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2016年以來，房企在二級市場收并購市場表現活躍。一方面由于多元化布局需要，房企通過收并購快速獲取業務特許經營牌照，或繞過行業壁壘，或擴大多元化業務規模；另一方面，通過收并購地產項目，房企能夠快速調整自身的戰略布局，擴大土地儲備規模，為后續發展增添動力。 由于招拍掛競爭激烈，二級市場低價“收并購”地產項目成為房企的共識。當前土地市場地價高漲，招拍掛競爭激烈，通過二級市場收并購獲取項目，成本相對較低，而且部分項目已處于開發過程中，可以有效提升接盤房企的項目開發周期，形成快速銷售。今年上半年的業績發布會上，萬科也公開表示，其2018年上半年通過股權收購合作獲得土地建面比例為51.1%。除萬科以外，中國恒大、陽光城、禹洲地產、招商蛇口、保利發展、龍湖集團、綠城中國等房企今年也頻繁通過二級市場收并購地產項目。 低價獲取項目，是房企參與收并購的主因之一。除了可以快速拿地外，相對較低的項目收并購價格也是吸引房企涌入二級市場的主要因素，以萬科11月收購的嘉凱城旗下杭州名城博園項目為例，收購的樓板價為10581元/平方米，項目所在的南莊兜板塊最近的一次土地拍賣2014年的土拍樓板價就已經達16352元/平方米，對于萬科來講，此次收購的嘉凱城的項目無異于低價拿地。 通過收并購，企業快速進入新城市、區域。由于土拍市場招拍掛地價較高，在進軍新的城市時今年仍有不少房企選擇了通過收并購進入。如新世界中國、信達地產等。外來房企與本土房企合作，可以充分利用本土房企當地關系、資源配置等優勢，快速進入市場。以新世界中國為例，2018年11月，新世界中國以約48.49億元收購廣州耀勝房地產開發有限公司65%股權及相關債務，將與廣州地鐵合作開發廣州漢溪長隆地塊項目，這是新世界中國首次落子番禺，公司在南部地區的土地儲備得到加強，也實踐了公司加大對大灣區投資的承諾。除新世界外，今年5月信達地產以約78.3元的交易對價收購淮礦地產100%股權獲得證監會審核通過，通過此次收購，信達地產進入了北京，開啟了對京津冀的戰略布局。 通過收并購“買賣”，企業實現戰略調整。在今年的項目收購上，還有一類企業由于戰略調整，出售物業后，也會買入與戰略吻合的相關物業。如凱德集團，在今年1月份，以83.65億元的價格向印力集團出售20家購物中心，20個項目除一個位于北京外，其余都位于二三線城市。此后凱德又陸續于廣州、上海、重慶等地不斷收購新商業項目，11月，凱德127.86億元通過股權收購獲得上海星港國際中心項目，計劃打造成上海第三座來福士綜合體，此次收購刷新其在華單體項目收購交易金額記錄。這一系列出售與收購的背后，主要是為了順應企業的戰略布局，進一步將核心物業聚焦于國內的五大核心城市群（北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市），以強化規模優勢。 借助收并購，企業實現規模迅速增長。在大型房企在土地招拍掛市場爭奪之際，其他房企將眼光投向了二級市場，并借助于收并購實現了規模擴張。如近幾年業績增長迅速的佳源集團，2017年首次進入克而瑞《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》第152名，到今年6月，其1-6月的銷售金額排名已上升到40名。據佳源董事長沈玉興透露，在2014年左右佳源就開始在全國范圍內通過收并購獲取大量項目，近幾年收并購一直是佳源土地儲備的主要方式，占到總項目數的一半以上，2016年甚至占到70%。根據CRIC監測，2018年，佳源已經將其收并購業務擴展到香港，今年5月以32.66億港元收購鄧成波香港三個物業70%股權。佳源集團外，光明地產也屢屢通過股權收購斬獲土地， 2018年通過收購鴻鵠地產、長沙碧明地產等房企股權獲得宜興、常州等地項目。 從行業角度看，“收并購”是房地產集中度提升的必經之路。當前中國恒大、萬科地產、碧桂園等大型房企千億銷售規模之下，其土地儲備也要非常雄厚，因此這些企業會通過收并購等多種方式拿地，激烈的競爭也迫使一些運營能力稍弱的房企退出房地產市場。如房地產業連續虧損幾年的珠江控股，2018年3月12日，珠江控股更名為京糧控股，更名后其主營業也已非房地產開發，從房地產開發、酒店旅游、物業管理轉型進入植物油加工、食品制造及土地修復行業。隨著房企融資及戰略轉型等的需要，預計2018年底房地產行業收并購市場將繼續活躍，會有更多的企業通過出售股權融資或去地產化等，也會有很多資金雄厚的大中型企業通過收購來擴大自身的發展。 |
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