦公，所以它們的通用性比較強，相對來說可處置性高一些。對于像學校、醫院，它的專業性非常強，主要還是看運營能力。 第二個維度是回報率，一般是指凈租金回報率，像公寓因為一般評估價值比較高，租金相對比較低，所以它的回報率是比較低的，比較高的是像醫院、學校、倉儲物流，它們的評估價值或者建造成本一般可能沒那么高，但主要它的現金流比較好，所以它們的回報率就比較高。我們今天提到的REITs，它最適合于通用性比較強且現金回報率比較高的物業類型。 從標準化REITs發展現狀來看，它于上個世紀60年代產生于美國，目前這里的數據不是最新的，截止2016年底，全球共有36個國家和地區建立了REITs市場，其中美國是目前占比最大的，金額占比達到65%，其他的像澳大利亞、英國、日本，包括新加坡和中國香港，目前REITs都發展了很多年了。 關于REITs的基本定義，我覺得其實它就是通過發行REITs份額，在資本市場募集資金成立一個基金，這個基金是去進行物業收購和運營管理，而且它沒有固定的存續期限，所以它類似于一個上市公司，而且它這個物業組合本身可以變化，比如可以收購三個物業，運營一年之后，或者兩年之后，可以把這些物業轉讓，轉讓之后再去購買新的物業進行運營。所以它跟我們傳統的項目融資有很大區別，項目融資是靜態的，它是針對單一物業本身的，而REITs是動態的，它是主動管理的模式。REITs具有五個方面的特點： 第一個特點是上市流通，它的流動性非常好，像在境外，它的流動性可能跟股票差不多； 第二個特點是資產組合，因為它要強調分散性，不能雞蛋放在一個籃子里，像美國很多大的REITs，可能就在全球范圍內持有成熟的物業，包括有些可能既持有寫字樓，也可以持有商場，可以進行資產的組合； 第三個特點是稅收中性原則，后面會介紹REITs在境外，有些國家和地區是稅收中性，有些是稅收優惠，這樣就能促進產品的發展，我國目前尚未推出標準化REITs，一個很重要的難點就是在稅收問題上，還沒有得到突破。 第四個特點是高派息率，通常要求90%以上要分紅，比一般上市公司分紅率高很多，可能很多上市公司連30%都沒有，這個要高很多。上周也有一些人寫文章，權益型REITs在國內推出來之后，有利于促進上市公司的分紅。我覺得這個是有一定道理的。有些投資人喜歡投高分紅的產品，如果既可以選擇REITs，也可以選擇上市公司，我覺得它就可以通過產品的選擇推動很多上市公司提高分紅率。 第五個特點是專業管理。REITs是一個主動管理產品，它有基金管理人，也有物業管理人，很多REITs其實特別喜歡去收一個爛尾樓，收完之后，進行翻新改造，再加上品牌的輸出，可能有一年或者兩年時間，就能產生穩定的現金流，它的現金流上來之后，估值就會提升，這樣REITs的估值也會提升，投資人會獲得很好的資本利得，這是專業管理的效果。 從資產類型來講，美國REITs資產類型是非常豐富的，排在第一位的是商業零售，即購物中心、商場。第二類是辦公樓、工業地產、租賃性住宅，這里大家可以看到，像基礎設施、醫療健康中心、林場，包括自用倉儲這些類型，國內還沒發過類REITs。 關于基礎設施，一些專家一直在呼吁以PPP項目開展標準化REITs試點，以前有一些機構跟我們探討過，他們有一些運營的很好的三甲醫院，問這類醫院能不能做REITs，從境外經驗來看，已經有成功的發行案例，而且大家可以看到，基礎設施加醫療健康中心，占比合計達到了接近20%，從比例來講不小了。 但是在國內，由于這種資產類型比較特殊，目前還沒有推出來針對這類資產的類REITs產品，但是我覺得這類資產具有很大的發展前景。因為在目前這種去杠桿的環境下，很多央企和國企的訴求是要實現出表，像我們也接觸過新能源發電，包括有些景區的項目公司，還有一些做基礎設施的，比如說提供鐵路運輸服務，它們要出表的話，相當于要把這個項目公司進行真實的轉讓，這樣的話，REITs就是一個很好的產品，在國內基礎設施REITs推出來的話，對于盤活央企和國企的自身優質資產，能夠起到很大的作用，這個是非常值得期待的。 從標準化REITs的基本模式來看，主要是從兩個角度，第一個從法律形態上來講，是以權益型為主（即股權型），即REITs基金購買項目公司的股權，直接去控制這個物業并進行運營；抵押型即資金是給房地產公司放貸款，或者去買一些不動產證券，比如說CMBS或RMBS，間接給地產商提供資金支持。如果一個REITs基金既進行權益型投資，也進行抵押型運作，它就稱之為混合型REITs。 第二個維度是從流動性這個角度，有上市型REITs，它是流動性最好的，需要在SEC進行信息披露，是要在場外進行上市掛牌；還有一種私募REITs，它的信息披露是定向披露，也不上市，它是私募發行的；介于二者之間的是沒有上市，但是公開進行信息披露的，這個是美國REITs的三種形態。所以標準化REITs跟公募REITs不能劃等號，就在于它的流動性有三種形態。 這是剛才提到的從法律形態來講，權益抵押混合型，美國90%以上的REITs是權益型，權益型對于地產商來說，可以實現目標資產的真實出售和破產隔離，而且能夠搭建一個上市平臺。 從法律架構上來講，分為公司型和契約型，公司型主要以美國、法國、德國、日本、英國作為典型代表，它一般是在一些有稅收優惠的地區比如說避稅島成立一個特殊目的公司，這個公司以發行股票的形式募集資金，然后來持有這種商業物業的股權；契約型就是信托結構，投資人是委托人，這里面有一個信托機構，它不一定是信托公司，也可能是一些在境外能發信托產品的金融機構，比如銀行或投資機構，它可以發行這種基金份額，去收購不動產資產，再找一個基金管理人，來進行管理服務，聘請物業管理公司來進行物業服務。契約型REITs結構主要是在澳大利亞、新加坡、中國香港、中國臺灣等區域，國內下一步如果要推出標準化REITs，基本上是以契約型為主。 從美國上市REITs的市場數據來看，我覺得這里面需要關注幾個要點，第一個是分紅率，美國平均水平大概在4.43%，權益型大概在3.96%，投資人投資一個REITs，它主要獲得兩方面的回報，一塊是分紅，另一塊是資本利得。REITs的平均負債率是43.5%，權益型更低為32.3%，負債率水平很低。 美國REITs市場的情況，市值最大的REITs是西蒙地產，市值達到550億美元。有一個大家關注的問題，IPO和REITs有什么區別，比如說國內推出標準化REITs之后，作為一個商業地產公司，究竟會選擇IPO，還是會選擇REITs。我覺得從美國經驗來看，REITs占比規模更大，我覺得主要原因可能在于，對地產上市公司來講，因為有些是從事房地產開發業務，它可能適合去IPO，如果你專門搞這種商業地產運營的，比較適合發REITs，因為對于成熟不動產資產來講REITs受投資人歡迎度更高。所以我覺得需要根據不同房地產公司未來的發展戰略和它的主營業務類型來選擇產品模式，從美國市場經驗來看，REITs占比較高。 中國香港REITs的基本結構，大多都是典型的契約型結構，受托人通過發行REITs份額持有項目公司的股權，然后聘請一個基金管理人和物業管理人分別從事投資管理和物業服務。 另外REITs里面還有一個品種叫REATs，這個是偏固收的產品，基本定義是委托人轉移其不動產或不動產相關權利于受托人，由受托人向不特定機構募集發行這種憑證來募集資金，所以它是一個財產信托的結構，將這個不動產委托給受托機構來發行收益憑證，分為優先級和次級，次級是由資產持有人自持，優先級是固定的利率，這個REATs它跟國內目前的CMBS有點像，但是它采取的是財產權信托結構，實現了物業產權的轉移（發行后物業產權在信托公司名下）。 關于標準化REITs不同地域的交易結構，大家可以多研究一下中國香港和美國市場的情況，這兩個是最具有典型意義的。中國香港和大陸的法律形態比較像，未來國內推出標準化REITs的話，可能會更多參照香港市場的一些思路，由于時間關系，這里不再詳細展開介紹。 稅收制度上簡要說一下，其實REITs稅收大頭是在不動產轉讓環節，我們營銷了很多地產客戶，在REITs收到租金之后，它以分紅的形式分給REITs持有人，這個環節只要是稅收中性，不重復征稅就可以，在項目公司層面征一道稅，比如說房產稅，在投資者環節，可能在REITs環節，份額環節不再征收，它有一個稅收中性原則，大家都能接受，包括投資人這塊，對資本利得，對分紅是不是要征稅，這個影響沒那么大。我覺得如果能有一些豁免更好，大家最關心的是不動產轉讓的環節，比如說一個評估價值30個億的不動產物業，成本為10個億，增值20個億，而所得稅率為25%，要交5個億的所得稅，這個稅收比較重。在美國市場，對于持有時間十年以內的，是要正常納稅，免不了稅，如果超過十年，有可能享受稅收優惠，主要是出售物業的利得，如果立刻用于分紅，就可以免稅。 新加坡市場對于物業在新加坡境內的且公司本身是不以買賣物業為主的這種，REITs轉讓環節的資本利得是可以免稅的，在中國香港市場對于標的物業在香港境內的物業處置的利得也是可以免稅的。 美國REITs市場稅收政策總體的特點為：買賣資產優惠少，懲罰性稅收激勵收入分配。中國香港REITs市場稅收政策總體的特點為：除物業處置利得可免稅（需標的物業在香港境內）外，投資者收益亦有稅收優惠。 美國發行了很多基礎設施REITs，資產類型包括鐵路、微波收發系統，輸變電系統，天然氣儲存等等，具體情況有很多微信文章大家可以了解一下。 日本也發行過基礎設施REITs，主要是太陽能發電的產品，太陽能發電我們國內也有很多，其實比較適合來發行REITs，但是它跟房地產物業發行REITs相比，操作難度會更大些，因為太陽能發電對資產服務機構的運營管理能力，相比一個寫字樓和商場它的運營管理，要求還是更高的，我覺得重點還是缺乏第三方專業的資產服務機構，如果這種服務機構比較多的話，我覺得基礎設施REITs在境內推出的概率還是比較高的。 這里有三個案例，一個是澳大利亞的西田REITs，這一頁講了歷程，一開始成立一個大的公司叫西田，1960年西田上市稱為西田控股，上市之后1979年，又分出西田控股和西田房地產信托（西田REIT），其中又分拆出西田美國信托，專門從事美國市場的REITs業務，成為三個獨立的上市主體，2004年這三個主體又進行了合并，成為單一上市主體“西田集團”。這里之所以舉這個案例，在于它的結構比較特別，采用的是“合訂證券結構”，在標準化REITs產品中，管理方式分為內部管理和外部管理兩種方式。如果聘請的是一個外部的基金管理人，本身來講獨立性比較強；如果說管理公司是內部的管理團隊，溝通效率會比較高，但是它的獨立性可能會受到影響。在西田REITs案例中，REITs份額除了持有目標物業之外，還持有基金管理公司的股權，管理公司從事的主要是一些輕資產的業務，像財務管理、租賃、購物中心的管理，發展、人力資源，績效與設計等等，相當于既可以分享物業帶來的升值，也可以分享管理公司未來的輕資產的收入，這是一個比較創新的結構，這個在境內也可以復制。 第二個案例是匯賢REITs，目標物業為北京王府井東方廣場，于2011年通過中信證券在香港市場發行了一單REITs產品，總發行規模為105億，2011年派息率為4.26%，持有的物業類型包括購物中心、寫字樓和酒店，是全球首個人民幣計價的房地產信托基金，之前都是美元計價居多。當時發行效果比較好，2011年派息率為4.26%，在新加坡市場派息率比較高，現在很多REITs在新加坡都能達到6%左右的水平。 嘉新國際REAT案例，是偏固收產品，在中國臺灣發行，由信托機構發一個信托受益憑證，進行優先/次級分層，優先A檔和優先B檔都有發行利率，這兩檔是固收產品，次級由嘉新國際自持且不得轉讓，為權益型產品。 第二部分，介紹一下境內的產品。首先去年整個ABS市場同比增長72%，已發行的REITs和CMBS規模增長很快，大家看一下2017年的柱狀圖，CMBS發行量為460億，類REITs發行量為267億，總規模超過700億，總體規模相比中國龐大的不動產市場，占比還是非常小的。 基本交易結構非常簡單，就是投資人去購買證券公司（或資產管理子公司）或基金子公司發行的資產支持專項計劃，中間的SPV為私募基金或信托計劃，它持有項目公司股權，到最后進行穿透的話，本質上就是投資人持有項目股權成為業主，雙層SPV結構，一層是資產支持專項計劃，還有一層是要么發私募基金，要么發信托，至于是發私募基金還是發信托，各有優劣勢，一般來講，信托計劃更加簡單一些，私募基金的話，靈活性更強一些。 從交易實質來看，類REITs是股權資產證券化 破產隔離，一方面進行股權過戶可以實現資產隔離，另一方面股加債的模式居多，本質是股權資產。 類REITs如果從期限結構來講，一種是“固定期 處置期”模式，比如3 2模式，3年固定期 2年處置期，產品進入處置期后，通常會授予發行人或權益級投資者優先收購權，若未行權，則由計劃管理人或特殊資產服務商利用處置期時間進行市場化處置，以市場化處置收益對各檔投資者進行分配； 另一種是“長期限 定期開放”模式，比如12至21年，每三年設定一個開放期，投資者可以申請退出，每3年進入開放期后，有意愿退出產品的投資者向計劃管理人進行提前登記（如開放日前3個月），由計劃管理人和發行人就登記規模進行再銷售，開放日未能實現再銷售的，則由流動性支持機構進行收購。 關于過戶型類REITs項目的選擇標準，一個是選擇一二線城市核心地段，最好是主體不低于AA，對于頂級物業，現在也在發行沒有主體增信的產品，即純權益型產品，另外是對目標物業的租金有較高要求，最好在一個億以上，產權結構比較完整，沒有法律瑕疵。 關于標準化REITs和境內類REITs的比較，主要有如下幾個方面：一個是標準化REITs以權益型為主，沒有固定的到期期限，二級市場流動性比較強，通常包含多個物業分散性很高，進行主動管理，投資范圍既包括物業本身也可以投資股票或債權，沒有差額支付，主要靠資產的信用。REITs和CMBS的主要區別在于，前者是權益型的，后者是債權性質的，二者的區別比較明顯。由于時間關系不再展開。 回到為什么我們國內現在不動產的存量規模這么大，但是在2017年類REITs只發行了400多億，我覺得主要原因在于資產方跟投資者之間還是信息不對稱，可能資產方覺得很好的物業，但投資人可能覺得沒有強主體擔保，或者在價值判斷上可能存在差異，投資人偏好的產品結構，但是很多融資方又覺得成本高，或者是有別的考慮，可能未來有三個方面：
這里舉兩個案例，一個是海航浦發大廈的項目，在2015年發行的，由海航集團擔保，目標物業為上海浦東南路的浦發大廈，發行規模為25億元，交易結構采取的是契約基金。優先A18年，優先B是9年，都是每三年開放一次，發行利率分別為5.3%和6.9%，明年年初是第一個三年開放期，因為產品本身采取了股權過戶型結構，目前有不少地產基金在溝通想收購物業，這是類REITs產品的一大優勢，實現了真實出售，有資產和主體的雙重增信。 還有一個比較典型的案例是新派公寓的類REITs項目，這個是去年底發行的，它是一個沒有主體增信的純靠資產作為支持的類REITs產品，也是一個契約型基金的結構，融資規模為2.7億，據我了解，它的評估價值大概是5萬每平米，物業離北京國貿橋比較近，融資規模為2.7億大概相當于評估價值的百分之六七十，做了一個簡單測算，假設這個公寓能以兩萬元每平賣出去的話，優先級可以保本，如果能以4萬元每平賣出去的話，權益級也可以保本，靠資產本身來講投資價值比較大。 標準化REITs產品的回報率，美國過去20年是平均9.84%每年，跑贏了股指，REITs是高分紅的產品，90%以上分紅，有人總結REITs的秘密是“不要忽視分紅的積累”。比如說從1990年到2010年，REITs的總價值從1000元漲到9948元，其中分紅部分所得達到7108元，分紅常年積累還是非常強的。 我們進行REITs的配置，回歸哲學的理念，體現為圍繞“最優”、分析“次優”，過濾“非優”，具體內容如下：
最后一部分，不動產證券化尤其是REITs未來發展方向：第一個發展方向是投資驅動，投資驅動主要是未來構建一個生態鏈，證券化下一個階段的主要特征是四維驅動機制，構建資產證券化業務生態鏈，未來以資產信用為核心，以投資能力為關鍵，以資產服務能力為突破，以科技驅動為特色，為什么總結這四個方面呢？因為我在券商工作，每年反復在思考，做證券化，包括做不動產證券化，怎么才能賺到錢，如果還是做傳統的業務，比如說強主體，又是強資產，各個機構都能做，肯定你的費率會不斷下降，我們就要構建一個生態圈，比如說更加發揮投資的能力，發揮資產服務能力，再運用科技的技術，來構造資產，提高信息披露，在交易結構方面做一些創新，股債結構，替代以前的純債。 第二個發展方向是標準化路徑，主要有三個階段，第一個階段是發行債性的REITs，我們今天所說的類REITs，或者發行PE，它的主要作用是提高資產流動性，主要運用投行工具；第二個階段是權益型REITs的推出，在資產盤活的基礎上，對于權益型產品，收益有很大的想象空間，它的產品流動性會更強。在這個階段，就是投行加資管雙重的工具，發揮的是價值管理，它不是一個簡單的投行工具；第三個階段，公募REITs如果大規模發展的話，就進入一個模式流動性，很多地產公司或不動產持有商，可以把REITs看作一個上市平臺，與其未來發展戰略相結合，能夠使它的業務模式更加立體化。 第三個發展方向是多元化的業務價值，我個人總結為三維視角框架，大家可以看這張圖，應該能夠把未來的趨勢總結的相對比較豐富。目前的特點是融資驅動加私募模式，下一個階段就是投資驅動加公募模式，一方面是債權模式，向股債結合模式轉型，第二是強調主體信用，向強調資產服務能力轉型。未來很多權益型REITs和公募REITs就沒有主體增信，看資產服務能力，基金管理人是誰，物業管理人是誰，排名很靠前，品牌效應很強的，它還持有一定的股份，可以風險共擔，這種未來能帶來更大的投資價值。還有資產信用向資產價值的轉型，我們現在很多考慮，一線城市物業，三年之后，這個物業能不能順利賣掉，償還我的產品，還是固收的思維，有沒有想到，我持有這個產品，三年之后，可能不一定要退出，再持有三年五年，或者中間進行翻新改造、引入新的品牌提升人流量，這個物業如果升值很大，我獲得的回報，不簡簡單單是固定收益了，所以我覺得從資產信用向資產價值的轉移。 所以未來多元化價值，就是獲取三方面這種收益：一個是從信用利差到股權溢價，之前固收產品很多獲取的是信用利差，占了很大比重，享受股權溢價就是浮動回報； 第二個是從流動性補償到周期補償，目前類REITs產品利率比較高一點，因為流動性沒有那么強，大家享受一個高于公募債券的收益率，下一階段標準化REITs如果推出的話，通過主動管理，享受周期補償，比如說在不動產價值低估的時候，進行買入，在不動產價值上漲很高的時候，進行賣出，這就是地產周期價格周期的回報。 第三個是從靜態收益到動態回報，國內類REITs單一物業居多，而且是靜態，而對于標準化REITs來說，可以發債，可以銀行借款，可以適度加杠桿，另外可以并購，可以低買高賣，可以對物業進行翻新改造，進行品牌提升，獲得的就是一個資本運作的動態回報，從這三方面完善業務模式，能夠實現多元化價值的突破。 總結一下，標準化REITs將有望成為中國金融體系的一次重大創新，引導不動產行業，包括持有型物業和基礎設施，從債務型杠桿融資向權益型投資管理模式進行轉型，一方面可以起到去杠桿的作用，另一方面能夠拓寬居民的投資渠道，所以我覺得公募形態下的不動產投資如果能夠推出來的話，對于地產公司、企業集團或城投公司，盤活資產有很大作用，也有利于有序打破剛性兌付，推動信托公司轉型，這個涉及到信托模式下的產權證券化。類REITs目前雖有一些缺點，但已經為標準化REITs打下良好的基礎，我們下一步非常期待不動產資產管理新型模式的突破，使得股債結合，科技和金融結合，投資跟融資進行聯動，這樣的話，能夠給各個參與機構帶來多元化的盈利模式和超額的回報，以及不同的優勢和好處。所以我覺得類REITs和標準化REITs，確實值得我們持續關注和研究，也可以在多個領域進行交流與合作。謝謝大家！ —完— |
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