商業(yè)地產(chǎn) | 合同與稅收風(fēng)險(xiǎn)

今天談?wù)劧惖膯栴}，沒有經(jīng)驗(yàn)的人會(huì)奇怪，我們?cè)谡労贤趺磿?huì)談到稅？其實(shí)稅跟合同是息息相關(guān)的，因?yàn)楹贤瑳Q定業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)決定稅，所以說你怎么簽合同，就會(huì)產(chǎn)生怎么樣的稅

很多人有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為稅是個(gè)財(cái)務(wù)概念，事實(shí)上，雖然納稅的職能是在財(cái)務(wù)部的，但是，稅其實(shí)不是財(cái)務(wù)概念，它是個(gè)法律概念。因?yàn)橛脕硪?guī)范稅的，不是財(cái)務(wù)制度，而是法律。

所以稅收風(fēng)險(xiǎn)的后果是很嚴(yán)重的，前段時(shí)間崔馮之爭(zhēng)引發(fā)的娛樂圈的震動(dòng)，就說明了這個(gè)問題的嚴(yán)重性，現(xiàn)在江湖有很多謠傳，說這個(gè)跑了，那個(gè)跑了，雖然都還不能證實(shí)，但它已經(jīng)表明這不是一件小事。

對(duì)于企業(yè)來講，稅收風(fēng)險(xiǎn)來自兩個(gè)方面，都跟合同有關(guān)。

一個(gè)是賬務(wù)、稅務(wù)與合同不匹配。因?yàn)楹贤瑳Q定賬務(wù)與稅務(wù)，因此，出現(xiàn)這種情況是以合同為基準(zhǔn)來判斷的。那么這種不匹配要么是錯(cuò)賬，要么是假賬。

另一個(gè)是合同與發(fā)票不匹配，這種情況就更嚴(yán)重了，因?yàn)檫@時(shí)不是虛開發(fā)票，就是假票。

由于稅收涉及刑法，所以一旦出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，就不僅僅是造成經(jīng)濟(jì)損失的問題，很可能是要坐牢的問題。

企業(yè)在稅收上出問題主要是為了避稅，因?yàn)闆]有處理好，結(jié)果變成了偷稅漏稅，而要想合理避稅就得把稅務(wù)籌劃的工作做到前面，一旦合同已經(jīng)簽訂，業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，再想在合法范圍內(nèi)找到合理的避稅方案就比較難了。

而且，商業(yè)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)本來就很重，所以更需要稅務(wù)籌劃。因此，在合同審批過程中，要有法稅同審的理念，不但要審法務(wù)，還要審稅務(wù)。

關(guān)于法稅同審，就不僅僅是租賃合同的范疇，它涉及企業(yè)更大范圍的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)和合約規(guī)劃，包括從公司設(shè)立到各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)的合同，都要進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，從而可以在合法范圍內(nèi)使企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最低。

在營(yíng)改增之后，商業(yè)項(xiàng)目的稅收發(fā)生了很大的變化。

?目前一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所需要承擔(dān)的稅收明細(xì)包括：

現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)稅的議論比較多，都在討論收還是不收？什么時(shí)間收？怎么收？實(shí)際上，這種討論針對(duì)的是住宅，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)其實(shí)一直都在收房產(chǎn)稅。只是對(duì)私人擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的征收沒有那么嚴(yán)格而已，但是企業(yè)所擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是一直在交房產(chǎn)稅的。

很多人不知道的是，即使這個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是企業(yè)自用的或者是空置并沒有產(chǎn)生收入的，企業(yè)仍然要交房產(chǎn)稅。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，它并不管你有沒有收益，只要你擁有這個(gè)財(cái)產(chǎn)，你就要繳稅。

因此，房產(chǎn)稅就有兩種征收方法：

如果有租金收入，按從租的方式征收，目前的稅率是年租金收入的12%。

如果沒有租金收入，按從價(jià)的方式征收，目前的稅率是房產(chǎn)余值的1.2%。

這里要注意一點(diǎn)，購物中心的租賃面積是按套內(nèi)建筑面積來計(jì)租的，但是在合同中除了注明套內(nèi)建筑面積之外，最好再明確一個(gè)轉(zhuǎn)換后的建筑面積。以免在繳納房產(chǎn)稅時(shí)出現(xiàn)歧義。

增值稅是流轉(zhuǎn)稅，它是針對(duì)商品或者服務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中增值的部分所征收的稅。因此，只要有收入，不管是否盈利都需要繳納增值稅。

但由于是針對(duì)增值的部分進(jìn)行征收，所以企業(yè)在繳稅時(shí)，是可以用上游的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的。但是對(duì)于商業(yè)管理公司來說，比較尷尬的是，我們的進(jìn)項(xiàng)很少。因此，如果沒有合理的籌劃，我們的增值稅負(fù)擔(dān)是比較重的。

增值稅是以收入為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)于我們來講會(huì)涉及兩塊。

第一，房租是按11%計(jì)稅。

第二，物業(yè)費(fèi)是按6%計(jì)稅。

這里我們要注意的是，主力店跟我們約定的往往只是一個(gè)總費(fèi)用。這里面包含租金和物業(yè)費(fèi)，在合同中，我們最好是把它拆開，否則在稅上我們就會(huì)吃虧。

它們是增值稅的一種附加稅，是以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)的。加起來大約為收入的0.6%。

印花稅是針對(duì)合同交的稅，只要你簽合同就要交這個(gè)稅。它針對(duì)不同的合同是不一樣的，對(duì)于租賃合同，它的稅率是租賃金額的0.1%。

企業(yè)所得稅是針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得而征收的稅，也就是說只有在盈利的時(shí)候才有這個(gè)稅。它的稅率是企業(yè)凈收入的25%。

我們會(huì)看到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，都需要繳納相應(yīng)的稅，因此，稅還是很重的，所以我們必須要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃。

這里還需要解釋一下，業(yè)內(nèi)常有人用租賃稅這個(gè)概念，其實(shí)租賃稅并不是一個(gè)單獨(dú)的稅種，它是對(duì)上述在租賃環(huán)節(jié)所要繳納的稅的統(tǒng)稱。

關(guān)于稅務(wù)籌劃，并不是指一個(gè)具體的稅怎么去少交，如果是這樣思考問題，離偷稅漏稅也就不遠(yuǎn)了。真正的稅務(wù)籌劃其實(shí)籌劃的是業(yè)務(wù)行為，因?yàn)橛惺裁礃拥臉I(yè)務(wù)，對(duì)應(yīng)的就有什么樣的稅，一旦業(yè)務(wù)行為確定了，那稅也就確定了。

所以稅務(wù)籌劃一定是在做事之前進(jìn)行的，如果事都已經(jīng)定了，合同也簽了，那稅務(wù)籌劃的空間就很小了。特別是當(dāng)行為都已經(jīng)發(fā)生了，才覺得稅太高了，這時(shí)才想起來要去合理避稅，基本上已經(jīng)不太可能了，你能做的就剩偷稅漏稅了。

商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)是比較復(fù)雜的，現(xiàn)在多數(shù)項(xiàng)目都是租售結(jié)合，很多還涉及銷售返租，而且還需要為持有資產(chǎn)后期退出預(yù)留條件。對(duì)很多企業(yè)的財(cái)務(wù)人員來說，搞清楚這一堆業(yè)務(wù)之間的邏輯關(guān)系和業(yè)務(wù)性質(zhì)就不是一件輕松的事情，更不要說去做專業(yè)的稅務(wù)籌劃了。

而且現(xiàn)在還面臨營(yíng)改增，稅收的政策和環(huán)境都發(fā)生了很大的變化。如何在現(xiàn)有的稅收體制下去合理避稅？如何利用稅收政策使我們的稅負(fù)降低而不是增加？就是擺在項(xiàng)目總和財(cái)務(wù)總面前的一道課題。

因此，如果項(xiàng)目體量比較大，投資金額高，業(yè)態(tài)復(fù)雜的情況下，建議企業(yè)要專門請(qǐng)一個(gè)稅務(wù)顧問或者是請(qǐng)一個(gè)專注于法稅領(lǐng)域的律師。

至少也應(yīng)該在前期就開始思考這個(gè)問題，針對(duì)企業(yè)的稅負(fù)多做一些探討。

比如說商管公司由于進(jìn)項(xiàng)少，可能導(dǎo)致增值稅的稅負(fù)較重。而現(xiàn)在有一個(gè)政策是企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅。

而現(xiàn)在多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都是租售結(jié)合型的，為了保證對(duì)銷售部分有一定的控制力，一般開發(fā)商都會(huì)在關(guān)鍵位置持有一部分商鋪。那么我們是不是可以讓商管公司購買這些商鋪，這樣商管公司就可以用購房的增值稅做為進(jìn)項(xiàng)去抵扣。

但是如果采用這樣的設(shè)計(jì)，在交易環(huán)節(jié)開發(fā)公司會(huì)增加一系列稅收，而且商管公司在抵扣時(shí)，是兩年就抵完了，以后每年商管公司還要承擔(dān)一個(gè)房產(chǎn)稅，所以這樣做到底劃不劃算，是需要研究的。

另外，這樣做了之后，商管公司就從一個(gè)完全輕資產(chǎn)的公司變重了，它擁有自己的資產(chǎn)了，這個(gè)符合不符合企業(yè)對(duì)商管公司的戰(zhàn)略定位，這些都是需要思考的。

我這里只是隨手舉了一個(gè)例子，我想表達(dá)的是由于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜程度，在前期稅務(wù)籌劃方面是有大量工作可以做的。

稅收具有收入調(diào)節(jié)作用，它會(huì)直接影響企業(yè)的收入，因此，它是有激勵(lì)效應(yīng)的。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，運(yùn)營(yíng)收益過低一直是行業(yè)的痛。但是運(yùn)營(yíng)屬于存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，特別像商業(yè)這種人力密集型行業(yè)，能解決大量就業(yè)問題，同時(shí)它像一個(gè)下金蛋的鵝一樣，能夠?yàn)榈胤秸峁┏掷m(xù)的稅收收入，所以為了鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)持有商業(yè)項(xiàng)目，政府有必要提供一系列減稅措施，來提高持有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)收益。

至于怎么減？原來我一直認(rèn)為應(yīng)該減房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@個(gè)稅很重，而且不論是否有收入都得交。但是現(xiàn)在我倒是認(rèn)為這個(gè)稅不應(yīng)該減，而且要加強(qiáng)征收。要減的是所得稅。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是對(duì)占有征的稅，所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)所得征收的稅。如果減房產(chǎn)稅，就意味著占有房產(chǎn)交稅低，而投入心血去運(yùn)營(yíng)，因?yàn)橛兴茫炊U稅高，這對(duì)運(yùn)營(yíng)是不公平的。

人類社會(huì)的基本特征就是資源稀缺，因此，如何發(fā)揮資源的最大效用，從而更好地造福人類是一切社會(huì)制度的出發(fā)點(diǎn)。

所以對(duì)于那些占有資產(chǎn)，但是無法發(fā)揮資產(chǎn)效益的人就應(yīng)該征稅，這樣如果他有錢就通過繳稅為社會(huì)做出貢獻(xiàn)。如果他無法承受這個(gè)稅負(fù)，就會(huì)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有運(yùn)營(yíng)能力的人手中，從而使商業(yè)物業(yè)的社會(huì)效應(yīng)最大化。

相反，對(duì)于那些專注于運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)人是要給予獎(jiǎng)勵(lì)的，因此，對(duì)于針對(duì)經(jīng)營(yíng)所得征收的所得稅是要降低的，從而可以鼓勵(lì)更多的人投入到商業(yè)運(yùn)營(yíng)中來。

以上都是商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的稅務(wù)籌劃，最后再談?wù)勁c外部有關(guān)的合同內(nèi)容。

租賃業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是，出租人向承租人提供物業(yè)供其使用，承租人按約定支付租金。因此，跟租賃業(yè)務(wù)有關(guān)的稅都在出租人一方，至于承租人所要繳納的稅是跟他的經(jīng)營(yíng)行為有關(guān)的，跟租賃行為是沒有關(guān)系的。所以在租賃合同中，關(guān)于稅的內(nèi)容是比較少的。

需要注意的有兩點(diǎn)：

1、明確一下雙方需要各自依法納稅。

因?yàn)槲以?jīng)在有的項(xiàng)目中見過，商戶利用自己的市場(chǎng)地位，要求商場(chǎng)方為其承擔(dān)稅負(fù)的條款，我不知道這樣的條款是否合法，但提出這樣條件的商戶不要也罷。

在此需要注意的是開發(fā)商引入外部管理公司的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，有些品牌輸出方是要求開發(fā)商承擔(dān)其稅負(fù)的，這個(gè)要求也是不合理的。

2、在扣點(diǎn)租金模式下，營(yíng)業(yè)額的認(rèn)定一定是稅前收入。因?yàn)槎惽笆杖攵加锌赡茏骷伲惡笫杖肷虉?chǎng)方就更難掌控與把握了。

在實(shí)際中，我竟然還看到過按凈利潤(rùn)分成的，在這種模式下，承租人完全有能力讓出租人一分錢都拿不到。因此，凡是涉及扣點(diǎn)租金的，應(yīng)一律以稅前營(yíng)業(yè)額為準(zhǔn)。